Q&A | 壹
莫为了贪小便宜买还建房
提问：徐sir你好，我跟我老婆都是小型拆迁户，双方家庭也都名下无房，说刚需吧，也有房子住，但是房查也是名下无房，还建房差不多有10年了，1-2年也可以办证了，地段处于汉阳二环。
一直关注着您的公众号，近期一直劝说家里无论如何应该要买一套商品房。现在手上有80万的预算，老婆没上班，我父亲还在工作。
我跟我父亲合在一起年收入可以有30万。我月供可以7k，除开家庭开销(养了两个孩子，大的6岁，小的1个月)，现在看中的远洋跟四新之光，远洋想办法可以咬牙买，但是生活质量可能会下降很多，四新之光相对而已就轻松多了。
主要考虑自住+投资。其实还有想法就是卖一套还建房，再去买地段好的学区房.差不多就是这个意思。
回答：有时候，外地人还是蛮羡慕本地拆迁户的，毕竟不用真掏子弹就可以换取一笔财富或还建一套不错的商品房。而现在炫富的方式不就是在自己家门口写个大大的“拆”字，女朋友都好找多了，开个玩笑。
劝说家里人买商品房是你最正确的选择。虽然你都是还建房，但是我还是要说说买还建房的情况。因为很多购房者经常被还建房的价格勾引了，都问：“能不能买还建房？真的很便宜。”
我就说一点，不管是你住还是你的租户住，房子都是要住人的，除非你有钱任性都空着，说不定以后还会征收空置税，所以，和别的商品不一样，你买错了，可以丢，可以不用，下次再不买，房子图便宜，可能就会害你错过一个波段，甚至掉坑里去，几年都爬不起来。
还建房有这么几个特点：
1，不能贷款，必须全款。
假设一套100平还建房，卖1万/平，一共掏100万，而隔壁商品房卖2万/平，也是100平，总价200万，第一套仅需3成首付60万，设想一下，如果房价同样翻一倍，哪个赚的回报率更高？
一个是100万赚100万，一个是60万赚200万，结果不言而喻。这个时候你肯定要说了，不对呀，还建房1万可能涨到3万，商品房2万涨到4万，还建房不是涨的多一些吗？我告诉你：做梦。
2，单价一般是周边商品房的一半，如果高于一半，我认为价值是偏高的。那如果同样的5年后，还建房会不会涨幅超过商品房呢？显然不可能。
我说过房子本身实际是贬值的，因为土地增值才带来的房子溢价。商品房品质好，品牌，物业，园林，绿化，硬件设置全方位好于还建房。
我就想问：房价真涨到3-4万的时候，未来可能还会到6-7万的时候，你会选择好小区，还是差小区？所以同比上涨，这个涨幅比例已经算对得起还建房了。细细算一个翻倍回报率：一个是100%，一个是300%，前提是：只要给足时间要素，银行利息相比房价涨幅来说，基本上可以忽略不计。
3，不能正常上市交易，卖还建房本来就是违规的，都说还建房有证，真的办下来后交易，确实没有问题，可很多时候，村民通过村里直接转卖，有没有证不好说，毕竟你不是原住民，怎么证明你是这个村的还建户，办不办的了证，真的不好说，那种口说3-5年办证的，基本上都是忽悠，我买过3个还建房，目前只有1个运气不错办了，其它2个已经7-8年了，办证还遥遥无期。这倒不是最关键的，起码我可以收点租金，最狠的是第四。
4，还建房一般都是由原住民不要房子，直接转卖下家，没有正规房产买卖合同，没有发票，没有公章，没有证明，没有备案。一张水货蓝色收据，一本5-6页村里自己打的协议，其它什么都没有，然后你的全款就打出去了，你心理慌不慌？
最厉害的是：房价没涨还好说，如果房价暴涨，原住民不想卖了，直接和你谈判，把当年的房款还给你，把你清退走人，你还没有办法，拿不出在这里居住的证据，也可以说你根本就不是这里的原住民。你有什么资格买这里还建房？上百万，免利息的给原房东玩了大几个月，甚至几年，看你最后结局如何？
