三年前，2016年9月，有朋友发来一篇文章，大意是：地方政府，要对高房价负责。

这句话没问题。

的确，一个城市的房价绝对与这座城市息息相关。然而，高房价，就一定是“政治不正确”？就一定痛批？

相反，说句大实话，房价不高的城市，反而没钱途！

而一个负责任的地方政府，其治理下的城市房价往往很高。说到底，市民的最重要资产也就是房产，房价增值等于给市民发钱，腰杆硬不硬，不是真的看你的腰，而是看实力。

在中国，城市鄙视链其实很无聊，因为，看各自的城市房价就行了。

全世界都如此。即便均衡做得很好的德国，慕尼黑、柏林、法兰克福等大城市的房价比其他城市要高得多。

中国改革开放三十多年来，我们以数据、常识与真相来认知到以下三点：

（1）房价低的城市，发展得很不好；

（2）房价高的城市，往往发展很好；

（3）房价特别高的城市，发展特别好。

由此，一座城市管理得当、创富效率高、人才集聚或发展出特色定位，那么，这座城市自然发展优先级为高，换句话，这样的城市真实吸引力更强，更多人“用脚投票”，来到这样的城市工作、生活。

其中，一个直观体现，好的城市，房价往往也高。

从逻辑上，房价高是一座城市经营运营的结果，而不是“因”。So，我们把上述结论做归因，这样更符合逻辑：

（1）发展一般的城市，房价不高；

（2）发展好的城市，房价很高；

（3）发展特别好的城市，房价特别高。

现在是2019年10月，距离调控已经三年了，三年的时间里，上海房价涨了又跌了，北京涨了也微跌，深圳涨了一些没跌。而二线城市杭州、苏州大涨，南京保持稳定态势，其他二线城市持平。

这三年，我们遇到了毛衣战、各式调控与限价导致的“限质房”，前所未有的房地产背景，那么，接下来上海房价还能保值吗？普通家庭，还能够把房产作为家庭资产的重要支柱吗？我们，还能继续买房吗？

OK，我尝试着回答。

02

首先，不确定未来会遇到怎样的国际形势以及这样的国际形势下，国家对于房地产的本质定位和规划，也不确定会有怎样的地产金融政策。

这没办法做精确预估。

都属于不确定性因素。

传统的金融政策通过“预期”管理，当预期逐渐式微，政策的效果也大打折扣。就好比，降准降息是对经济、楼市的“刺激”，但一年多来，上海楼市也没有启动。

我们能确定的是什么？

中国的城市格局。

因为城市是巨量的人、财、城市基础设施、产业的集聚，与我们有着千丝万缕的联结，即便没有全部经济数据，至少也有相当大一部分数据，以及最重要的直观感受。

城市的脉络，是能确定性掌握的。

中国有800多城市，就像800多支股票。你在哪个城市买房，就相当于入股了该城市，锚定了该城市未来发展带来的红利。

城市-房价，这是一个固定的公式。

那么，看城市发展的未来，就从过去找线索、逻辑与迹象。

讲真，犹如一部近在咫尺的史书，多少人捶胸顿足，过去买少了、买小了。也有多少人错过了这些发生在身边的生动的“财富史”。

换句话，我们绝大多数人，如果把握住一两次机会并做极值的放大，也许现在就财富自由了。这个机会，你你我我平凡者都错过了。

03

回顾往昔，不是为了纯粹的口水感慨“曾经错过”，而是为了寻迹规律，不错过未来。

2008年1月，上海以1.6万/㎡的房价高居榜首。彼时的上海，四通八达的地铁，浦东金融中心初露貌相，各种各样的商业综合体、转型的大型商场迎来全国甚至全球的消费者。

房价TOP20榜单上，温州、杭州的房价比北京还高，珠海的房价次于北京，高于深圳、厦门、南京、天津、苏州、广州。

广州的房价是“亮点”，远低于其他。非常不“一线”。而2018年初的国人，对这一切熟视无睹，并未觉得有什么不对。温州房价全国第二，怎么啦？温州人，东方犹太人呗，中国最狂热最会做生意最能创造财富的。

