这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：智慧房姐您好，想请教一下投资买房，如果贷款的话，首付越低越好，贷款期限越长越好，这样理解对吗？感觉贷款期限越长利息支出也很大，有没有最佳的首付和贷款比例呢？谢谢！

回答：理解正确

多军的标准是：

1.标的尽可能性价比高

2.贷款尽可能多

3.其次才是贷款月供，最末利率 房贷值钱的话语背景是在房产这个范围内。

买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。

买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？

整整赚了100公斤啊。再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会觉得贷款30年买房的人蠢呢？

所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年。

对于普通人的贷款方式选择：

等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。

提问：房姐好！夫妻名下一套，不动产证两个人名字，80个贷款在我名下，两个娃户口跟我在一起武汉户口，老婆外地户口父母WH户口但年龄都过了65。想在三环内买套大户型改善自住，新房二手均可优先毛坯，看了福星惠誉东湖城，远洋万和四季，万科翡翠滨江，龙湖春江彼岸，滨江金茂府，复地海上海，融创公园壹号。 问题1：通过老人房票购房困难，想通过JLH方式获取SFSD，应该如何操作？ 问题2：以上楼盘从自住角度：容积率、小区品质、物业口碑、学区等，有值得买的楼盘吗？ 问题3：武汉最稀缺的自然资源非长江和东湖莫属，汉口滨江够不着，东湖或者汉阳滨江的楼盘值得买吗，汉阳滨江会不会在几年发展起来？

回答：1.夫妻双方征信都体现婚后这套房的贷款记录，只能把贷款还清 房产证去名后离婚，才可以腾出sfsd。 2.这几个盘学区都不怎么样，东湖城性价比高一点。如果喜欢江景，龙湖 金茂府 复地还不错。其它几个盘都没有太大亮点。自住主要看你自己的喜好。 3.东湖以前比较推荐华侨城，现在也没有合适的新盘项目。 汉阳和青山滨江几个盘还不错，汉阳滨江也需要受长线，规划都不错。

提问：房姐你好！坐标武汉。最近关注了3套房。新房是联投中心14层195平米690万和华润万象城180平720万左右，二手房是都会轩33层209平630万。家人工作生活都在汉口，孩子在沈阳路小学和二中读书，为方便还要在永清住15年左右。这3套房以后平日老人住，我们就周末去，到永清都是20多分钟。考虑联投是一线江景，稀缺资源。就是自住，以后升值潜力也大。但只剩14层的了，实地看了房，江景很好，但离大医院较远，加之楼层数字不理想，在犹豫中。都会轩很方便，但周边环境吵闹些，不如另外两个。华润万象城是品牌值得信任，就是总价高些，觉得不如买联投。很纠结！请房姐给予指点！谢谢！

回答：你好，既然喜欢江景，生活半径也在汉口，为什么不买二七滨江呢？ 联投中心虽然定位是豪宅项目，但是毕竟联投没有做豪宅的竟然，未来的物业服务不一定能跟上。周边配套也一般。 华润自住还不错，但是品牌溢价太严重，升值潜力一般。 自住买生活半径附近的，自住根据自己的喜好来。 投资角度看，这几个盘都属于CEO，升值潜力都不如刚需低价盘。 建议去看看天地，绿城等汉口滨江盘。

提问：美丽房姐好，外地人，首付大概60-70吧，需要考虑到小孩上学，5岁了。初步了解汉阳四 新和金银潭，白沙洲这几块，自住保值，不知道哪一块比较好点能分析一下吗。想要地铁近的点，居住环境能靠湖靠江近一点的，能帮忙推荐几个二手盘吗

回答：子弹70左右，买白沙洲东原启城，性价比高的学区新盘 四新板块沿着墨水湖淘二手房，招商公园1872，南国明珠，卧龙等。 金银潭不考虑，远城区了，高考有限制，只能在远城区考

