Q&A | 壹
优先选有潜力有规划强新区
提问：您好，我和老公年收入扣税后到手40万，现在在上海生活，2013年在上海买了一套房（上海外地人只能买一套，而且孩子读书需要不能动这套房子），今年5月提前还贷款后，上海房子现在扣除公积金还要自己每月还1千，现在各种情况稳定，所以想年底在武汉买一套房子。
年底手里大概只有36万，我是武汉集体户口，月供大概可以承受1万左右，请问买哪里最合适？过几年涨价后还想利用这套房置换到武汉核心区。麻烦老师指导下，谢谢！
回答：小孩读书的房子肯定不能动，要买武汉的房，上海的房子并不需要抛。
唯一的问题在于：如果上海这套房有贷款，并且是你和你爱人婚后买的，那么，你在武汉即使按第一套买，都是需要提高首付比例的，最低也是4成起，有些项目可能还要求你5成。你子弹充足的情况下到无所谓，关键是你只有36w，按4成首付，总标的90w，按100平计算，你只能摸到9k左右，这个单价，80%的项目基本上都在武汉4环左右。
所以，不是你去挑房，而且房挑你。
目前3-4环还有大量新房在卖，单价都在1-1.8w之间，4环边基本上在7k-1.2w，而4环边价格虽低，配套还不够齐全，还在发展中，如果你做好了长持5年以上的准备，当然没问题，对于强二线的大武汉，仅1.7w左右的均价来说，8-9k的房子相对来说，还是性价比挺好的，我也相信低价好翻倍这个道理。
当然，也要选好区域和具体楼盘，郊区站岗十年也不是不可能，赌远期规划需要火眼晶晶。
因为你有武汉的首套名额，我的建议是：
1，还清上海房的贷款，多抵押现金出来，这样做，你可以在武汉做出首套名额，仅需付3成首付。这时，你肯定要问：那我抵押了上海的房子，不是有贷款了吗？怎么还可以做3成？对，你考虑的有道理，但这个抵押贷款不算房贷，只算负债，只需要后期你的收入能够覆盖掉你所有贷款月供就行。
所以，坚定的在武汉限购区，三环内市区找一套性价比高，有增值空间的房子，这样哪怕放几年不住，也至少有租金收益，房价上涨的兑现时间也快一些。
比如汉口：新房，恒大常青花园，福星华府，首地云梦台，盛景天地，远洋万和四季等；武昌：白沙洲东原启城，保利新武昌，万科云城，徐东保利城，福星东湖城等；光谷：泛悦城，华润琨瑜府，保利时代，中建大公馆，正荣紫阙台，中粮祥云，龙湖香颂，中建星光城，碧桂园云玺，云境，新城璞悦门第等；汉阳：远洋东方境世界观，万科金域国际，滨江金茂府，旭辉钰龙半岛，招商1872，招商樾望，城投四新之光等。
2，如果你还不清上海的贷款，只想用36w来买武汉的房，那限购区都把你筛掉了，你的集体户口没发挥出作用，只能作长线打算了。那么按刚才9k左右的房价来看。
大汉口板块：盘龙城，横店，汉口北，武湖，阳逻，吴家山，东西湖等，因为4环边，盘太多，我只能帮你点几个，比如：北辰蔚蓝城市，南德长江城，清能正荣府，万达御江，金茂悦，金茂逸墅，华发中央公园，德雅国际城等。
大武昌板块：青菱乡，黄家湖，郑店等，比如金茂建发玺悦，南益洺悦华府，保利和光晨越。
光谷板块：葛店，梧桐湖，红莲湖等，比如中海锦城国际，锦绣香江，万科橙，联发国际度假区，联投梧桐湖社区，合景泰富等。
大汉阳板块：蔡甸，汉南等，金地中法，中核锦城，中建，绿地城，华发四季，广电兰亭等。
我的建议肯定是尽量选1，实在操作有困难，就按2去执行。月供对你来说应该不是问题，你只考虑如何最佳操作就好，毕竟选盘选区，对后期涨幅空间出现比较大的差异，像2016年那样的暴涨，未来是几乎不可能了。但有潜力，有规划的强劲区域，一定会再次刮目相看。