2010年4月，温州房价跑过上海，全国第一。同时，三亚的房价也高居全国第四。我们观察一下这个阶段的全国房价，浙江城市的表现非常突出，杭州、宁波、舟山、台州房价都进入了全国TOP20。

而2010年4月，这个时间点，恰是4万亿之后掀起的楼市惊天骇浪，甚至一天一个价，当然这个点，也是拉开全国房产调控序幕的开始。

经过长期蛰伏，新一轮的地产盛宴始于2015，高潮于2016年10月。此刻，京沪深三强奠定了无可辩驳的一线地位。房价远超其他城市。厦门虽然是一支房价妖孽型的城市，但独特的滨海岛屿稀缺性与含金量较高 的经济，厦门房价其实一直不低。

此时，多数一二线城市涨势基本到头，而广州、杭州房价的涨势尚未结束，这个时间点，这两个城市还是“低估”。

2019年9月，京沪深房价领衔全国，厦门、三亚次之，广州、南京、杭州又是一个梯队，而福州、天津、苏州、珠海、温州、青岛、宁波、济南、武汉等，再次之。

目前，一二线城市的房价基本稳定，房价格局也如其上所是。大体上非常吻合我们对于城市价值、供需关系的判断：

（1）一线是一线，二线是二线；

（2）二线强城市>二线弱城市；

（3）东部城市>西部城市。

同样，还有一个小规律，滨海、颜值、口碑的生态城市，房价都有高溢价，比如三亚、厦门、珠海、陵水、万宁、丽水。

从历史房价上看，厦门、三亚、珠海房价始终不低，时不时的排名非常靠前。这属于常态。而陵水、万宁、丽水的全国知名度较低，这一轮房价上涨过猛，未来可持续性堪忧。

深圳从二线进阶为一线城市，与大众最明显的直观变化，就是深圳房价直接跃升为一线房价，与京沪比肩。

城市价值-房价，这还不够淋漓尽致的体现出来吗？

04

现在，有一个因素不容忘记，就是调控。

忽略各个城市不同的调控程度，单纯的谈论房价，这是耍流氓，依然是自作聪明的表现。

理论上，同样调控深度的前提，才能对房价进行比较。

现在，除了少数城市，调控的严格程度如下：

最严：北京、上海

次严：深圳、广州

厦门、苏州、南京、杭州、天津、武汉等二线城市

最近两年，上海房价的表现无疑令人失望，平均下跌超过10%，个别区域和房源下跌甚至达到20%，而偏偏上海部分买房人受部分激进杠杆投资客的影响很大，尤其很多刚入市急于实现阶层跃迁的年轻人被不着调的投资理论带歪，不计后果上了高杠杆，多贷=多赚的简单思路。

超级高杠杆+内环老破大=？

最近在上海，有些人默默卖房，不敢声张，因为号称投资了两年，总体收益为负，如今看不到希望，现金流也撑不住了。

确实，一个城市调控的深度、程度以及动态变化，也深刻的影响了城市房价。

举两个例子。

一个例子是杭州。2018年杭州大涨之后，下半年突然速冻。而后，人才落户的条件降低，购房门槛相应降低，杭州房价一举走出萎靡局面。

另一个例子是苏州。苏州2018年大涨，2019年上半年继续大涨，然后，调控紧急升级且连续加码，苏州房价从连续涨幅第一到现在逐渐平静，这也是“调控”之功。

未来，调控政策和变化也会雕琢城市房价。

这是常态。

当然，上海房价不振——并非由于上海不行了，而是调控太严。

05

综上，我们可以得出一个显而易见的结论：未来房价，从根本上，取决于城市价值，也取决于这座城市的调控。

至于金融、政策及外部影响，这些会起到时间上加速、推迟、加深等作用，但不会改变房价本质。

中国房价，无法摆脱四个字：钱多，地少。

钱多，可以理解。众所周知，毕竟印钞是成本最低的“办法”。

但地少，很多人并不了解。有人拿出地图，手指着说，这边这边，那边那边，不都是地吗？假如都用来盖房子，一下子容纳数万人口，怎么是地少？

据一个区域的土地规划例子。这是中国某区域，住宅用地占比仅15.66%。

因此，并非地图上的土地都可以用来盖房，在中国，尤其城市，每一片土地都是精心被勘察、测量、设计、定位、规划。每一项土地都有额度限制。这样，才构成了中国城市的尽然有序，尤其是在新的开发城区，道路俨然，规划清晰。

