我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：美丽睿智的房姐，抱着学习心态进星球，问题有点多，请不吝赐教。
1.主场东莞两套房，负债率大概百分之五十三，一套在松山湖今年涨约七十万，一套在东莞麻涌自住，17年入手至今阴跌三十万，麻涌这套是否可以按住投分离的概念换筹？
2.另外手上子弹70万，200万左右的投资标的，是选择广州中新知识城地铁盘（地铁一个小时到珠江新城，医院，商业，学校等配套完善），重庆两江四岸内环轨道沿线次新盘，还是东莞环松山湖区域次新盘。
3.两个小孩目前在麻涌读书，是否值得迁户过松山湖读教育资源更加优质的公立小学，代价是更少陪伴，每天多三个小时的上下班通勤时间，放弃老婆村里的户口和可能影响到每年两至十万不定分红。谢谢！
回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。
但是长远看，东莞一定是跑不过深圳和广州的。出手麻涌，入手广州是明智的决定。
知识城是个概念，投资不建议，还是集中在主城区淘笋。广州整体东移，建议你看看珠江两岸，往东一点找找被低估的片区。
广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。为了孩子教育放弃户型户口值得。如果条件允许，广州的教育资源更好。
提问：房姐，你好！请问一下我2009年买了一套酒店公寓贷款明年还完，目前买房会影响公积金贷款吗？应该算首套刚需吧？
回答：不影响，算首套
提问：房姐您好：最近因为申请信用卡而导致机构查询征信次数过多（一些批了，一些拒了），对购房贷款的申批会不会造成不良影响？有没有办法弥补？谢谢！
回答：会有影响，先暂停一个月
信用卡申请保持一个月一张的频率，不易太频繁。
提问：房姐，最近接触到一个新的观念，首先一个人靠工资，是供不了几套房的，所以房子比较多的人，要么搞一笔装修贷，要么把增值过的房子抵押了，有些甚至用xyd,来以贷养贷，还有些做gpgd,把钱套出来还月供，感觉这种操作好风骚，话说这种操作有哪些需要注意的地方。
回答：原来我们都是风骚的人。
提问：你好，房姐，我现在在外地两套房贷，现在想再武汉再买一套，你觉得我应该怎样提高杠杠？
回答：提高杠杆的本质是少用本金，多贷款。外地的2套房利用起来，做抵押贷和装修贷。
提问：请问如果要准备过几年卖掉是装修好还是毛坯好？
回答：花点钱装下，会溢价
提问：房姐好，马上有新盘3月底开，我找的大学生亲戚代持。1、请问如果抢到就做公证吧？2、一年后办证了一般是要等5年后，还清贷款，不过户给我，真接交易变现最划算吧？但五年中年青人要结婚，变数多麻烦多。3、或者一年后拿到房证，马上还清贷款，过户给我，虽然费用高，但我再抵押贷款也好操作，这样不更稳妥吗？或者还有其它更好的办法。
回答：1.你有武汉购房资格的情况下，等房产证下来之后，你也可以上产证，然后约定份额，你占比99%，代持人占比1%。
2.跟代持人签全套代持协议，租房合同，房产证下来之后再以代持人的名义做抵押，钱入你手。
3.公证处做公证
以上属于无懈可击的方案了
提问：亲爱的房姐，我和老公在东西湖区华星晨龙城北苑有套134平的房子，该区域房价升值很慢，挂售165万无人问津。现在以每月2300-2400的价格出租。很想把房子处理掉，但卖太低又不甘心……您觉得这房子还有继续持有的价值吗？想把房子处理掉，进行裂变，不过手中无子弹，每月月光……
回答：东西湖是睡城，加上楼梯老房，升值潜力弱，建议出手。你的报价不高，想让房子快速不讲价出手需要用上《卖房科技树》，详见知识星球内部分享。
提问：房姐晚上好！想问下大连金州区中梁观澜壹号院和保利堂悦适不适合投资？都是期房，2021年交房，保利带装修。这两个哪个能更好些？谢谢
回答：你好，这2盘仅适合在金州，开发区，保税区，甘井子北部区域上班的人买入自住。大连刚涨一波，外贸型城市最近经济有较大影响，就业和人口都不乐观，大部分北方房产投资人更看好沈阳。
提问：房姐您好，准备买汉口这边一成熟小区的二手房，请问如何判断买车位还是租车位划算？如果买车位注意哪些事项？谢谢！
回答：车位=5平米
按照这个标准，用小区单价计算，超过就别买了
买有产权的车位，人防车位不买
提问：房姐好，有机会来马尼拉考察房地产市场可以吗？现在这里
回答：有很多中国人投资这里的房地产？可以谈一谈你对马尼拉房地产的看法吗？
回答：马尼拉我暂时没去过，但对海外房产市场考察我本人是很喜欢的，中国人扎堆的买地方一定有原因，这个原因就是实地考察的意义。
提问：你好，一个朋友开中介公司，我可以入股百分之五十，如果全职跟他一起干，分红亏损按照百分之50。如果只投资交他一个人打理，有盈利就只能分百分之40，我是坚持上班还是跟他一起干。我武汉现在一年10w，公司很稳定，跟他干后，收入就靠市场了，会不会影响我炒菜。话比较多，谢谢啦
回答：2019年中介生意估计还是一般般。一般当了甩手掌柜这个中间利润是多少就是别人说了算了。其实主要取决于你对中介公司有没有兴趣，再就是你能做什么，如果你有贡献值，又有兴趣，可以创业，如果你什么都不能做，还不如老老实实上班，朋友人品信得过可以少投点。
提问：怎么样养流水？
回答：详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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