5，村里本身就没有开发资质，还建房都是找开发商代建，本身也没有按照商品房标准建，都是简配版。给了华润，中海这种良心开发商，做的还是很不错以外，大部分给小开发商代建，墙体最差的涂料，漏水；最坏品牌电梯，经常摇摇欲坠，停电停运；绿化简直不谈；小区设施配套能省则省；地下车库能不做则不做，地上车位停的乱七八糟，长期剐蹭；居民鱼龙混杂，拆迁户自己都不住里面，出租给各种外地打工陌生人，武汉长期出事的大概率都是还建小区。
6，商品房万一买了站岗盘，顶多就是个不涨，起码自住，自用没有任何问题，毕竟国家房地局系统一对一备案，相对安全可靠。而还建房甚至会出现一房多卖，因为合同，没有正规系统备案的。在收房之前，一套房收几个客户全款的事大有人在，这些没良心的人在外面赌博输了钱，就想歪心思，因为你没有证据证明这个房子是你的。
所以买还建房的风险真的很大。很多人为了图那便宜一半的钱，把自己全部身价都推进去了，最后获得的却是一个：不如别人贷款买的商品房，涨的没别人快，住的不舒服，还每天提心吊胆。
7，如果你的原住民，还建房的办证风险肯定没有问题，但是你的居住条件永远比不上别人买的品牌商品房。
现在来回答你的问题：咬牙上远洋，还是轻松上城投四新？
我的答案是：买的起远洋，直接上，不用犹豫。
对于汉阳最好的地段，240万方，双名牌学区，双地铁，武汉内环核心，商业现成全配套，下一个比肩武汉天地，楚河汉街的品牌大盘，你不趁现在仅卖25000左右上，还等着它到35000吗？汉口，武昌内环价格都在摸4万＋，性价比如此之高的远洋岂能错过。特别是，你现在没有一套商品房，2个孩子还没上小学，刚需自住（先）＋纯投资（后），才是你目前最佳的思路和打法。
城投四新之光虽然有倒挂，属于四新板块，目前配套不成熟，居住不方便，还需要5年左右时间去消化二手抛盘压力和生活配套逐步完善，才能实现自主和投资双丰收，现阶段，此盘更偏重于投资。
你的问题结论肯定是卖还建房，3年内，短线远洋能看到3.5左右，5-8年上5万＋。
Q&A | 贰
学区房更应一步到位
提问：您好，现在有点疑问向您请教一下，我现在跟老婆名下各有一套房，老婆的是百瑞景二期对口瑞景小学（90平无贷款），我的在月湖九龙仓月玺（123平，按揭每月除开公积金自己还4000），现在老婆刚怀孕，手上能动用100万左右，所有房贷能承受7000左右（不包括公积金部分）现在问题是，我想入一套第一梯队的好学区房（小学 初中都排在前面的），同时还想兼顾以后上学父母过来带小孩的问题。
自己想过两个方案：
一是买一个常阳永清城50平，后面再一步一步来变现九龙仓或百瑞景房子，上学时在武汉天地另外买一套；
二是在百瑞景再买一套，其他房子不动，上瑞景小学；
三是想在帝斯曼买小户型。
上述想法总觉得不太满意，常阳永清城和帝斯曼小户型只能用来作为上学名额，自住感觉都不太合适。不好解决上学带小孩的问题（父母过来不住一块），第二种方案又有点不甘心，想上更好一点学校。再或者自己干脆买个小的学区房投资算了，后面再调整。现在不知道怎么决策比较好，烦请老师指导
回答：两个误区，
第一，大部分人总觉得要买一个40-50平小户型学区房占个名额和指标，还口口声声说要兼投资。名额是占住了，面积确实太小，你肯定也住不了。
我就问：同一张房票，实力允许，A选项50平，B选项100平，当房价翻一倍的时候，A是不是只赚了B的一半。
现在最翘的户型应该是90-110平米最好卖，功能齐全，同样入手价，B只需要涨50%，就可以与A涨100%赚的一样多，你说哪个投资赚的多？显然，如果有能力，直接入手能自住的学区房，不是一举两得吗？
现在孩子上学培优，作业多，非常辛苦，哪怕每天多睡5分钟都奢侈的，50平肯定是不能住一家4口的，不如咬牙一步到位。
第二，很多人说要一流学区房，第一梯队的，承认名牌学校，学习氛围好，孩子们素质高，但是读书这件事，由多种因素组合而成，和孩子自身，和老师与TA的沟通，还有同学成长，及班级氛围等有关。所以第一梯队的未必有第二梯队的学校学生考的好，只是一个整体成绩靠前而已，适合孩子就是最好的。
