我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：美丽的房姐你好，新人首问 17年年底高位站岗婚后SFSD买了光谷东188一楼三房，我是主贷人，老公是共同借款人，前天刚交房，纯商贷月供6000多， 装修品质还可以。但是目前和老公两个人都在深圳上班，孩子也马上要读书了，目前手上只有子弹30+，家庭年收入50个左右，因为武汉的房子高位站了岗，现在不知道是等半年后188产证下来后割肉亏出，然后凑150个以老公名义JLH买宝安或者光明，还是继续持有出租188那套，再凑点先买深圳龙岗老破小上车，因为估计明年到三月份顶多只能凑到50+左右。另外，亲戚朋友都在武汉，有时也想回去武汉安稳度日算了，在深圳只能买到很偏的地方，教育和医疗资源也不理想
回答：城市化进程是农村到城市、小城市到大城市。
浩浩汤汤、滚滚洪流、大势所趋、不可阻挡。千万不要逆潮流做反趋势的动作。
来了深圳，就使劲浑身解数、拼出最后一分力气留下来。不到万不得已别回武汉。
进了关内，就使劲浑身解数、拼尽最后一分力气留下来。不到万不得已别去郊区。
我希望看到你们几年后，50万收入变100万、200万。当下，子女教育不是最核心的痛点，父母强，子女才能真的强。先把自己做大做强。
现在深圳淘笋，武汉卖房可以同时进行，如何快速不降价卖房，详见知识星球内部资料《卖房科技树》，可以平进平出，不至于割肉。深圳有性价比高的，先付定金拿下，拖延流+远期合同。
未来有闲散子弹再考虑入手武汉。
提问：我想问下，一般新房精装修，未入住。万科地产，抵押贷能贷几成？一般找什么银行做比较多，用途是什么比较贷的多。
回答：房产证没拿到，不能抵押贷。反正拿到的情况下，一般抵押贷评估价的6-7成。
提问：美丽的房姐，请问一下1.白沙洲新二环和三环将来涨幅会区别大吗？有必要尽量选新二环内的吗？新房价格相差多大合适？二手次新什么价合适？2.二手房二改一什么意思？
回答：1.白沙洲未来是睡城，没有产业，所以2环和3环没有太大差别，不过也看具体选筹，入手价低涨幅就大。
仔细观察你会发现，其实武汉的房价分布不是根据环线来的，3环外的光谷和沌口价格比2环内的四新，青山更贵，重点是产业和经济的带动。
什么价格入重点也是看选筹，楼盘，楼层，位置，装修，年限，这些影响都会影响价格。需要具体楼盘具体分析，一般情况下，二手对比最新同小区同户型的成交价，8.9折可以入。
2.二手房2改1的意思是二套房也按照首套的标准贷款7成。
提问：房姐，今年什么时候是买房最佳时机？还是再等等？
回答：买房段位：
1段：知道买房，目标明确，下手迅速。
2段：知道买房，目标明确，优柔寡断。
3段：知道买房，目标不明，下手迅速。
4段：知道买房，没有目标，优柔寡断。
5段：不知道买房！
大部分都停留在后面几个段位，错失建仓良机。
买房的正确方式是，未雨绸缪，先关注房地产市场，多了解，多学习，再开始买，而不是等要买才开始研究。这样只会错失机会后悔莫及…
一谈买房赚钱，都在分析版块，我们化繁为简：都什么样的人买房赚到钱了？都是时代造就的，不是技术造就的。跟在趋势后面，比跟在技术后面要安全的多，如果是趋势加技术那就飞上天了。但这样的人太少了…
提问：谢谢房姐解答。之前说的房子是融创公园一号三期，就是正塔子湖那个地块，去年十月交房，现在是空置。卖房的目的是置换，但是近两年应该不会卖。所以想利用这两年带来一些收益，不过考虑到如果要自己装修，可能只租两年确实划不来。所以想请教下，我这个情况应该怎么处理好。另外，我观察到，越是贵的地方，碰上一波涨价，涨幅会比其他地方更大，请问是有这种规律吗？
回答：1.融创公园一号还有空间，继续持有，3-5年，简装分割出租即可。
2.不知道你观察的哪个盘？
某些大盘，分10年开发，有学区，品牌优势，加上开发商新盘不断营销，所以新盘一直涨，二手业主心里价位也非常高。典型的比如武汉天地，复地东湖国际。
武汉目前处于楼市启动的初级阶段，追求品牌，物业和品质。所以各方面优势都很突出的盘，在二手市场很吃香，价格也非常坚挺。但是任何物业和环境维护，都会在5年后迅速衰减，一般房龄到10年左右，会和区域内其他非品质楼盘价格趋同。典型的比如保利花园。
研究房产需要看长线和接盘侠的心理预期。我们都是玩长线投资5-10年，所以在价格相同的情况下，一定是买大品牌的好物业。但是如果同一区域内楼盘价差太大，一定是选择单价最低的楼盘。追求收益最大化。
提问：房姐，你为什么说体量大的小区住起来更舒服？
回答：会有更多公共空间，更多绿地，更多孩子，更多狗。才住起来有家味。
