最近又一套二手房刷屏了。
政务区置地柏悦公馆9栋1701，产证371m²，不满两年过户，1460万一次性付款成交，单价3.93万/m²（不含税）。
这，创下了政务区二手房成交记录。
NO.1 | 壹
单价3.93万/m²的二手房基本信息曝光！
我们来看下这套房子具体情况：
这是户型图：5室2厅4卫格局，4开间朝南。
这是实景图，业主透露：目前装修一半还没完成。
目前置地柏悦公馆均价3.3万/m²。而政务区二手房均价2.2万/m²。哪怕是天鹅湖南岸，二手房均价2.6-2.8万/ m²。
另外，2018年7月，置地柏悦公馆均价2.9万/ m²，一年时间房价上涨4000元/ m²。总价虽高，但仍跑赢了合肥市场上大部分二手房。
置地柏悦公馆“一枝独秀”的原因，有人分析了主要有4个：
第一是学区。奥体小学和50中。关于奥体小学，虽然是新学校，但是2018年多少小区、多少人想挤进去，闹得“满城风雨”就足以凸显其“优质性”；
第二是稀缺。置地柏悦公馆流入二手房市场房源极少，出现了供不应求现象；
第三是品质，并带来了物业服务和圈层，这个无需赘言；
第四就是地段。置地柏悦公馆周边天鹅湖＋绿轴公园、商场、地铁等一应俱全。
NO.2 | 贰
合肥各区价格最高的二手房整理
如果你看下合肥各区最高价二手房，更能看出其中端倪。
1、政务区
除了置地柏悦公馆，二手房价格较高的小区有：
绿地国际花都蓝蝶苑：均价3.2万/m²，配套和置地柏悦公馆基本共享。
天鹅湖畔小区：均价31941元/m²。
亮点：教育（天鹅湖畔幼儿园、西园小学、50中新区）；地段和产品优势突出，冷暖双供。
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2、蜀山区
华地公馆：均价27940元/m²。
亮点：地段，靠近政务区。
通和易居同辉(南苑)：均价25943元/m²。
亮点：学区（安居苑小学、50中西区），面积小，总价低。
西园新村：均价25674元/m²。
亮点：学区（西园小学、50中本部）；地段：北边就是南一环，临近三里庵商圈、地铁2号线、安徽医科大学第一附属医院。
3、滨湖区
滨湖双玺：均价31257元/m²。
亮点：置地品牌；地段：环湖CBD板块，教育、商业、公园、地铁配套优质。
文华阁：均价29901元/m²。
亮点：师范附小、46中双本学区。
书香门第：均价27282元/m²。
亮点：师范附小、46中双本学区。
4、包河区
东方广场：均价26431元/m²。
亮点：学区（青年路小学、48中）；地段：1公里范围内，商业、医院、公园配套完善。
中海央墅：均价24645元/m²。
亮点：地段：龙川路板块；次新小学，产业优势突出。
顶峰国际公寓：均价22872元/m²。
亮点：学区（屯溪路小学、48中）。
5、瑶海区
和平盛世：均价21813元/m²。
亮点：学区（滁州路小学本部、38中本部）；小区品质较高，设有游泳池，自带冷暖双供。
鼎元府邸：均价20849元/m²。
亮点：学区（和平小学本部、38中本部）；周边配套方便，小区整体环境保持良好。
6、庐阳区
合作经济广场：均价52287元/m²。
亮点：合肥最牛逼学区：南门小学、45中双本部。
庐阳区3万＋的“老破小”比比皆是。而它们的背后，是稀缺的本部学区的支撑。
7、经开区
绿城翡翠湖玫瑰园：均价27336元/m²。
亮点：绿城品牌和物业；学区：168玫瑰园学校。
中环云邸：均价22698元/m²。
亮点：地段（中环城购物中心、地铁3号线）；学区：168玫瑰园学校。
国耀花半里：均价22333元/m²。
亮点：学区：168玫瑰园学校；以小户型为主，总价低，适合挂学区。
8、高新区
旭辉湖山源著：均价24356元/m²。
亮点：品牌和产品，定位高端；学区是梦园中小学。
悦湖山院：均价23674元/m²。
亮点：高新区实验小学和彩虹中学（即合肥六中）；蜀西湖的配套和环境。
绿城桂花园：均价21936元/m²。
亮点：绿城品牌和物业。
可以从以上各区“最高价格二手房”来看，主要有这3条建议：
1、整体来说，学区房、次新房、品牌房，成交量大、成交周期较短。
2、对于刚需购房者来说，能买三房坚决不买二房；能买双卫，就不买一卫……在自己能力范围内，买最好的房子。
3、对于改善来说，换房有三大建议：老房换新房、杂牌换品牌、老区换新区，房产升值概率更大。
NO.3 | 叁
市场：合肥二手房四平八稳！
