楼市和股市一样，都有追涨杀跌的情绪。市场好时，歌舞升平；市场不好时，关灯吃面。
金九已过，眼看着就到年底了，开发商回款指标大，在房住不炒的背景下，不少开发商日子过的很艰难 ，甚至南京不少楼盘在限价政策下，已经在亏本卖房了！
最近，在公司活动上，就听到一位开发商项目总讲述目前大部分房企面临的困境：
1、高价拿地的房企，熬不住了，房价贴着地价卖，亏本无疑；2、融资成本高，有很多民企融资成本超过10个点，再加上开发周期，有的还要求现房销售，资金链太长；3、南京很多区域，楼盘太多，竞争激烈，开发商被迫降价促销。4、被分销“绑架”，只能给分销高昂的佣金，一套房可能几万到几十万。
01
熬不住了，南京地王们太难了！
1、中建国熙公馆又要开盘了，房价贴着地价卖，从地王变成性价比之王
最近，桥北地王中建国熙公馆传出开盘消息，预计10月份加推7号楼66套精装房，前期精装均价28318-29250元/㎡。近3万每平的价格，直逼江北核心区！
2016年11月18日，中建东孚拿下桥北G68地块建设中建国熙公馆，成交楼面地价23083元/㎡，地价比区域在售新房均价都高。
而中建国熙公馆装修标准为3500元/平，带新风系统、地暖、中央空调，选用的品牌家装有日立（或同档次）中央空调、凯迪仕（或同档次）品牌入户智能锁等。
另外中建国熙公馆三层以上采用一体板设计，据称造价比常用的真石漆高出一倍，拥有良好的折射光线和润泽色彩，更有超过20年如新的超耐候性，历久弥新，听起来还是蛮高大上的。
这么一算，房价卖2.9万/㎡，哪还有利润空间，开发商完完全全的亏本卖房！
2、有顶不住开盘回笼资金的，也有实力够硬，三年不卖死扛的
提起南京高价地，就不得不说葛洲坝中国府了。9月，葛洲坝南京中国府所有楼栋已经全部封顶了。
作为南京有史以来单价最贵的地王项目，2016年5月，经过25轮竞拍，葛洲坝以32.8亿拿下河西南G14宅地，楼面地价45213元/㎡，让南京虎躯一震。
最近，有媒体称：项目即将在今年开盘，备案价已过，为59800元/㎡。但这个价格开发商并不是很满意。
其实完全可以理解，毕竟距离2016年拿地已过去3年多，开发商资金成本相当于每天在失去一辆兰博基尼，搁谁，谁不心疼？6万不到的单价，对于葛洲坝中国府项目来说，显然是不赚钱的。
不过，从目前的楼市看，南京多个地王已然向限价低下了地王的头，最终精装变毛坯，开始跑量。对于葛洲坝中国府什么时候入市，单价多少入市，一直奉它如神明的众兄弟盘都已经不再关注了。
地王，真的太难了！
附2019年南京各板块地王分布图：
02
融资成本高，为了资金，开发商竟要求员工集体卖房
对房企来说，最重要的不止是卖房子，还有想办法找钱。
在金融去杠杆的背景下，银行又收紧了对房地产贷款，开发商最先感受到钱荒了，所以一方面要加大销售的回款力度，把房子卖出去，钱收回来；另一方面就是要四处融资了。
此前，在宽松的贷款环境下，高周转、高负债，是一大批房企扩大销售规模弯道超车的成功秘笈，融资，拿地，房企们不断的借新还旧。
但只要遇到调控，这种地产高杠杆游戏就是要命，销售回款一旦放缓，银行停贷，其他融资渠道也找不到，开发商的资金链就很容易出问题。
这其中最痛苦的当属中小型房企了，目前有很多民企融资成本超过10个点，甚至已经出现了20-25%。而这个时候将手上的房子快速变现，才能保证不暴雷。
这让我想到，上个月时代地产被爆出，强制要求全员卖房，不同级别的员工，卖房的KPL还是不一样。
截止的时间是2020年1月15日，卖不出去，个人就会被裁掉。而包括经理和总监以上的管理层，要所负责部门不能完成50%以上的任务，管理层同样被裁撤。
不仅时代地产，前段时间，有房企要求全员带人看房的新闻也被爆出，每人每周要拉十人去楼盘登记看楼。地产圈震惊了一波。不过再怎样，没达标，只是扣罚管理层奖金。时代地产却要以此裁员。不少人感叹，这世道真的变了：为了卖房，房企终于对自己人下手了。
事实上，强制员工卖房（买房），变相裁员背后的根本原因，是开发商没钱了。
今年房企遇上了史上最难融资困境，很多房企已经撑不住了！截至9月，今年全国已经有331家房地产企业宣告破产清算，相当于每天有1.35家房企“消失”。
03
楼盘太多竞争激烈，开发商被迫降价促销，此外还承受着被分销“绑架”
不仅仅是地价高，融资难，房企们还要面对激烈的市场竞争。
南京很多区域，楼盘太多，同质化严重，竞争激烈，像江北新区、江宁上秦淮等，这些板块的楼盘都多到需要掰着手指头来数。
开发商逼不得已，降价促销，就有房企率先打响了十一优惠战，江苏9个城市同时跟进。
不仅要降价促销，开发商还被分销“绑架”，最近公司活动上，就有开发商项目总吐槽：分销们按佣金高低，优先带看，以至于现在给分销的佣金高昂，一套房可能几万到几十万不等。
对开发商而言，分销就像一把双刃剑。开发商对它的依赖有多大，它的利刃就同样有多强。到今天，分销对于开发商就像是一杯毒酒。
在回款关键期，找来分销，短时间里，开发商确实可以获得不错的现金流。但回头一算，也被分销的佣金吃掉了大量利润。分销对于开发商的销售体系来说，就像是外来侵略物种。他们的揽客和案场能力更加出色，因此一旦登场，就如同蝗虫一般抢占市场。但是，这其中也有不少变形的动作。也就出现了我们听到的“开发商被分销绑架”的说法。
南京楼市主编李子墨表示：目前全国楼市都进入下行通道，预计房价还将横盘半年以上，今年四季度南京江北新区，江宁青龙山国际生态新城等部分弱板块，句容宝华，汊河，镇江等区域都会出现楼盘降价促销，对买房人来说，可以抓住合适机会，圆买房梦。