关于你的问题：
方向一：百瑞景1,2期对口瑞景小学，应该算学区房，最好的状态是卖了九龙仓直接在百瑞景整一套大的，一来孩子可以直接在小区里读，二来你也改善了居住条件，三来，老人在同一个小区带孩子，一碗汤的距离是最佳“三代同堂”模式。三者合一，天地人和，你也不用折腾太多。
方向二：先上永清城50平，再倒腾武汉天地
这个想法确实挺大胆，我估算一下，不知道你的公积金多少，就按2000＋4000商贷，你九龙仓起码还有100-120万贷款没有还，123平卖250个左右合理，你还剩130＋之前100万，共230万。
如果不同步卖百瑞景，你们再买永清城是第二套，50平，4.5万成交单价，总价230万，你首付一半，加后期税费，已打出去子弹130万。还剩100万，此时再卖百瑞景，90平卖270万＋100剩余，370万，再买，又是二套名额，极限总价在740万，除以天地目前成交均价5万+，140平左右，如果超过144平，二套7成，你肯定买不起天地了。按道理来说，这个方案也是可以的，但你这两套房总贷款金额近500万，贷款30年，月供在3万＋，与你所说月供仅7000元，严重不符，即使你买天地最小面积86平的，你的月供也不会低于2万＋，这套打法，你自己斟酌一下，需要反复折腾2遍，先卖九龙仓，再买永清城，再卖百瑞景，再买天地。
如果你实在要选这种，我的建议是，百瑞景和九龙仓二套一次性卖完，用首套上天地，自住＋投资，剩余的钱，再投一套刚需盘，光谷东，白沙洲，四新，后湖，硚口等，不过，这些曾经的低洼区域已被填平，但下一个波段涨幅应该也不会太差。毕竟很多区域利好还没有释放完，配套，医疗，交通，教育都没有成熟，空间还很大。
方向三：1方案心有不甘，2方案反复折腾，那就在1方案上弄个加强版，3方案的目的就是想升级学区，主要居住点都在武昌区，中南板块，不用举家迁徙江岸区。
看你的房产情况，腾一个名额在1方案的基础上搞套帝斯曼大厦是完全可以的，当然，这些学区房价格都高，以后三代同堂住百瑞景，帝斯曼大厦占一个顶级学区房的名额。或者，卖了九龙仓去复地东湖国际买一套改善型学区房，如果你愿意还可以去汉阳钟家村买远洋东方境世界观，这个盘学区也是第一梯队，对口汉阳三中，钟家村小学，最关键的是后期规划好，性价比超高。
最后结论：
首位：百瑞景2套＋帝斯曼1套
次选：百瑞景1套＋1套复地东湖国际（或远洋东方境世界观）
再次，1套天地＋1套刚需盘
最后：1套永清城＋1套武汉天地
Q&A | 叁
楼市横盘期杠杆不易过大
提问：小家庭收入在16万，双方父母没算。目前女方房贷都是女方父母在承担
1.男方父母在襄阳市附近小镇，有一套2间三层门面房，1楼出租2楼3楼可自租，租金3万一年。市值100万。
2. 男方在古田一路汉江湾壹号有一套110平米自住房。商贷68万，市值200万。月供3700
3.女方在汉阳客运站对面有一套5.4米38平公寓房，装修花了16万，市值预估66万。有18万贷款。月供2000
4.女方在汉阳幸福小城有一套77平住宅，贷款20万，市值80万。月供2000
5.女方父母在荆州市中心有一套130平住宅无贷款，自住。市值80万。
请大神指点迷津，怎么加杠杆。
回答：估计你经常看我的文章，一上来就问我：如何加杠杆？你这是准备要冲了吗？算“进攻型”选手。
家庭房产共4套，外地商铺1个，先来分析一下这几个房产的情况，再帮你整合。
1，襄阳附近小镇，那不是襄阳市，属于5678线城市，租金一年3万，真是够低的，一个月2500，如果不会拆迁，这套商铺价值已经不大，能卖100万，劝你赶紧出手，哪怕换武汉商铺，公寓，这种房价不涨的产品，租金也最少4-6万/年不等，而武汉是准一线，99%的房产价值都大于5678线城市。
要把这套房的资产价值最大化，肯定是转移到最有潜力，更有价值的城市。买入选择打：60分