提问：房姐，1.如果接力贷了如何保证还款人的利益，父母有几个子女，房产证还是父母的名字。
2.对了汉阳的盘好像都不支持接力贷，并且接力贷不支持装修贷，是我没给业务员红包还是政策就是这样的？
3.首付问题，现在可以把明湖豪庭的房子出掉？
回答：1.如果父母户口是外地的，有多个子女，不符合户口投靠要求，如果父母是本地的，可以做接力贷。
风险问题可以依靠以下方式解决：代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售
2.汉阳很多新盘都接受接力贷，但是网红盘比如四新城投之光是不让接力贷的，目前武汉能做接力贷的银行有农行，招商，工商等等。这些银行没有跟楼盘合作，就做不了。装修贷本质就是一笔信用贷，只有房贷才能做接力。
3.明湖豪庭不到卖的时候，抵押或者其他贷款融资再入。
提问：美丽的房姐，你好。目前想要养流水，我和老公各办了一张中信银行的卡，能不能用我是法人的公司账户给我和他的卡里打钱，做流水？这种流水银行承认吗？
回答：可以，具体操作方法见知识星球内部资料《干货！如何养出养出银行无法识破的流水？》
提问：之前买首套时，盖的公司公章，流水都是私人转账，银行当时好像也没说什么，。不是有的小公司或者个体户也是老板或者会计个人账户转账的吗？
回答：所有的流水，都存在于两个基础上：
1.流水本身的逻辑合理：
比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；
比如你的房租流水，两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。
2.银行认可的流水：
这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。
有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；
有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；
也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。
所以，到底什么样的流水才有效，你必须有非常丰富的经验，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。
很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是金钱。
提问：房姐，你好，我买在东湖高新区的迎宾家园是经济适用房，土地性质是划拨，已经满了五年性质是否和住宅一样？将来交易交的税费或其他费用是否比住宅多？另外，能否麻烦房姐科普下经济适用房的缺点和与住宅区别。补10%，我的天呐
回答：经适房一直都是啊，因为业主刚开始买的便宜，卖出的时候就需要补一部分差价...
提问：房姐你好，看了你的文章深受启发，现在手里有60万想在济南买房，有首套房票，您对地段或者什么的有什么需要提醒的吗？
回答：济南推荐2万的CBD，成长性和市南一样，但是单价又比市南低30-50%
到年底，看好工业北2好点地铁沿线，或者经十东路地铁延长线限价新房。2020-2021年地铁加CBD组网，金融及大国企人口导入，会有一波机会
低价区关注雪山和工业北的一手限价盘。
提问：请问房姐30层左右的高层，如果前面基本没有遮挡，纯投资的话选哪些楼层性价比最高？
回答：我喜欢次顶，一般是从中间层到次顶之间，哪个便宜买哪个。
提问：房姐你好！我目前有一套还建房自住，现在有两个问题不知如何选择好一点1：百步亭方舟花园小区有套全款老小区楼梯房，现在有人出价100万要买，这个小区离2022年建成的地铁12号线站点步行也就五六分钟而且还有可能拆迁。想把这套房子卖掉然后最低首付买联投花山郡的一套大户型，剩余的钱去买一套市中心35平的小户型学区房。将来可以暂用一个市中心学位给孩子读书。因为百步亭房子卖了孩子就没学位了。2：用百步亭房子做抵押去买保利上城的房子，如果买不到再去买花山郡的房子。但是这样算了的，就算大费周折办下来，抵押加按揭手续繁琐不说还款压力前期还比较大。不知如何是好，还建房小区也卖不出去，环境也不好，不想住这
回答：倾向方案1，老房子+还建抵押不占优势，房价等不起3年
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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