特朗普政府于9月5日公布了住房金融体系改革计划。该计划表示，将支持抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)私有化。
这一松绑可能会导致“两房”进行重组，同时将整个市场向新的竞争者开放，但是仍将受到美国政府的掌控，直到个人竞争者赢得市场份额。
房地美和房利美私有化
据路透社报道，美国财政部5日表示，政府应制定计划，开始对房利美和房地美进行资本重组，同时呼吁国会起草一项全面的住房改革方案，使这两家公司能够“安全地”脱离政府控制。
美国财政部在一份53页的报告中公布了上述计划，这是继奥巴马政府2012年试图推动住房金融改革失败后，美国政府针对此事做出的首次重大努力。
该报告呼吁使房利美和房地美恢复私有化。
财政部官员说，他们的目标是将政府控制的公司私有化的同时，不增加人们获得抵押贷款的难度和成本。
在周四发布的一份报告中，他们就如何实现这些目标提出了具体的政策建议。
财政部表示，将与联邦监管机构合作，就如何让房利美和房地美建立更稳固的财务基础、以及削弱两家公司在住房融资中的作用，制定具体细节。这一过程可能需要数年时间才能实施，但是不会影响现有的抵押贷款。
在周四报告公布前，财政部长Steven Mnuchin接受采访时还表示：“我们认为政府的管辖范围已经变得太大。”他还表示：“华盛顿有些人很乐意在今后10年或20年里保持现状，但我们不是这样的人，我们觉得自己有义务解决这个问题。”
历史上的“两房”
早在本世纪初，华尔街公司抢在房利美(Fannie mae)和房地美(Freddie mac)之前，打包了大量高风险贷款，而这些贷款往往没有资格获得这两家抵押贷款巨头的支持。到2005年，房利美和房地美开始失去市场份额，并开始放松自己的贷款标准，以进行竞争。
2007年，次贷危机起于美国，一年后席卷全世界，最终演变成全球性金融危机。当时，这两个位于美国房贷市场最中心的准政府企业亏损700亿美元，不得不接受政府注资并被接管。
它们于2008年9月被美国政府接管，财政部通过高级优先股购买协议（PSPAs）为其提供2,000亿美元的政府资助。
在政府援助之后，美国政府每季度从房地美和房利美的利润中抽取数十亿美元。2012年，美国政府变更其股息分红条款，两家公司的绝大部分利润必须以股息的形式交给财政部。
“两房”每年如有亏损，均由美国财政部注资，如有盈利亦要全部上交美国财政部，一直维持至今。
房利美和房地美并不发放贷款，而是从银行和其他放贷机构购买贷款，然后打包成证券出售给其他投资者，并提供违约担保。
这使得世界各地的储蓄源源不断地流向了美国房地产市场。
“两房”的监管机构联邦房地产企业监管办公室根据国会授意，长期以来只要求“两房”持有少量资本，以缓冲可能出现的亏损。
川普总统于今年3月份发布一份备忘录，指示财政部制定一项结束GSE接管的计划。现任联邦住房金融局局长马克·卡拉布里亚（Mark Calabria）在5月告诉媒体，财政部结束救助计划后，就算二房可以保留较多的盈余，也仍不足以进行资本重组，无法顺利地脱离政府接管，因此可能还需要寻求其它筹资方式。他说他正考虑在2020年上半年对二房进行首次公开发行，以筹集资金。
实体私有化一直是美国财政部长史蒂芬·姆钦（Steven Mnuchin）的长期目标，他在2016年11月就已经表示，政府必须“让他们脱离政府控制”。
“两房”私有化对社会的影响
尽管将房利美和房地美私有化是特朗普政府的首要任务，但就在2020年大选开始之际，任何迅速削弱政府在房地产领域作用的举措，都可能对房地产市场造成破坏性影响。
财政部官员已经将风险尽量降至了最低，称私有化将是缓慢且渐进的，并不会颠覆受欢迎的30年期固定利率抵押贷款的可用性，30年期固定利率抵押贷款将由房利美和房地美的业务担保。
此外，在不影响借贷成本的情况下，要切实缩小这些公司的住房规模可能也很难。原因是:如果房利美和房地美不再购买一些抵押贷款，它们将被私人投资者购买，这些投资者将要求更高的利率，因为这些贷款不会得到政府的支持，而房利美和房地美享有这种支持。
前奥巴马政府住房顾问、现为行业顾问的吉姆·帕洛特(Jim Parrott)说:“投资者将更加挑剔，他们愿意投资的贷款将收取更高的费用。”“这并不是说我们不应该考虑减少政府在某些地方的作用，但我们应该诚实面对它的影响。”
目前还有几个关键的问题没有解决，比如政府在这些公司持有的大量股份该如何处置，以及如何增加资本金，使它们能够再次以私营企业的身份运营。
财政部没有就缩小房利美和房地美在住房领域的影响提供多少具体细节，不过他们表示，他们的监管机构——联邦住房金融局(Federal housing Finance Agency)可以限制他们购买多户住房抵押贷款的数量。
财政部还表示，联邦住房金融局应重新评估两家公司购买现金再融资和用于投资以及度假地产的贷款，核查它们是否符合其核心使命。
商务部表示，这些公司未来的活动可能受到限制，这是它们继续依赖联邦政府支持的一个条件。这些公司将定期为这种支持支付“合理定价”的费用。
据报道称，为了确保不再重蹈次贷危机的覆辙，美国上下呼吁废除或改革“两房”的呼声不绝于耳。外界预计，“两房”在“松绑”后将进行重组，可能会剥离一部分原先的特权，但保留大部分业务，同时将整个市场向新的竞争者开放。
“两房”仍将受到美国政府的掌控，直到由私人资本支持的竞争者赢得住房抵押贷款市场的份额，但这整个过程可能要历经多年。