作者：谦和屋
来源：雪球App
最近太惊涛骇浪了。真是令人大开眼界。美国也开始股灾1.0，股灾2.0啥的了。这真是很吓人！
早段时间，有个人拼命怼巴菲特，好像他还是伯克希尔哈撒韦的老股东，说巴菲特老了，这么多年，都跑输指数。啧啧啧，不行了不行了。
这位仁兄是David Rolfe，说当了巴菲特几十年的股东，2019年10月份，卖掉了其上千万美金的伯克希尔哈撒韦股票。David Rolfe认为，巴菲特持有大量现金，无所作为！（如果他一直空仓，就是高手，做对了！）
我其实很想和David Rolfe先生聊聊。他现在到底怎么想的。
你咋思考的？前面都持有几十年了。你咋想的？
熟悉我的，知道我之前有个说法，我认为，人不是赢在起跑点，而是赢在转折点。
有三个转折点，极为重要。
1，投胎。2，婚姻。3，行业。
而投资，基本上，关键转折点，决定了绝大部分的成与败。其他时间，外人看来，那就是无所作为的。
我今天分享一些我对房产投资与房产股的浅见，供各位好朋友们参考斧正。
1，我去江浙沪走了几个月之后，我认为，要重点看一下苏州和杭州。现在看来，涨幅是惊人的。尤其是苏州，很吓人啊。但是，我自己是把社保放到杭州了。这纯属个人原因。杭州是我的福地哈！
2，我整个系列的下篇。认为，房产将来会传家宝化。即有价格无市场。现在，正在印证中。
我过去的几年，除了自用的一些房产，几乎没有再增加物业的投资了。就是基于这个判断为主。其次是管理起来比较麻烦。我也不擅长这个具体的管理。
我认为，将来房产的市场会有较为有趣的变化。
就是二手房除了一些重点城市，大城市，还会有些市场，还比较活跃之外。其他的城市，二手房市场，将会非常不好做。
我觉得，将来房产投资，全面的机会非常难。结构性机会还是有。
就是，非专业人士，想买套房，赚很多钱，这件事，非常难了。非得职业选手，用尽各种方式，想尽各种办法，绞尽各种脑汁，才能赚钱。
最后形成寡头垄断，嘿嘿嘿，就是，全国还是有一群非常专业的房产投资者，能够赚钱，剩下的，很难赚钱，或者赚得不多了。跟各行各业一样。比如我这种的，就靠房产投资较难赚到钱了。所以，我不就转行了么！
但是，房产企业，可能将继续延续其赚钱的日子。直到某个关键拐点出现。
通过这样的方式，最终实现房住不炒。
可是，我觉得，将来这几种都会难以为继，或者收益不好。原因如下：
首先呢，政策是房住不炒。政策的具体体现是限购，限贷与限售。
这个其实就是把所有方面给你堵起来了。当然，偶尔还是有专业选手能够见招拆招，比如，用债务叠加去破这些东西。但是，本质上，还是增加了很多成本与风险。所以，我这种非职业选手，就被排除在外了。将来，能把这些空子都钻营好的，必定是更赚钱的。因为，竞争者更少了不是！~
但我认为，这还不是杀手锏。
真正的杀手锏是房企产能的巨大提升。
早几天一个文件下来了，说——非永久基本农田的农用地转为建设用地审批权授权到了各省了。在几个试点省份，城市，连基本农田的农用地，也委托给了地方政府。具体细则不展开。各位可以自行查找。
这就是我认为，将来房地产投资出现重大变化的关键节点之一。我详细说一下。
和各位的认知可能不同，我一直认为，炒房的人，是不能把房子炒成这么高的价格的。所以，一上来就骂炒房者把房价炒上去了。基本上，我持非常非常保留的意见。一看就是没有实践过的。
我认为，一个三代人的家庭，拥有4-5套房，是不能算炒房的。道理太简单了。爷爷奶奶辈住一套，外公外婆辈住一套，儿子媳妇辈住一套，孙子辈留一套。有些是二胎，再多备一套。
这能算炒房的么？如果这个算。那倒是可以认为——房子是炒房者炒上去的。很显然，这是不可能的，对不？