这也是中国城市相比较欧美很多国家更“值钱”的内在因素之一。

由此，中国的房地产因为城市价值（包含人口的导入）的提升，特别是在人口红利几乎消失的此时此刻，也只有城市才能提供更多的工作机会，即便没有户口限制，房价依然是市场化的“门槛”意义。

一个人会权衡工作收入、房价和生活成本的综合因素，从而双向选择城市，城市也会挑人。

当你觉得一个城市房价太高、中短期都看不到自己买房的可能，而生活成本又在不断吞噬工作收入时，唉，那只能说明，不太能“匹配”这座城市。降维到更低层级的城市，房价、成本都会降低，从而能“匹配”，这也是一个人的无奈被选择。

一个人如果不思进取，就被城市挑剔。一个人如果精进有为，可以自由选择让自己得到更大发展的城市。

上海是一座伟大的城市，留在这里，让自己、家庭得到更好的安全感、更美好的生活，那么，自然是需要比其他城市多一份努力。

我在杭州、南京、苏州与买房人交流时，他们都流露出这样的遗憾：如果能在上海买房，就好了。可见：不缺资金，也不缺在上海买房的意愿，缺的是上海的购房资格。

06

对于上海而言，房产依然是中产家庭最重要的资产，毫无疑问如此。

当然，也不排除有人“逆向思维”，比如卖房买股，比如卖房去做理财。这也是可以的，术业有专攻，每个人都根据自己的能力树去做匹配的事。

只不过，房产是最明显最简易的城市发展红利（土地价值）。

英国日不落了这么多年，数个世纪的财富，巨舰大炮，全球殖民，最后积累的财富也无非是以伦敦为首的富有世界竞争力的城市群。简单测算一下，伦敦一个城市的房产总值，超过世界上绝大多数国家的经济总量（当然，这里面也有个国别稳定系数的影响）。

在中国，能闭着眼去买房且长期持有的城市也不超过30个。

闭着眼买房，大概率跑赢平均房价的城市不超过15个。而必然跑赢通胀的城市， 甚至不超过10个。这是由创造财富的决定性力量：金融中心、高科技中心、高校研究所的集中度决定的。

上市公司意味着中国公司的头部集群，而独角兽意味着未来，综合考量上市公司的总市值、总利润以及中国独角兽的城市分布。

很明显，“凑巧”集中于少数10个城市。

房价涨不涨，未来10年的中国城市房价涨幅图，其实秘密就藏在现在。

但上海的置业门槛越来越高，技巧性也越来越复杂，而不是简单的买，然后卖出获益。逐渐演变成一种购房资格、投资标的物选择以及金融手段的过程，而且收益更陡峭。

未来，就是少部分家庭进阶，一部分家庭维持，而更多的人顺其自然的变成忙碌的大多数，湮没于城市。

这几乎是必然。

有人想玩一把弯道超车，比如戴志康、张振新，结果弯道超生。普通人，还是老老实实置业吧。现在很明显，与其把钱去炒股、去瞎买理财、去投入到自己也不懂的领域，还不如在上海买入保值性的房产。

问：如何不动声色摧毁一个上海的中产家庭？

答：卖掉上海的房产。

以上正文来源网络。凡注明转载来源的文章，均为其他媒体或平台的作品，本平台不承担任何法律责任，侵删。

地产上海（ID: estatesh）关注最前沿的地产资讯，深度报导上海区域房产动态。旗下拥有多个微信公众号、今日头条、网易新闻、新浪微博等全媒体矩阵，并通过专业团队深耕长三角地区，商务合作欢迎留言与我们联系。