这些盘，就算降价也别碰

最近，合肥楼市传出不少消息。

1、庐阳区某盘经历了“精装改毛坯”降价后，最近又打出88折优惠，相对于首次备案降价超5000元/㎡；

2、四里河板块墨荷名邸7#获得预售许可证，价格1.34-1.44万/㎡！

此时此刻，是买房的好时机吗？有哪些“坑”？别着急，你想要的答案，这篇文章统统都有。

NO.1 | 壹

曾是“烂尾楼”的墨荷名邸，能不能买？

墨荷名邸曾是有名的“烂尾楼”，命运多舛，堪称合肥市场上最具戏剧性的楼盘之一。

优势有：

1、墨荷名邸位于合肥北二环与四里河路交口，“四里河板块”就是其靓丽标签；

2、墨荷名邸价格1.34-1.44万/㎡，相对于板块内新房价格，至少有6000元/㎡差价；

劣势更为明显：

墨荷名邸曾是有名的“烂尾楼”，经历过一房多卖、被法院拍卖、土地产权转让纠纷和土地债权查封、未取得销售许可提前进行认购、资金链问题等等，原计划2013年11月30日交房，被无限期推迟。

得益于相关部门的介入，直到2019年7月10日，墨荷名邸小区首批59名业主终于领到了不动产权证书。至此墨荷名邸烂尾楼项目终于迎来了春天。

无独有偶，最近包河区“烂尾楼”国开公馆也重出江湖。据悉，国开公馆近期备案1#、2#、综合楼，毛坯高层，共231套房源，备案均价15892元/㎡。而中介透露，国开公馆单价1.36万/㎡起，最低首付35万。

目前，合肥市场上有不少“有价格优势”的楼盘，但是如果只有“价格优势”这一个价值点，是不建议大家购买的。

因为，天上无故掉下来的馅饼，大都有问题。新房二手房对比，墨荷名邸新房1.34-1.44万/㎡，二手房均价13215元/㎡；国开公馆新房均价15892元/㎡，二手房均价13582元/㎡，新房比二手房贵，加上“烂尾楼”的帽子，可买指数基本为零。（二手房数据来源：安居客）

NO.2 | 贰

这些买房的“坑”，一踩就炸！

当下，买房的坑还蛮多的，主要有这几类：

1、置业顾问：第6次绝佳买房时机，是忽悠！

受到疫情冲击，近段时间，多城“松绑救市”政策频出。主要针对缓解开发商资金压力、适当提振市场信心。但不少政策可能是因为“放水”太明显，影响过大，还未有所成效，就被紧急叫停、撤回。

3月3日，广州出台了“48条”，取消了在2017年3月30日开始实行的公寓限购政策；3月4日上午，该文件从官网上暂时被撤下。

2月21日，河南省驻马店出台“17条”，包含首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%；2月28日被约谈，要求坚持房住不炒的定位；目前，该文件已被删除。

2月24日，浙商银行下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例，由原来的30%下调至20%。但通知发出来没几天，就被相关部门紧急叫停了。

信号很明显，“房住不炒”基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。那些劝你第6次绝佳买房时机到了、房价还要涨一波的置业顾问，果断拉黑，绝对是忽悠。

2、满屏的暴涨数字，全是套路！

我最近看到了不少“打鸡血”的楼市新闻：

广州：复工首周(2月10日至16日)，新房网签成交186套，环比上升644%；

北京：复工第二周（2月17日-23日），新房总成交量为440套，环比涨幅超32.9%。

上海：复工第二周（2月17日-2月23日），成交265套住宅，成交金额约20.28亿元，环比上涨103.7%。

乍一看，每个数据都有“暴涨”的意味，中介也都拿这些数据鼓吹房价上涨。

然而，这几组数据均是环比数据，参考的样本数据都比较低。比如广州复工首周网签成交环比上涨644%，但这只是相较于上周（2月3日-9日）成交25套而言。

另外，根据建诚晟业统计数据显示，虽然北京、深圳等9个城市2月6日-2月25日这20天新建住宅日均成交519套，与春节前的20日相比，交易总量仅占21%，与去年同期相比仅占30%。

这些数据，套路很深。

3、这几类房子，千万不要碰。

不管什么时候，这几类房企慎买。

1、楼市下行，成交萎缩，首先扛不住的一定是小开发商。所以买房的时候，一定要避开小开发商，稍有不慎真有可能“倾家荡产”；

2、买新房时，每个盘都有维权历史的品牌、10年内不通地铁的板块、以及远郊大盘慎选；除此之外，周边不利因素也要甄别。

3、买二手房时，一定不要贪图便宜，去买低价的老破小、老破大，后期真的很难脱手；

4、关于40年的公寓，市场上绝大部分都不能碰。

NO.3 | 叁

当下，还有哪些买房机会呢？

当然，当下买房的机会，也是真的。

众所周知，很多房企都到了“生死存亡”的时刻。到访量和销量“腰斩”、融资难、现金流全面吃紧，“缺钱”让不少房企如鲠在喉，卡住了命门。

在这样的大环境下，先知先觉的开发商，已经开始让利折价出售，降价甩货、回笼资金是当下最快、最有效的方式。简单来说，大降价、特价房、团购房、精装改毛坯等，一定会有。

加上受疫情影响，楼市调控放松、LPR继续下调等利好大概率会有，不管你是刚需、改善，还是投资想抄底，一定会有不错的买房机会。

一定要盯紧这些楼盘：

1、高价拿地的地王项目，可能会赔本出售；

2、现金流紧张、快周转的房企，可能会有降价行为；

3、配套不成熟的新区/板块，也可能会有惊喜；

4、具体到楼盘，要优先关注新房，优先关注大开发商、上市企业和央企，机会是有的，也是稍纵即逝的。

NO.4 | 肆

结语

当下楼市，有机会也有深坑。

楼市洗牌期，房子更要好好挑，品牌、学区、价格都是重要的参考因素。机会来了，要把握。

而一些高风险项目、高风险区域、高风险城市，一定要避开。就算价格再低，诱惑再大，也要保持清醒，乱买的后果很多人都承担不起。