老罗的演讲结束后，太多人都在讨论一个词——“基本盘”。放在变换莫测的房地产行业中，我们对于基本盘的理解，或许应该替换成硬核的价值属性。
2020年正式开工的第一天，想和大家探讨一下，合肥市场有哪些基本盘不错的房子值得入手，还有哪些基本盘很烂的房子，轻易别去碰，省的搬起石头砸自己的脚。
NO.1 | 壹
合肥赚钱的房子，有4种特质！
需要注意的是，“好房子”的概念因人而异，因此我们这里提的是“赚钱的房子”，因为它们有明确的价格参照。
在混沌的二手房市场中，合肥能赚钱的房子，大概有以下4种特质：
1、地铁沿线，距离地铁口200米-500米
合肥目前已经开通的地铁线是1-3号线，由于1号线的开通时间和房价大涨的节点重合，掩盖了地铁对于房产增值的效应，缺少可参考性。
从2号线开通前后的对比来看，大部分住宅小区都有10%-20%的涨幅。而且往往通勤不便捷的首尾两端，涨幅更大。
现在可以把目光放在3、4、5号线沿线，等合肥第一轮地铁全部通车，形成的“网格效应”会加成到每一条地铁沿线。
2、一二手倒挂的新盘，1000元/㎡-3000元/㎡
这类房子，是合肥市场最好卖的房子，现在依然还有。简单来说，别的房子是用未来博取不确定的溢价，而这类房子的溢价已经兑现。举几个例子：
包河区滨湖阳光里，高层新房均价1.6万/㎡，二手房小户型挂牌均价1.7万+/㎡，倒挂1000元/㎡左右；
高新区御景城，高层新房均价1.52万/㎡，二手房挂牌均价1.72万/㎡，倒挂2000元/㎡；
新站区隆昊昊天园，高层新房均价1.1万/㎡左右，二手房小户型均价1.3万+/㎡，倒挂2000元+/㎡。
不过这类房子，开发商通常对首付要求较高，建议轻易不要动用全款。
3、合肥优质+成长性学区房
这里有一组成交数据，2017年4月份合作经济广场（学区：45中+南门小学）成交一套87㎡房源，均价3.5万/㎡。2019年5月，几乎同样面积的二手房，成交均价已经高达4.78万/㎡，涨幅1.2万/㎡。
如果经济吃力，可以把注意力放在一些区域成长性较好的学区房，比如经开区中环城等。
4、品牌房
置地、华润、万科的二手房小区的溢价能力，是得到过证明的。一般来说，比同板块二手房均价高3000元/㎡左右问题不大。代表性小区有置地柏悦公馆、置地滨湖双玺、万科森林公园、华润凯旋门等等。
在合肥现有的房企中，中海、龙湖也具备这种潜质。
NO.2 | 贰
这些神坑，请尽量远离！
1、40年产权公寓
最近几年，合肥40年产权公寓接二连三的“暴雷”，堪称房地产市场的“P2P”。
产权界定不清晰，写字楼还是公寓？挑高缩水严重，4.5米还是3.5米？上学问题、水电燃气问题、交易税费问题、高昂的贷款利率……想想都让人头大。
对于大部分购房者来说，最好的方法就是：有钱也尽量别买。
2、只卖概念的远郊超级大盘
必须承认合肥外围有好项目，但这是对当地的自住群体来说，如果换做投资，必须谨慎！
首先，这类大盘最常见的推广词是“环合肥”，可合肥还有很多板块都还没有成型，真正成熟的区域还只有滨湖、政务和老城区，高新区、新站区、包河中央公园和淝河片区、经开区东南部、瑶海龙岗片区、滨湖卓越城等大量空地都还处在待开发状态。
合肥内部都还在拓荒，环合肥还要多久？不得而知。而在投资产品中，最关键的一环就是流通性，丧失流通性，投资没有意义！
其次，目前合肥外围的这些超级大盘，它们的开发周期都是按照10年甚至更长时间计算的。也就是说，等你拿到房产证，再等两年准备转手卖掉的时候，它的新房可能还在卖，价格可能也并不比二手房高多少。
3、无优质学区的老破小、老破大
过去我们一直不建议买老破小，实际上老破大更不建议，特别是没有优质学区的老房子。
这里举一个例子——省公安厅宿舍（45中+南门小学双本部学区），链家网成交数据显示，2018年10月成交均价2.84万/㎡，2019年10月成交均价2.89万/㎡。
发现了没有，即使有合肥优质学区，过去一年，它的价格依然是停滞的，停滞实际上就是跌了！
有学区加持况且如此，更何况没有优质学区的老房子，即使地段优质，但也很难抵抗时间。
NO.3 | 叁
结语
买房，可能是大多数人一生中金额最大的一笔单宗交易，不会总有天上掉馅饼的好事，因此，尽量少一分投机，多一分稳妥吧。
不管是对于自住还是投资，开发商口碑好、地段和配套优质的项目，大概率是更好的选择。
文章来源: https://twgreatdaily.com/zh-hans/UEenaW8BMH2_cNUgdxa8.html