政务区置地柏悦公馆单价3.93万/m²全款成交，并不意味着合肥二手房价格迎来了“暴涨”，合肥楼市依旧四平八稳。
根据安居客数据，合肥7月份二手房均价为14301 元/m²，环比上涨 0.02%。相对于1月“低谷价”14148元/m²，仅上涨1.08%。
“稳定”，并不意味着一潭死水，“一动不动”。
那些地段、学区、品牌和物业优势更明显的二手房，价格有所上涨；反之，地段、学区、品牌不占优势的二手房，交易量较低，二手房价格甚至出现跌势。
究其原因，主要是合肥新房市场稳定了，二手房也就稳定了。
不像北上广深，合肥以新房市场为主，存量市场所占比重并不高。如今的合肥楼市，已经进入到后调控时代，政策维稳。
换句话说，只要新房整体很稳定，传导到整个市场，以及二手房市场，自然也是以稳定为主。
目前的新房市场，可以关注这四点：
一是，开盘情况。除了市场上最后的、为数不多的限价盘比较火爆，大部分楼盘开盘去化比较惨淡。据不完全统计，7月份上半月，合肥一共有8盘推新，其中去化及格线以上仅1盘，即恒大中央广场；去化率10%以下楼盘有2个；
二是，纯新盘扎堆启动，市场上“供大于求”，加上价格高企，关注度并不高，蓄客艰难；
三是，土拍是楼市的晴雨表。上半年合肥成功出让土地超8800亩，创下了半年度新高；而价格来看，“限地价”依然严苛。这意味着，接下来1-2年，合肥新房库存充裕，房价很难有突破。
四是，虽然合肥“备案政策”没有公布，但从最近纯新盘备案来看，“有所表示”。接下来备案的纯新盘价格，可能还会有惊喜。
最近2年，合肥新房逐渐稳定，二手房市场也就开始走向良性，价格回归，成交量回归。
NO.4 | 肆
结语
当下二手房市场，能不能买？怎么买？
1、市场中大部分“笋盘”，基本都要求全款。即使正常首付，普通购房者根本没有时间和精力关注。
2、个别二手房比新房更具性价比。目前合肥新房，高价盘来看，价格比周边二手房高出2000-5000元/m²；而一些限价盘，对首付要求较高。对于购房者，特别是刚需购房者，二手房可能更有性价比。
另外，二手房的品质看得见摸得着，配套应有尽有，自住完全没有问题。
3、地段、品质、学区、地铁永远是硬通货。
4、对于购房者来说，不要贪便宜，不要总想抄底，不要找小中介。而地段好、配套优、物业不差、适合自己的二手房，不亚于抄底。
政务区置地柏悦公馆9栋1701，产证371m²，不满两年过户，1460万一次性付款成交，单价3.93万/m²（不含税）。
这，创下了政务区二手房成交记录。
NO.1 | 壹
单价3.93万/m²的二手房基本信息曝光！
我们来看下这套房子具体情况：
这是户型图：5室2厅4卫格局，4开间朝南。
这是实景图，业主透露：目前装修一半还没完成。
目前置地柏悦公馆均价3.3万/m²。而政务区二手房均价2.2万/m²。哪怕是天鹅湖南岸，二手房均价2.6-2.8万/ m²。
另外，2018年7月，置地柏悦公馆均价2.9万/ m²，一年时间房价上涨4000元/ m²。总价虽高，但仍跑赢了合肥市场上大部分二手房。
置地柏悦公馆“一枝独秀”的原因，有人分析了主要有4个：
第一是学区。奥体小学和50中。关于奥体小学，虽然是新学校，但是2018年多少小区、多少人想挤进去，闹得“满城风雨”就足以凸显其“优质性”；
第二是稀缺。置地柏悦公馆流入二手房市场房源极少，出现了供不应求现象；
第三是品质，并带来了物业服务和圈层，这个无需赘言；
第四就是地段。置地柏悦公馆周边天鹅湖＋绿轴公园、商场、地铁等一应俱全。
NO.2 | 贰
合肥各区价格最高的二手房整理
如果你看下合肥各区最高价二手房，更能看出其中端倪。
1、政务区
除了置地柏悦公馆，二手房价格较高的小区有：
绿地国际花都蓝蝶苑：均价3.2万/m²，配套和置地柏悦公馆基本共享。
天鹅湖畔小区：均价31941元/m²。
亮点：教育（天鹅湖畔幼儿园、西园小学、50中新区）；地段和产品优势突出，冷暖双供。
2、蜀山区
华地公馆：均价27940元/m²。
亮点：地段，靠近政务区。
通和易居同辉(南苑)：均价25943元/m²。
亮点：学区（安居苑小学、50中西区），面积小，总价低。
西园新村：均价25674元/m²。
亮点：学区（西园小学、50中本部）；地段：北边就是南一环，临近三里庵商圈、地铁2号线、安徽医科大学第一附属医院。
3、滨湖区
滨湖双玺：均价31257元/m²。
亮点：置地品牌；地段：环湖CBD板块，教育、商业、公园、地铁配套优质。