Q&A | 贰
老破小赶快抛
提问：徐sir，本人名下现有两套房：
一套在珞喻路武大口腔医院旁，房龄19年的楼梯房，地段很好，周边配套成熟，离地铁2号线广埠屯站400米，133平，目前自住；
还有一套是位于2号线杨家湾地铁口保利华都3期的房子，148平，隔断出租；另外用母亲的名字买了一套白沙洲东原启城跃层户型的房子。
儿子现在上海工作，大概4年后才有资格在上海买房，我想趁这4年的空档期将手上的房子重新进行配置升级，该怎样规划安排好呢？目前很迷茫，请您指点下！谢谢！
回答：这三套房的打法，目前你不折腾的情况下，只有东原启城还不错，白沙洲马上3-4环的房子会拉到1.3-1.6w左右，旭辉江山境听说要卖1.8w，美好，景瑞，新城都要马上卖1.4w以上，倒逼3环内房价拉升到1.6-2.0w，但是2w是个坎，东原启城应该是双学区加双地铁加大型商业配套，不管目前白沙洲周边环境多差，未来都会变好，这才是真正的机会。
建成以后叫跟风，追涨，甚至站岗，建成之前叫眼光，投资。东原保守估计，按你设定的时间4年，涨到2w出头比较稳，建议继续保留。
珞喻路19年老步梯房，拆不拆？拆，则毫不犹豫的留下，拆二代就是你儿子。如果不拆，我真是佩服你们这些还留着步梯房的人，马上都2020年了，还在爬楼梯回家，累不累？你不累，你家老人累不？
我说了不下10次，这种房已经被淘汰，如果你不出手，未来买你房的人也是穷人，你的房价能涨到哪里去？同地段老破小90%以上涨不过5年内的品牌次新房，再涨幅差价这么大的情况下，及时置换才是最佳选择。
目测你的19年房没有贷款，预计可出1.7-1.9w之间，实得230w左右，如果不讲究大面积自住，家里人口不超过4个人的情况下，控制在100-120平就够，贷点款可以同步置换附近新房或次新房。
这个时候，你有3个方向可以选择，要么往南湖方向：城投翰城，万科金域学府，揽胜公园，保利大都会；要么中南方向，百瑞景，佳兆业广场，群光上苑，银海华庭；要么光谷方向，泛悦城，琨瑜府，保利时代，中建大公馆，正荣紫阙台等。这些盘都值得你去看看，有些盘环境好，有些盘配置极佳，还有一些未来升值潜力巨大，还有很多红利没有兑现，置换势在必行。
至于保利华都，不知道你一共租了多少钱，我预计月收入4-5k。这个位置的平均租金，对于大4房来说，正常也应该是4-5k，我个人觉得你没有占到太大便宜，反而影响了你后期的出售，品相太差，租户流动性大，不爱惜不珍惜，家具，地板，墙面都破旧不堪，想买你房的下家，一看，这吓死人的，也会不停的跟你砍价，最少比你整租少卖10w起步。
当然，如果你能租到6k以上，而且没有空档期，那还能勉强接受，之前通过几年你可以补回差价，但我还是建议整租为主，保持品相，我朋友保利时代的房子，同样97平，别人租3500，他可以租到6000，而且还没有空档期，这就是专业人做专业事。我下次介绍你认识，你下次可以试试如何调整一下你的隔断房，为你4年后售价卖的更高。
那么到底如何建议你配置呢？
建议1～保守派：出掉步梯房，直接按第二套，把230w全部付5成，再贷款230w，买一套460w左右的内环核心房产，把杠杆加起来，比如中北路，徐东的学区房，头寸够大，哪怕未来涨幅不大，也能赚的比屌丝盘多。保利华都继续保留，不想折腾，就不动，想简单折腾，就试试整租。