2，男方硚口汉江湾110平，应该在1.1万左右买进，2018年初出掉是最佳时机，当时可以卖到2万左右，现在基本上成交价在1.65万左右。应该卖不到200万，暂且算180万，除去68万商贷，还剩110万。
硚口的盘一直不温不火，同样价位，在汉口选，肯定后湖，长江新城起步区，再硚口。建议你赶紧出手，腾出子弹，重新配置。买入选择分：60分
3，汉阳客运站的LOFT，花了16万装修，你真是够舍得，月供虽不多，但是占用不少资金，市值66万，你还没有考虑后期税费，实际上你卖不到66万，商业后期交易税20%，这个税费买家是不会承担这么多的。
现在，我能判断这套公寓不但没有涨，装修更是浪费了，自己住吧，功能不齐全，小而不完美。出租吧，这大价钱装修的房子租户不会爱惜，5年后基本淘汰，重装，费时费力，装修本都没有收回。
建议保本出手，或换酒店，民宿运营，打造超级现金流，尽快实现回本。买入选择分：40分
4，汉阳幸福小城，又是汉阳，还是沌口，你怎么老是喜欢买汉阳和硚口这种位置，就不能往汉口核心区，光谷，武昌，洪山区域看看？这个套房售价80万左右合理，但是比较占用房票，面积小，用处不大，沌口租房市场一般，你自用，面积小，不好用。不自用，空置闲置不合适，出租价格也不高，各个方面价值都不大，建议赶紧出手。贷款20万，还剩60万。买入选择分：60分
5、女方父母在荆州的房子，我认为价值也不大。现在345线城市都在跌，以后会更艰难，年轻人都愿意去大城市，机会更多，如果荆州10000，武汉阳逻10000，你会怎么选？我相信，有眼界的年轻人都会选择武汉，毕竟地铁，配套，国际配套，人口承载量，全国城市等级都差很大。
如果自住，不打算接父母来武汉养老，就让父母抵押贷款出来，不要把房产资金全部夯死了，流动的资金才是钱，抵押出来之后，用来买武汉。
我说一个傻瓜操作：荆州80万总市值，抵押出56万，月供3000，直接拿56万在武汉买个公寓，一个月也可以租3000，月租抵月供，若干年后，不仅荆州的房子还清，房子还在，额外多了一套武汉的公寓。这就是资金裂变的力量。
以上5套不动产，1卖，2卖，3可卖可不卖，4卖，5抵押，保守估计拿到手上的总子弹为：100+110+80+56=346万，目前你和你老公名下无任何房产，武汉市户口，可以买2套。女方名下公寓不占房票，父母荆州房不占房票。346万如何打出去，如何加杠杆？
我下面来帮你建议。
1，你现在相当于卖了4套房，但是卖的这几套，都不属于最佳标的，更谈不上涨幅好，下一个波段来了，这几套房也不太可能暴涨。毕竟标的各方面属性决定了它们的天花板。而我要做的就是帮你选武汉涨幅前三甲，或者片区涨幅数一数二的盘去入。我们既然要加杠杆，要么买入面积大于之前，要么买入套数多余之前，这个原则先把握住，再来挑区域和标的。
2，目前你们夫妻只能买2套，我建议的打法是：一套学区房自住，一套刚需盘纯投资。用刚需名额去光谷东（中粮祥云，龙湖香颂，中建星光城，碧桂园云玺/云镜/十里春风，新城璞悦门第，联投睿园等）白沙洲区域（东原启城，中建铂公馆，万科云城，景瑞，旭辉，新力，美好，金地，正商，保利等）四新区域（城投四新之光，兰亭大境，地铁盛观尚城等）硚口区域（美好，龙湖，华润等）后湖区域（幸福时代，星河2049，地铁云上城等）。
因为武汉市摇号资格是：单价2万以下，面积140以内100%刚需摇号，你买到的概率比较高。按这些区域均价15000-17000元/平计算，100平，首付应该在60-70万左右，346万还剩280万，二套名额，要首付5成，280万全部打出，能卖560万总价的房子，但考虑到子弹全部打出，你们贷款比较多，夫妻收入也不算太高，就打出7成功力，付200万，买总价400万总市值的房子。
主要选择区域有：
关山大道（琨瑜府，中建大公馆，正荣紫阙台等）
徐东板块（东湖城，保利城，大华铂金瑞府，融侨天域，华侨城，金沙岸，福星水岸星城，绿地金融城等）