文华阁：均价29901元/m²。
亮点：师范附小、46中双本学区。
书香门第：均价27282元/m²。
亮点：师范附小、46中双本学区。
4、包河区
东方广场：均价26431元/m²。
亮点：学区（青年路小学、48中）；地段：1公里范围内，商业、医院、公园配套完善。
中海央墅：均价24645元/m²。
亮点：地段：龙川路板块；次新小学，产业优势突出。
顶峰国际公寓：均价22872元/m²。
亮点：学区（屯溪路小学、48中）。
5、瑶海区
和平盛世：均价21813元/m²。
亮点：学区（滁州路小学本部、38中本部）；小区品质较高，设有游泳池，自带冷暖双供。
鼎元府邸：均价20849元/m²。
亮点：学区（和平小学本部、38中本部）；周边配套方便，小区整体环境保持良好。
6、庐阳区
合作经济广场：均价52287元/m²。
亮点：合肥最牛逼学区：南门小学、45中双本部。
庐阳区3万＋的“老破小”比比皆是。而它们的背后，是稀缺的本部学区的支撑。
7、经开区
绿城翡翠湖玫瑰园：均价27336元/m²。
亮点：绿城品牌和物业；学区：168玫瑰园学校。
中环云邸：均价22698元/m²。
亮点：地段（中环城购物中心、地铁3号线）；学区：168玫瑰园学校。
国耀花半里：均价22333元/m²。
亮点：学区：168玫瑰园学校；以小户型为主，总价低，适合挂学区。
8、高新区
旭辉湖山源著：均价24356元/m²。
亮点：品牌和产品，定位高端；学区是梦园中小学。
悦湖山院：均价23674元/m²。
亮点：高新区实验小学和彩虹中学（即合肥六中）；蜀西湖的配套和环境。
绿城桂花园：均价21936元/m²。
亮点：绿城品牌和物业。
可以从以上各区“最高价格二手房”来看，主要有这3条建议：
1、整体来说，学区房、次新房、品牌房，成交量大、成交周期较短。
2、对于刚需购房者来说，能买三房坚决不买二房；能买双卫，就不买一卫……在自己能力范围内，买最好的房子。
3、对于改善来说，换房有三大建议：老房换新房、杂牌换品牌、老区换新区，房产升值概率更大。
NO.3 | 叁
市场：合肥二手房四平八稳！
政务区置地柏悦公馆单价3.93万/m²全款成交，并不意味着合肥二手房价格迎来了“暴涨”，合肥楼市依旧四平八稳。
根据安居客数据，合肥7月份二手房均价为14301 元/m²，环比上涨 0.02%。相对于1月“低谷价”14148元/m²，仅上涨1.08%。
“稳定”，并不意味着一潭死水，“一动不动”。
那些地段、学区、品牌和物业优势更明显的二手房，价格有所上涨；反之，地段、学区、品牌不占优势的二手房，交易量较低，二手房价格甚至出现跌势。
究其原因，主要是合肥新房市场稳定了，二手房也就稳定了。
不像北上广深，合肥以新房市场为主，存量市场所占比重并不高。如今的合肥楼市，已经进入到后调控时代，政策维稳。
换句话说，只要新房整体很稳定，传导到整个市场，以及二手房市场，自然也是以稳定为主。
目前的新房市场，可以关注这四点：
一是，开盘情况。除了市场上最后的、为数不多的限价盘比较火爆，大部分楼盘开盘去化比较惨淡。据不完全统计，7月份上半月，合肥一共有8盘推新，其中去化及格线以上仅1盘，即恒大中央广场；去化率10%以下楼盘有2个；
二是，纯新盘扎堆启动，市场上“供大于求”，加上价格高企，关注度并不高，蓄客艰难；
三是，土拍是楼市的晴雨表。上半年合肥成功出让土地超8800亩，创下了半年度新高；而价格来看，“限地价”依然严苛。这意味着，接下来1-2年，合肥新房库存充裕，房价很难有突破。
四是，虽然合肥“备案政策”没有公布，但从最近纯新盘备案来看，“有所表示”。接下来备案的纯新盘价格，可能还会有惊喜。
最近2年，合肥新房逐渐稳定，二手房市场也就开始走向良性，价格回归，成交量回归。
NO.4 | 肆
结语
当下二手房市场，能不能买？怎么买？
1、市场中大部分“笋盘”，基本都要求全款。即使正常首付，普通购房者根本没有时间和精力关注。
2、个别二手房比新房更具性价比。目前合肥新房，高价盘来看，价格比周边二手房高出2000-5000元/m²；而一些限价盘，对首付要求较高。对于购房者，特别是刚需购房者，二手房可能更有性价比。
另外，二手房的品质看得见摸得着，配套应有尽有，自住完全没有问题。
3、地段、品质、学区、地铁永远是硬通货。
4、对于购房者来说，不要贪便宜，不要总想抄底，不要找小中介。而地段好、配套优、物业不差、适合自己的二手房，不亚于抄底。