那么，各位，你们看看自己，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族，拥有4-5套房以上。比例多不多？
别看着有些人，哇塞，有三四套房子啊，结果，都是自己父母，岳父母住着的，剩下的，租出去，等小孩长大了，留着结婚用。嘿嘿嘿，好多都是这样的哩。
真正炒房的，我知道的，都是两位数以上的房产（住宅）。这叫炒房，你说你整个家族，集全家族之力，一辈一套的，加起来4-5套房，怎么能算炒房呢？
那么，这种拥有两位数的职业选手，以全国的基数来说，并不多。
所以，说房价是炒上去的，显然，我个人是持有保留意见的。尤其是，有些三四五线城市，房价也暴涨了，你把那个城市翻遍了，都找不到几个背时的炒房者，你说，房价咋涨上去的呢？
我认为，房子涨价，就是土地价格的上涨。（实际价值的上涨+通胀。）
那么，这次这个新的土地政策，是在这个七寸上面打了一棒子。我们要好好看落实情况，如果落实到位的话，基本上，土地供应量，就得以非常大程度的解决了。
房企，在我的评价里面，其实，和格力，美的这样的制造业是非常类似的。
甚至，在某些层面，更加辛苦一些。
你看啊，格力们买材料，是可以全世界采购的，而且，格力们是强势方，但是，房企的原材料是土地，只能当地买，而且，房企在这个环节，是弱势方。
然后，售价方面，格力们是可以自己定价的，只要考虑竞争对手和客户就好了。而房企除了考虑这二者，还要考虑政府因素。很多城市，嘿，你猜怎么着，他还给你把售价限死了。厉害不？
好了，我们接着来看。
之前是，中央决定所有原材料，所以，他涨，房企们的成本就涨，售价当然要涨咯！~这才是房子价格上涨的核心啊！~朋友们！~怎么会是炒房的人炒上去的呢？他们有这种实力么？别逗了！~
所以，这次新的土地政策出来，就等于地方能够决定卖地了。如果落实到位的话，他就有了更多的可卖的地皮了，对不？
我的推断就来了。
二手房将来越来越不好做了。
因为，会有更多的新房。这些新房，建筑质量越来越好，设计水平越来越高，你说，你愿意买新房还是二手房？
有人要说了。地段地段还是地段！新房能有二手房这样好的地段么？
来来来，我说给你听理由。世界是变化的，朋友。
比如，我所在的长沙。原来的最好地段那就是几个商圈，五一商圈啊，东塘侯家塘商圈啊等等老商圈。这些商圈现在也是不错的，人员很多，也方便。
但是，地铁一通，车辆一多，现在，长沙最贵的地方，是滨江，梅溪湖这种新的商圈。道理很简单。
老商圈住宅，你可以得到更短的通勤距离，或者，更方便的就业，吃喝玩乐，就学等等。
但是，新的商圈，以上全部可以得到，并且，全部升级换代。学区有新的，就业有产业园，吃喝玩乐更不用多说了。交通方便的不得了。环境不仅仅是好一点，是好了一代。
你说，怎么竞争呢？
过去，地段或许很重要，因为，交通不方便啊。差十公里，能每天差好几小时，或者配套设施差很多。
现在，完全不是这样了，差十公里，地铁一走，车子一开，影响就很小了。配套设施，新商圈比老商圈还要好。
所以，我的推断是，随着土地端的解放，地方政府能加大土地的供应，比之以前，意味着，价格实际上就会微涨，平稳，甚至下滑。薄利多销么！~对不？
而且，地方政府会越来越重视把城市管好，让地皮的实际价值上升。从而附加值更好，卖更多钱。
之前，这种不那么大。我搞好了，不见得能卖地，对不？
别小看这个啊，假设，现在中国敞开来接受外国人的话，你看看全世界有多少人愿意往中国来，我多说一句，朋友们，千万别信那种——绝对自由的说法。这次疫情，就是最好的照妖镜。一切显形！我就问你一句话，此时此刻，你愿意待在中国，还是世界上任何一个其他国家？你摸着良心和理性说说看。