积玉桥，中南板块（恒大首府，佳兆业广场，百瑞景等）
汉口二环（万科汉口传奇，远洋万和四季，顶琇国际城，中城悦城
泛海国际，时代新世界，兴华尚都国际等）
汉阳滨江+内环（远洋东方境，万科金域国际，世茂锦绣长江，御江，滨江金茂府，复地海上海，绿城风起听澜，电建洺悦江湾，招商江山和樾，国博新城，恒韵府等）
因盘太多，无法跟你一一描述，你先按照我的方式去看盘，最后选择出刚需3-5个你最满意，改善学区自住房3-5个你最满意的，我们再来具体问题具体分析。
3，当然也可以2套都买在一个小区，未来有宝宝了，可以把父母接过来一起住，也方便有个照应。
4，如果你想做裂变，暂时对居住要求没有那么高，我建议你腾2个刚需名额，先上2套刚需盘，再看资金量，量力而行，合理配置。做一个长期规划。
这几年是中国房产市场横盘期，杠杆不宜过大，适度就好，建议1：1基本上问题不大。
Q&A | 肆
大城市才有房地产
提问：徐SIR你好，我本人现在正在深圳工作，武汉户口，32岁，年收入30-40万左右，湖北人，17年在仙桃全款买了一套131平住房，18年10月份在武汉白沙洲美好长江首玺购买152平住房一套，3成首付，两个小孩，大的4岁半，小的1岁半，19年1月份投资了武汉万隆广场商铺一间（9平左右，现在特别后悔），到年底手头上应该有20万，我又非常看好武汉市场，未来有回来发展的打算，请问我该如何配置，或者如何进行优化整理，感谢徐SIR.
回答：先分析你这三套不动产的情况。
1、2017年在仙桃花全款买房，下手真够狠的，不管是不是给父母住的，也不该全款，能借银行的钱尽量借，全款买房不如大妈买理财。这个标的入手分：50分，不及格。
抵押不算贷款，算负债，直接贷款算贷款记录，会在别的限购限贷城市购买房产有诸多限制，比如补齐首付，比如要求全款买期房等，都不是很划算。
这套房的建议是：如果要留给父母住，交房之后直接全款抵押，把资金利用最大化。如果不给父母住，这种三四线城市的房产尽量出掉，未来空间比较小，同样的总金额，宁可去武汉买个90平，也比仙桃131平的价值高，只要买对了地方，租金还能多租1倍以上，这就是城市段位，城市能级带来的红利。
不要舍不得，我宁可你全仓武汉，有能力去深圳干，更有挑战，未来想象空间更大，毕竟你在深圳上班，待遇年薪30-40万，其实不算高，在武汉，你能力强，有些企业50-80万也是很容易的，无非看你做哪一块，任何行业都有赚钱的人，为什么那个人不是你，你自己考虑一下。
2、2018年下半年，又杀去白沙洲买美好长江首玺，关键是152平大面积段，要知道，白沙洲区域都是什么人在买？基本上是首付刚刚凑齐的“屌丝刚需”，月供都是掐着指头算，恨不得掏空“6个口袋”，才能买的起房人。
当然，18年入白沙洲并没有错，也是最后的投资上车机会，只可惜，你没有买对标的物，应该上：东原启城，万科云城，中建铂公馆等，小面积段为主，控制在130平以内。
所以，这个入手分：50分，继续不及格。
原因有这么几个：
购买人群：刚需中屌丝，你买120平以下没问题，130以上，基本上无人接盘，不是别人不想接，是接不起，要知道，大部分一辈子可能就只有一次机会买房，特别是那种只靠死工资上班打工的人，在大城市有一套他们的房子，已经算奢侈了。
而152平这种大面积，改善的人暂时不会来白沙洲，因为医疗，教育，配套，交通，区域面貌等还需要5年之后才能有所改变。
改善的客户一般都是第二套，现在政策是144平以上，7成首付，我举个例子，你13500买的，152平，总价205万，7成首付得145万，能掏出145万的人，在2环内，只要不超过144平，比如买个143平的，只需要5成首付，145万可以够到总价290万的房子，单价2.1万左右的楼盘，可选余地还是很多的，至少南湖，徐东，关山都可以够到。
