近期，遂宁楼市销售低迷，土地拍卖接连遭遇冷遇。
于是，很多购房者朋友，心里开始犯嘀咕：
遂宁房价，会不会回到3年前？
同是嘀咕，只不过，一部分朋友是担心回到3年前，而另一部朋友是希望回到3年前！
1丨
那么，3年前，遂宁的房价（普通住宅）是多少？
3年前，也就是2016年年底，那时，遂宁城区几个板块的房价分别是：
河东新区约5500元/㎡，老城区约5000元/㎡
物流港在约4200元/㎡，金桥新区约3000元/㎡
当年的房价，在我们今天看来，既诱人，又伤人。曾经错失的爱，似乎再也无法重来！
如今，遂宁的房价（普通住宅）又是多少呢？
河东新区9500/㎡，老城区8500/㎡
物流港6500/㎡，金桥新区4500/㎡
如果想回到3年前的房价，河东还需要下调约42%，老城区还需要下调约41%，
物流港还需要下调约35%，金桥还需要下调约33%。
33%-42%的房价下调幅度，几乎腰斩，已属于崩盘式暴跌了！可能吗？
毫无疑问，出现这种情况的可能性几乎为零，因为，其后果是灾难性的，无论市场参与的哪一方，都不希望或允许这样的情况出现。
毕竟，3年前的刚需们，在今天，绝大多数都算是“有产”阶级了。
2丨
那么，在2020年，遂宁房价还会下调吗？最终会到哪个位置呢？
对此，我们尝试着从几个角度去就分析一下
1、根据房价的年化增长
当下的房价调整，我们可看做是，对2017-2018年这两年房价非理性的陡直暴涨线的修复，我们都知道，遂宁这波楼市大牛，跟基本面并无太大关系，政策（棚改、去库存、限购外溢）才是核心动力。
所以，对于遂宁楼市当前所面临的寒冬，我们就容易理解了，市场没得“鸡血”，需要修复了！
我们看哈遂宁过去十年，房价的年化增长，为了方便分析，我们以遂宁的标杆板块-河东新区为栗子吧。
河东新区的房价，在2007年初约2200元/㎡，2016年底约5500元/㎡，10年的年化增长在9.5%。
这10年，遂宁楼市经历了2008的低迷，也经历了2013年的火爆，这个年化增长基本能真实反映遂宁楼市的“成长”之路。
若把这次房价调整看做是一次“去伪存真”的市场修复，那么，遂宁房价的走势，应该会逐步回到十年自然增长的这根大趋势线上来。
以2016年底河东5500元的房价和9.5%的十年年化增长来推算，2020年下半年，遂宁河东新区的房价应该在7900元/㎡左右。
2、根据房价收入比
2016年，遂宁房价收入比约为7.55。
一套房子面积按100㎡计，2016年遂宁城镇居民人均可支配年收入26962元。
房价收入比=（5500元/㎡×100㎡）/（26962×2.7）=7.55
那么根据2016、2017、2018这三年，遂宁城镇居民年人均可支配收入的增长情况看，年增长幅度8%左右。
2018年城镇居民人均可支配收入31830.3元按8%的增长幅度，2020年城镇居民年人均可支配收入预计在37126元。
若按7.55的房价收入比来算，2020年遂宁（河东）房价应该在7560元/㎡左右。
不过，近几年，随着遂宁的发展和城市地位（成渝经济区中心节点城市）的不断提升，房价“市盈率”可以适当高估一点，2020年遂宁的房价收入比可按8.55计（即在2016年7.55的基础上增加1个点）。
若按8.55算，2020年遂宁（河东）房价就在8570元/㎡左右。
当前，四川地区，除了成都、西昌的房价收入比高一点外（10以上），其他地级城市房价收入比大多都在7.5左右。
当然，对于2020年遂宁的房价，我们还可以根据地价房价比（成本法）去分析，只不过参考价值不大，因为2019年，遂宁的地价已经不能真实地反映市场了。
3丨
经过分析，明年，遂宁房价大致走势应该是一根平缓的阴线，涨是不要想的了，但大跌也是不可能的。
因为明年，国家对楼市的调控大政依然是房住不炒和三稳（稳房价、稳地价、稳预期）
风向标板块-河东新区的房价（普通住宅），大致会在8000-9000元/㎡之间浮动。
以河东新区的房价为参照，我们预计：
老城区的房价（普通住宅）大致会在7000-8000元/㎡之间浮动；
物流港房价（普通住宅）大致会在6000-7000元/㎡之间浮动；
金桥新区房价（普通住宅）大致会在3500-4500元/㎡之间浮动；
另外，一些我们平时不太关注的因素，有可能会对明年遂宁的房价形成“干扰”，需要我们注意：
（1）楼市下半场是改需的主场，其供给侧的“改革”已在路上，未来，建筑规范（环保、节能、安防、智居等）快速升级是常态，标准将不断提高，会导致建筑成本的刚性增加；
（2）建筑材料和人工的价格的变化（会导致建筑成本的变化）；
（3）遂宁楼市供需状况会随着时间周期的变化而变化（库存减少或增加）；
经过分析，朋友们对于明年遂宁的房价，是否有底了呢？
欢迎朋友们留言讨论！