我不同意你说的话，但是，我誓死保卫你说话的权利。
你不能真的死掉了不是？命还是最重要的不是？
好了，假设，假设我上述所说，将来实现的话，那么，第一个推论就是呈现出来了——将来，二手房是越来越不好做了。只有少数的专业玩家可以继续赚钱，甚至，由于竞争者减少，他们可能赚得更多。但是，整体看来，普通人投资房产，再想重回过去那种躺着赚很多很多钱的日子，是不会再回来了。
我本人也是根据这个进行投资决策的。
有人要说了，你看，买房投资越来越不好做了，那房产股不也一样完犊子了么？
我接着说，我第二判断，就是，房产股将来会继续好下去，直到未来某一个拐点的到来。
我们捋一捋啊，其实，有没有土地新政，敏感的朋友，都会发现，这几年，房企的产能在巨大的提升。
贵不贵不说，但是，产能在巨大的提升。
排名前几十的房产企业，由于其极高的杠杆，极高的周转，以及，中国建筑这类企业玩了命的建，产能增加特别快速。
各位好朋友们，回想一下。
你们觉得，这几年，你们所在的城市，变化大不大？是不是隔阵子，就变得有些不认识了呢？
我在长沙有套物业，原来住了好几年，感觉还不明显。后来搬到新的小区，才一两年，结果回去一看，我天，日新月异啊！~满大街都是人，车，各种吃喝玩乐全像雨后春笋一样冒了出来。
这种情况，早几年，完全没有这么快速和明显的。
我每年都几乎会去宁波，每次去，我都吓一跳，哇塞，怎么变化这么大？长沙和宁波，都还是二线城市哟。
为什么？
房企的产能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。
房企就像一头巨兽，在以惊人的速度，迅猛的成长。然后，不断的建新房，新商圈，然后，不断的有人口入驻进来。
有没有土地新政，这个变化，都在一天天的发生着。
光是这些增量，就可以让房企们继续好很久。
土地新政改变了什么？
很多人的解读是，土地新政能够打压房价。我觉得有可能，但是，对这点我不坚定，不清晰。道理很简单，我很难想象，现在一个城市卖2万一平方，然后，地方政府因为能自主卖地了，就把土地降价，把房价搞到1万一平米。我对这个持保留意见。我觉得，不涨，微涨，就不错了。这样，相较通胀，实际上是降价的，且，抵押品也没有减值危机。
但是，我觉得，改变了一个很重要的点，就是，房企的产能还能再往上走。
因为，比如，一个城市，一年原来是能从中央批10块地，但是，市场需求是20块地，买不到的，就等着。
现在，是一个城市自己能批了，那么，可能性会是，按节奏来，没钱了，就多批几块，有钱了就少批几块，按节奏来卖。
但是，维持住房价，是底线。是不是很像股票中的市值管理啊？
这样的话，房企们，作为“来料加工”企业，等于订单多了么，从原来的10块，增加到了15块了么，是不是这个道理啊？
所以，我的推断是，房企们的产能还得提升。体现在财报上，可能是均价微涨，售出量增加，利润率差不多，但是，绝对值增加。
这样，也就实现了房住不炒。
你看啊，炒房还能那么赚钱么？永远都有还不错的新房子在等着你。你买了房子，变成二手房，此时此刻，你不是和其他二手房们竞争啊，你是和很多很多房企们的新房在竞争啊！自然而然，炒房者就会逐渐减少咯。是不是？
真正实现房住不炒，未来一定可以的。
房企们扩大其产能，地方政府提供平价的土地，用快周转的模式，一批又一批的把房子造出来，那么，中国十多亿人口，总有一天，能够居者有其屋，总有一天，能够过上美好的生活。
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