提问：房姐，深圳宝安区碧海湾的华丰前海湾二期算是CEO吗？ 谢谢！

回答：华丰前海湾是典型的深圳主流偏好型物业。 1. 有的户型赠送比较多 2. 新，小区不错 3. 有潜在学位卖点 这些原因是比较切中深圳主流购房群体的爱好的，但对于我们来说缺点比较明显： 1. 价格高 2. 位置不算很好，片区成熟增量有限，且片区定位 3. 学位这东西如果可信，深圳遍地名校 所以，持否定态度

提问：房姐，能否分析一下疫情对于武汉未来房地产的影响？谢谢！

回答：我对疫情结束后的经济非常有信心，因为一旦各项指数受挫，zf势必推出各项刺激措施，我们的国情要求我们的经济增长必须不能低于预期！ 再次呼吁，坚定看多中国者的机会来了。 这次新型肺炎对股市和楼市会有短期较大冲击，但是中期来看会很快恢复，实体经济大概二、三个月恢复正常。 像这种打击广度大，伤害纵深小的公众事件，未来对于资本市场和楼市的走势，也会有他自己的特点。 因为打击范围大，非常容易引起较大范围的恐慌，这意味着短线的下挫是可能的。 但就像打仗一样，对方一上来三板斧耍完之后，发现其实也就那么回事，等我方的部署防御之后，基本也就扛下来了。 对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。 所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入大城市房产，特别是一二线城市。 当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。股票会快一些，有可能几天完成，房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。 初民看到奇迹的地方,末人只看到虚无！ 手中有货、弹药充足的人，从不顾虑市场常有的波段，能从容应对各种未知的恐惧。 傻空才只看短期，多军看得是长远的10年 20年。 持之以恒，方得始终！

提问：房姐你好，看了你发的帖子看了半年了，也有买房的打算了，目前手上有子弹170左右，想在华科附近三公里内地铁口买一套自住，资金充裕再买一套小户型投资，目前打算是先买自主用组合贷，目前看了附近米兰印象，保利茉莉公馆，万科锦程，还有泷悦华府，琨御府一期，很多都没满二，到家2.2的更是没有，怎么办？琨御府二期还剩一栋楼层又高，也怕抢不到又浪费时间，怎么办？不知道是买新房还是二手房，感觉都不容易。笋盘都不笋，要想兼顾户型南北通透，又想在地铁范围内，还要满二太难了，唯一就是不要求学区。求解，买房顺序对吗？二手房这几个哪个好一些？还有其他好的推荐吗？

回答：你好，不需要满二，缺点换价格，如果没有御用中介和其它淘笋渠道，那就把范围扩大到2.3以内，适当砍砍价。 不满二可以通过54大法和业主配合满二的方式省税。 这几个盘中保利琨御府是比较推荐的，另外关山大道次新盘中金地格林东郡的单价相对低一些，可以重点关注下。

提问：房姐您好，我工作在武昌徐东，我老公工作在汉口常青花园附近，明年有娃。目前子弹50，首套房，打算买二手房，有点纠结不确定应该选择哪个地段，麻烦您给点建议，谢谢您哒！

回答：你好，子弹50，汉口重点关注后湖，二手房沿地铁淘次新盘，单价1.7以内可以入手。后湖目前属于汉口洼地，未来还有空间。 徐东附近房价略高，区域更成熟，适合自住，短期没有非常利好的规划。

提问：房姐好！新人首问： 目前居住省内地级市，子弹10W，家庭年收入10W。三套房产，第一套05年购入他人的单位福利房，无房产证只有集体土地证，目前出租状态，年租金1W，等拆迁;第二套09年购入，父母住，被抵押状态，以消费贷方式给第三套房子贷20W用于装修了，利率上浮35%;第三套自住，有商业贷款15W，商转公办理中。请问 1、如何调整目前资产和负债？2、打算在武汉买房投资，应该如何做？谢谢