这样算，你的白沙洲152平三环外的盘，基本上没有优势，而且现在普遍二手房都是小面积单价卖的高，大户型成交价格往往同一小区内低小户型10%（豪宅除外），哪怕你的户型再好，南北通透等优势，因为买的起，有流通性的房子才是好房子，买了流通不了，那也体现不了房产的真正价值。
3，投资万隆广场商铺一间，特别后悔，你的认识很到位，很深刻，很有感觉，入坑后的理性回归，孺子可教也。相信你再投资，会突飞猛进，做到最好。
这个盘价值，我最多5分，不能再多了，属于垃圾产品。曾经我写过一篇：《坑的就是你，胆子大，包租商铺你也敢买？》，你可以去翻阅一下，找一下我当初给另外一个粉丝写的忠告。写的很详细，在这里，我就不多解释了。
这三套不动产，我的建议：全部清。
重新设定投资标的，以内环，二环，光谷为主要投资方向。看你还有2个孩子，都不到上小学的年纪，目前配置核心地段的学区房尤为关键。
不知道你仙桃房子能卖多少钱，按6500出手算，131平，总价85万；长江首玺交房时间肯定在2020年之后了，现在没办法变现，暂时不考虑出；万隆能退则退，不能退，只能亏本卖了，不管变多少现，及时止损为上策。无论如何算，你现在最多只能拿出85万（仙桃房）＋20万手头，总子弹105万，但是你再买是二套，最多买到总价210万的标的，这个总价想在武汉买到4口之家能一起住的学区房，比较难。
我能想到的，有这三个选择：
汉口区：地铁时代云上城，9年义务教育双学区不错，单价14000，你可以买个大户型，恒大常青花园买个二手房，也是双学区；
不限区域：要么就买个学区小户型占个名额，暂时租房住；
要么再想办法借点钱，首付凑到130万左右，就可以上汉阳内环的双学区双地铁的远洋东方境世界观，或关山大道上的几个盘，琨瑜府，保利时代，中建大公馆，正荣紫阙台都行。
Q&A | 伍
区域发展潜力看产业
提问：徐sir，您好！我是湖北黄冈人，儿子在南京上大学，未来希望孩子能留在武汉，所以想先在武汉买一套房，手头上的钱不多，就30来万，看了一下武汉不限购地区的，觉得阳逻发展得不错，但很难选择，请问有没有推荐的？因为不确定因素太多，所以还会考虑房子未来保值和升值的空间，便于以后能比较容易脱手，感谢。
回答：你的买房思路还是挺清晰的。
阳逻作为国内最大内河航运港口，武汉新港空港综合保税区、武汉长江中游航运中心、武汉新港华中贸易服务区、武汉绿谷、首个国家级商业航天产业基地汇集于此。同时，阳逻也纳入了长江新城（新区）的重要功能区。其潜力不言而喻。
一个区域是否有发展潜力，前期看政策，中期看土地，长期看人口。人口是房地产的有力支撑，产业经济则人口聚集的原动力。不管是自住，还是投资，买房一定是跟着产业走。产业聚集的地方，就有人口，就有需求，有产业的区域板块更具有发展潜力。
与其他板块相比，洺悦华府所在区域人口聚集最为明显，有着稳定的人流。项目周边产业高度集中，除了背靠京东亚洲一号物流园，还有万纬武汉阳逻物流园、新地武汉（阳逻）物流园、诚通联众物流园、阳逻港保税物流园等四大华中物流园区。同时，投资50亿打造的武汉绿谷也选址在附近，接盘基本不愁，未来空间也较大。
更重要的是，目前洺悦华府均价才7k多一点，比周边项目普遍要便宜至少2000元/平。首付还可以两成，首付十几万，能买到一套这样的房子，还是不错的。
Q&A | 陆
城市别墅价值上不封顶
提问：徐sir，你好，我目前名下房产情况：
1、家里有百步亭小区复式楼200平自住，步梯。
2、在惠济路98平米老破小，出租；
3、二七滨江华发一套140平；
4、名下还有3间拆迁门面
目前手上还有200多万，想买一套有天有地有院子的别墅改善生活环境，看了一下武汉周边200万左右的别墅，觉得环境是还不错，但是总觉得远了一点，未来离孩子太远，想问一下徐sir，需要把惠济路老房子卖掉，一步到位买一套近点的别墅吗？