建议2～冲动派：同时卖掉步梯房和保利华都，入2套内环核心资产，一套大平层自己住，一套纯投资，当然要考虑自身月供和收入水平。
未来我更看好强二线的武汉涨幅，绝对值会超越一线，现在大胆入手，坚定投武汉。
Q&A | 叁
未来价值增长点在长江两岸
提问：徐sir，名下有两套，积玉桥一套120平自住，光谷188一套86平，均全款。一个小孩4岁，现有160w存款，年收入60w，与老婆离异状态，想购置一套
改善140平以上户型自住，要求武昌核心地段，品质好，现在不知如何选择？麻烦徐sir帮忙拿个主意。
回答：首先，留意到你目前两套房子都是全款，感觉资金杠杆率不高，因此，我建议你可以拿一套全款的房产做抵押，再凑一点钱，买个好房产，保值+增值，毕竟你目前手上资金也足够充裕。
如果选择武昌核心区的话，我到是建议你着重看看长江两岸，因为按照国内外一线城市的发展轨迹，未来核心区拥有稀缺资源的房产肯定价值会越来越高，趁现在还能够得上滨江商务区肯定优先买，看你的收入不低，也比较有实力，直接一步到位买一套大平层作为终极居所。
如果选武昌滨江，保利江锦可以去了解一下。因为保利江锦是目前为数不多的一线滨江楼盘，观江视野好，而且位于武昌滨江商务区核心地段杨园板块，周围配套成熟，交通便利，而且保利是央企，品质有保证。更重要的是价格也比较有吸引力，目前均价是29800元/平，相对于一江之隔的二七滨江4w+的均价，显然这个价格空间也会更大一些。目前主推的185—187平米的户型也很不错，尺度感很好，非一般大平层可以比拟。
Q&A | 肆
今年是换房好时机
提问：徐大大好，我是常年外地工作的武汉人，目前考虑给老人置换住房，希望你给予建议。
目前家里两套老破小，一套利济路65平，一套小东门56平跃层。
另外一套毛坯89平后湖地铁电梯房，贷款80W。
考虑到老人养老，想再入手一套武昌养老小两居。求环境好，配套好小区。目前现金100W，年可用于该房还款能力15W左右，已婚无孩，这套房只需要给老人养老用。
回答：如果不考虑整合资产配置的话，手上现金也足够，那2套老破小，后湖电梯房我就不跟你动了。只纯考虑在武昌怎么帮老人买套2居室养老房的问题。
老人养老无非：环境，安静，小区配套完善，交通方便，物业好，人群素质高，最好离医院近的，最好还能有个院子等特点。你的支付能力：100w现金，15w年月供，按首套，仅2居室，100平以内，可以够到300w总价，单价3w的标的，在大武昌核心区选择余地都蛮大的。
最令我放心的是，你的月供能力强，我可以尽情推荐，而不像有些客户，拿的出首付，月供不起，这就比较为难。
武昌区环境好的位置无非几个湖边，大方向的选择排序按：东湖>江边>沙湖>南湖>汤逊湖。因为武昌核心区现在基本上再开的都是以大平层为主，要找100平以下的2居室，只能多考虑二手房为主。分别是：
东湖附近：复地东湖国际，华侨城，统建锦绣江南，楚天都市雅园，东湖瑞园，杨春湖畔，东湖金茂府等。
武昌江边：金都汉宫，金地国际花园，华润凤凰城，绿地国际城。
沙湖附近：金沙泊岸，水岸星城，香榭东沙，澜桥公馆，恒大首府，水岸国际，梦湖水岸等。
南湖附近：城投翰城，保利大都会，金地格林小镇，大华公园世家，水域天际，泰然玫瑰湾，揽胜公园等。
汤逊湖附近：汤逊湖一号，清风别墅，玉龙岛别墅，雅居乐别墅，或者一些多层带电梯洋房为主。