回答：你好，老家这几套房看起来一套都变现不了。 如果第一套房暂时没有拆迁计划，建议出手。无房产证的单位福利房，产权不清晰，真正拆迁的时候可能也分不到什么钱。 武汉上车需要至少40万以上，新盘可以关注幸福时代大家，联投光谷瑞园，南益，长投绿城兰园，青菱板块单价1.35左右的楼盘等。 二手房关注三环内地铁沿线的次新盘，单价1.5-1.6左右可入，重点关注光谷东和白沙洲。

提问：新人首问：浙西县城一套五楼顶楼复式满五，2020年1月另购入一套精装房2020年10月交付。想在2020年将在住的顶复出售，个人预判出售时间2020.2---2020.5期间，出售后返租住一年后入住新房子。出售旧房的资金不知道如何运作才好，到手大概80上下。杭州限购，54大法不想用，夫妻工作稳定在县城，家庭总收入30，小孩小学在读，县城房价毛坯1.3。想问：1.我的情况，卖房出手时间是否合适？2.到手80子弹不知如何使用。3.浙江区域可以考虑哪几个城市？主要为小孩今后做准备。

回答：你好，可以老顶复可以出手。 浙江能投资的只有杭州和宁波了。 或者也可以看看其他几个低价省会城市，郑州 武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择。

提问：房姐好，新人首问 无房，湖南人在广州，现在想再广州增城投资一套房，有合适的楼盘推荐么？ 湖南哪个城市的楼盘可以投资？ 谢谢

回答：增城位置太偏远了，想要和广州、东莞市区连起来，需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。 如果不连起来，就是个环一线新城，不属于优质资产。如果子弹80以上，建议破限购买广州和深圳。 长沙是比较推荐的城市，绝对值低，不过现在受zc压制，等放开后会迎来一次爆发性拉抬。

提问：美丽的房姐，我是首问，请问二线城市（如宁波）在建地铁口（400-500米）的带普通学区的70年单身公寓（39平朝北）有没有投资价值啊？若有，这样的房子朝南朝北将来升值哪个快些呢

回答：你好，70年产权的公寓和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了。要不要折价、折多少价，取决于房子和小区本身的综合品质如何。 通常都按照酒店式公寓结构造的，建筑格局导致居住感受并不好。加上未来未来可能商水商电，不同燃气，维护成本高。所以未来涨幅不如正常住宅。 考虑投资还是首选正常70年带花园小区的分层住宅。 南向和北向户型，差价在5%-10%左右。

提问：您好，白沙洲的正商金域世家127大三房户型的单价1.6跟四新的恒大翡翠华庭四房140户型的1.6选哪个？同是三环内的四新和白沙州哪个潜力更大？谢谢您

回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。 四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。 白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。 这2个盘对比，优先正商。

提问：手上只有20万，可以考虑买房吗

回答：你好，子弹20可以买房，新手如果月供能力弱，可以考虑建仓沈阳或者长沙，单价8K左右的楼盘，租金可以抵大部分月供。 老手一般会淘单价低 评估价高的大户型笋盘，gpgd降低首付+分割出租，实现0首付 或者微首付，租金抵月供。

提问：睿智房姐你好，几个问提。 1.着急问题在哪里付费？ 2.海宁中介说2022年前海宁要划入杭州，是真的吗？真的话可以买吗？ 3.义乌虽是小城市，但有国际商贸城，人口密集，适合投吗？适合的话投哪里？离国际商贸城8公里的义乌东阳交界处（属于东阳()，单价1.1到1.3万，可以投吗？ 4.沈阳富力盛悦府的7号楼在最后面的边上可以吗？富力星月湾更便宜，可以吗

回答：1.投资不要赌博 2.义乌的房地产，我觉得没什么前途。 小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。 本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业升级的势还看不到。 长期看，衰退似乎不可避免。 3.富力可入，涨幅比上面2个选项更确定 付费在置顶帖中有说明

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