回答：老破小如果没有特别的需求就卖掉，看过我文章的都知道，老破小如果短时间内不拆迁放手里就是等着贬值。
惠济路98平的老破小，具体情况不太清楚，估计可以卖到200多万，加上你手头的200多万，估计一共有个4、500万的样子，这个价值就直接上武汉城市别墅了，不需要看三环外的别墅了。
目前武汉内环无在售别墅，二环的别墅也屈指可数，首付4、500万还不如直接上个二环别墅，而随着限墅令的加码，未来城市别墅属于稀缺资源，价值也将上不封顶。
不信，我们来看一组数据，招商银行2018年年报中之处目前7.2万户日均银行资产过千万的超级客户，总资产超过2万亿，结论是：万分之5的人占了30%的财富；36万户日均50万元资产以上的高端客户，总资产超过5.5万亿，结论是：1.9%的人占了81%的财富。
以前说28法则，20%的人掌握80%的财富，而现在，升级了，叫280法则，2%的人掌握了80%的财富！等280现象形成以后，对房地产市场的影响会是：豪宅越来越贵！上不封顶。这是个趋势，在沿海发达城市已经有所体现。
因此买别墅就直接买价值最高的城市别墅，想是招商公园1872·蔚湖轩就是不错的标的物。因为他还有很大的价值提升区间：位于武汉二环内，一线湖景，交通便利，配套丰富，十几分钟就能到国广商圈……而目前价格也蛮友好，不到千万的售价，比同为二环别墅的华侨城相对而言实惠很多，未来空间也较大。
Q&A | 柒
不要把鸡蛋放在同一篮子里
提问：徐sir，目前名下有4套房，一套武昌中北路房子120平自住（贷款已还清），一套华侨城高层130多平（未交房，有贷款），一套光谷中心城110平房子（刚交房，有贷款），一套白沙洲90多平房子（已出租）
目前已没有了房票，手头还有50多万的资金，请问不限购区域还有哪些可以投？或者您觉得我资产还可以整合一下，置换一套自住+投资的好房子？
回答：自从开了这个公众号以来，被问得最多的问题之一，就是自住兼投资求推荐。但这个的确是不太好回答，因为自住本身就跟投资相违背。
如果是自住，一定是在经济条件许可的范围内，怎么舒服怎么来，即便是精装修的项目，也会投入大量的软装成本，而你的这些投入，在转手卖的时候，十有八九是要被打折的。
如果是投资，那一定是另外一套逻辑，首先考虑的不是自己方便或是高兴，而是拿在手里能不能产生收益，过几年加点价能不能卖得出去。
例如，如果你觉得未来房价会平稳中小涨，主要想赚个租金收益，把房子当理财产品买，那就买成熟地段的单配、一室一厅，最大不超过小两房，赚取长线收益。
而我看了一下你手上的标的物，目前来看都还不错，暂时可以先留着，既然名下已有4套住宅了，那就入一套有价值的公寓，做现金流的补充，而且我们做资产配置的都会要你分散风险，不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里。
至于选筹，优先选择地铁口，人流量大、高端人士聚集的区域，毕竟人流才能带来财流，而高端人士多也能让租金提升。而最近发现的邻湖壹方不失为一个好的选择。
首先，地段相当好，高铁+地铁双轨并行，本来坐拥地铁4、5、 19、20号线4条地铁就能带来大量的人流，再加上武汉站的流量感觉就是坐拥“顶流”实力，想不赚也难；
其次，国家明确的是，在西安、武汉、重庆等建成米字形高铁网络枢纽，打造高铁经济圈，而高铁也正因为高效、便捷出行方式，成为大多数高端商务精英的首选，打造成高端酒店式公寓，收益自然也更高一些；
第三，产品还是低密的，这才动辄4.0、5.0以上的公寓市场比较稀缺，城市资源也不太可能允许如此低容积率的公寓产品了，从限墅令我们就能看出端倪，接下来，低层、多层等低密商品房都会往这个方向走。目前也即将推出建面约50-77㎡LOFT，可以关注一下。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考