这些盘到底好在哪里，估计你还是要自己亲自去看看，新房我可以直接告诉你置业顾问，二手房，你就按照我给你的项目定位，在附近的中介多问问，目前链家二手房已经破了10w套挂着在卖，下半年还有下调空间，可以年底出手二手房，新房随时可买。
Q&A | 伍
合理利用首套房名额
提问：徐sir，您好，我在青山建设一路有一套90多平的房子，现在想换套学区房自住+投资，手上钱不多40多万，想着不够的话，卖了再买一套稍微大一点的，由于目前工作在青山所以一直就近买房，子弹不多，希望徐sir能推荐一个好盘，感谢。
回答：还是比较肯定你的眼光，目前换房由于政策严苛还是有机会的，把握好一买一卖的时机，未来还是有空间的。
关于改善买房的问题，其实我之前不止一次地说过，改善买房需要做加法，因为改善购房需求最重要的质素，不是解决某一方面的痛点，而是在品牌、地段、产品、配套等方面，没有明显的短板。
主要是我不知道目前你家庭收入几何，但是你说换房的话，首付100多万肯定有的，按照这个标准综合来看，大华铂金瑞府比较适合你。
首先，项目位于青山滨江商务区，算是青山未来潜力最大板块之一，其次项目配套齐全，周围双地铁、离商圈也较近，附近学校也还不错，目前对口钢城一小和任家路中学。而且大华的口碑在武汉一直不错，由于是百万方大盘前期已交房，感兴趣可以去实地看一下，所见即所得，目前还推出一线观江的产品，又是毛坯，价格不贵均价才22500元/平，如果钱够我是建议直接上141平米大户型，如果怕压力太大就买115平米的。
Q&A | 陆
买房最好一步到位
提问：徐老师，你好！需求: 置换学区房，还有老人一起住。
目前家庭条件：我和老公大学毕业留汉，目前年收入税后一起25w。在黄家湖大学城福星惠誉东澜岸有一套两居室93平的自住房，还有贷27w，出手的话最多135w。小孩今年两岁多准备上幼儿园，所以今年四月份又在小区买了一个一室一厅的给老人住，45w，有贷22w。
首要需求是解决学区学位，我们小区对口的学区太弱，整个洪山区好初中也太少，有考虑武昌，光谷和汉阳（其他有合适的我们也会考虑），经济实力有限，估计最多只能够得着市重点，主要看中对口的初中。南湖目前要满六，所以不考虑了。考虑过光谷二小，对口的小区二手房均价2.5w，也是望而却步。
目前和老公有两个想法：
一个是卖掉小的，在学区房对口小区买一套刚够面积落户的mini户型，解决学区问题。
另外就是卖掉两套，去整一套三室的学区，不知道哪个方案更好。
东澜岸地处三环外，最近的地铁也有两公里远，21年才通车，房价起不来，附近高校多，物业不作为，小区环境每况愈下，也想换地方住。
还补充一下，一室一厅的那套正在过户中，证才满两年，两套一起出手最快也要明年上半年。
回答：看你的情况，说实话，即使你卖掉东澜岸小的，强行加钱买个老破小学区房，提前占个学区指标意义不大，只是临时解决了你的一部分问题，你现在住的这个位置也是令你头疼，过不了2-3年，你肯定还是要置换。
一旦这样操作，还会跟老人分开，带孩子也不方便，所以长痛不如短痛，趁这次一为孩子，二为换环境好的小区，三又能兼顾和老人住，一石三鸟，一次解决，以绝后患，至于投资房，改善房，可以后挣了钱，再买，毕竟你们还是年轻的90后，前途光明。
如果有能力，肯定是一个小区买2套最佳，一碗汤的距离还是很重要的，如果暂时没这个能力，一鼓作气，咬牙全卖了，上一套3房的学区房这才是正道。
那么怎么买？算了一下你能拿出来的总首付金额，可能最多125w，清空名下所有房产，按首套，可以够到总价360w总市值的标的，贷款240w，月供1.3w左右，按你的税后收入才25w，用于付月供的收入不够支撑你的贷款，只能按小标的买。
理论上360w，按120平，3房2厅，你可以买到3w以内的学区房，但因压力大，你只能考虑2-2.5w之间的学区房，就算按100-120平计算，总价200-300w之间，咬咬牙还是可以的。
那么到底怎么买？买哪个片区？其实我们曾经写过很多次关于学区对口的文章。无非这么几个可能比较适合你：
1，汉阳区：远洋东方境世界观对口钟家村小学，汉阳三初。福星惠誉汉阳城对口西大街小学。招商1872，保利庭瑞阅江台对口汉阳市重点小学。
2，武昌区：金沙泊岸对口实验小学。招商一江景城对口红钢城小学。大华铂金华府对口任家路中学。百瑞景对口武汉小学分校。东原启城双学区。水域天际，七星雪香花园对口南湖小学，中学。保利大都会对口广埠屯小学。城投翰城对口南湖外校。
3，光谷：时代新世界，保利时代对口光谷一小，中建大公馆，正荣紫阙台对口武汉小学光谷分校。琨瑜府和泛悦城肯定也会对口一个好学校。再就是万科城市花园，万科红郡，现代森林小镇都对口光谷的重点小学。绿地中心城，光谷188国际社区，联投驿园对口光谷中心城一小。
4，汉口区，如果你不考虑，我就不介绍了！其实有几个是不错的，比如时代新世界对口崇仁路小学。恒大常青花园双学区。中城悦城大兴路小学和武汉一初。万科汉口传奇对口红领巾2小，泛海国际对口红领巾1小，都是3w以下的价格，也是你可以尽力摸到的。
具体还是看你自己，可能我个人建议：学区房以光谷，南湖为主，汉阳为辅。月供压力大，选2w左右的，月供压力可以承受，尽力去够2.5w左右的。一步到位，解决你的三个问题。
Q&A | 柒
买房根据需求
提问：徐老师好，我夫妻二人都在光谷上班，目前在上班附近自住一套150平的复式洋房，是男方婚前财产，还有10万元商贷；在光谷金融港有一套84平的地铁学区两房用于出租，婚后购买，还有12万公积金贷款，孩子在对口学校上学，房子近几年不能出售。
没有换房需求，家庭年收入不到30万，首持现金只有20万，想再买一套房。资金有限，首付肯定还要想办法，也不想还贷压力太降低生活质量。
目前在关注恒大常青花园和光谷东，假设都能买到的话，请问徐sir建议买哪里？其实光谷东也还没有特别心仪的盘，如果徐sir建议光谷东的话，还请推荐一下具体楼盘，感觉徐sir对光谷东非常熟悉且看好。
回答：你这两套房都不准备动也行，如果再买一套，现金只20w，我就想问你：20w你只能去双柳买房了，连梧桐湖，红莲湖都买不起。与其去凑，求人不如求己，自己解决。
既然，复式楼贷款仅10w，肯定提前还掉，然后抵押贷款出来，拿出更多的子弹，选择面更宽。
至于恒大常青花园好还是光谷东好，恒大新房16500精装，区域二手22000，光谷东新房18500，二手19000左右。明显短线纯投资看恒大，一交房，投资净挣50w。
光谷东我是很看好，但肯定不是这几年，没有3-5年的沉淀发展，光谷东目前2w左右的价格偏高了，但用发展的眼光看，肯定不高，长持5年一定会再次暴击，5年看到3w问题不大。
至于买哪个项目，光谷东的住宅并不多，可选余地也不多，能买到就不错了。像中粮祥云，碧桂园云玺，云境，瑞安光谷创新天地，龙湖香颂，龙湖光谷城，中建星光城都是不错的。二手可以看看国采光立方，中建光谷之星，绿地中心城，光谷188，北辰优等。
所以你的这个问题：如果都能买到，短线肯定选常青花园，长持搞光谷东。