滨湖二手房1.6万+/㎡成交！投资客出逃？

很难想到，公元天下刚交房不久就有二手房成交了，堪称光速。

在链家网上，公元天下小区在2019年12月份成交2套二手房，均价都只有1.6万+/㎡。

NO.1 | 壹

滨湖二手房1.6万+/㎡成交！

这两套成交房源的各项情况基本一致：

1、楼栋总高23层，都是低楼层；

2、都是97㎡户型，毛坯；

3、总价也相差无几，都在160万左右。

我们调出了之前公元天下的备案记录，毛坯高层备案均价1.5万/㎡，97㎡左右低楼层中间户总价在133万左右，边户140万左右。2年多时间，总价差不多涨了20万出头。

但是问题来了，当年的投资客赚钱了吗？

粗略算一下，成交总价160万-当时3成首付40万-剩余贷款本金91万-2年半房贷16万-首套房交房费用3万=10万。在理想的情况，第一批业主净利润是10万。

但实际情况是，作为滨湖金融后台基地三大神盘之一，公元天下在整个2018年基本都是高首付卖的，甚至很多购房者都是8成首付买的，很难说这部分这些购房者成功套利了。

羊毛出在羊身上，买家加上税费等各种费用，实际买房成本超过170万，核算单价在1.75万/㎡以上，和云谷的成交价相差不大，但云谷的位置更好。

于是就出现了这样诡异的局面：卖家基本没赚钱，买家也没捡到多大便宜，双方都在为GDP做贡献。

NO.2 | 贰

滨湖新房、二手房怎么选？

目前整个滨湖市场有两种趋势：

一是，2万/㎡以下的房源太少了，新房二手房都是如此。

新房集中在金融后台基地，金鹏壹品天成和荣盛华府等，高层均价1.9万+/㎡，在售户型都偏大。

二手房方面，云谷、华冶万象公馆、旭辉御府、中铁滨湖名邸成交均价1.8万/㎡-1.9万+/㎡，是目前滨湖二手房价格比较亲民的几个小区，更便宜的只有滨湖世纪城。

相比之下，环湖CBD板块的淮矿东方蓝海最近几次成交价已经超过2万/㎡。

二是，整体价格稳中有升。

由于环湖CBD板块接近房荒，今年滨湖只剩下两个主力板块，省府板块已经清一色2万+/㎡，春节后中海九樾和华润昆仑御两盘入市，金融后台基地的主流均价也会超过2万/㎡，滨湖仅存的洼地会被填平，区域均价彻底坐实2万+。

2020年，总价200万以下想在滨湖买套好点的房子，难度可想而知。具体什么项目可以买，哪些房子要敬而远之，以下是个人的观点：

1、“地段、地段、还是地段”说了无数次，也证明了无数次。不管市场冷热，核心区域始终是更保值的；

2、滨湖商业繁荣、公园遍布，配套方面最重要的就是地铁和学区。地铁方面，距离地铁200米-500米之间的项目更加合适，动静皆宜；新房项目的学区质量都差不多，主要看师资和生源水平。

3、除了地段、学区和地铁，在二手房市场最能打的要数品牌和物业。这也是为什么滨湖万科城、万科蓝山、置地双玺二手房高溢价的原因之一。

哪些项目要尽量规避，二手房是一个很好的老师。现在哪几类二手房最难卖上价？无非是以下几种：物业差、规划不兑现、缺乏配套支撑、品质一般。

如果买二手房，在经济条件允许的情况下，有这些标签的房子建议一定要远离，毕竟买房是为了生活得更好，而不是为生活添堵。

如果买新房，建议提前了解这家开发商的口碑，品质是红线，不能触碰。一些地价奇高又被严厉限价的项目，建议也要谨慎，开发商首先确保的是自己的利润。

NO.3 | 叁

结语

每次市场有一点变动，滨湖都是最敏感的区域之一，因为滨湖的投资群体多，而且期望值很高。

在2020年开年演讲中，罗振宇说经济将从电梯模式切换为攀岩模式。在调控越来越深入和细化的当下，房地产市场也必然会面临这种变局。

这是好事，起码能让更多的开发商和购房者意识到，行情是行情，能力是能力，二者并不等同。开发商有压力才会推动好产品，购房者有敬畏感才会更加谨慎。

就目前而言，滨湖一些满两年的二手房，性价比要高于同板块新房，比较适合首次置业的刚需，比如云谷、淮矿、联投等。如果这个总价段还觉得高了，那么滨湖世纪城勉强也可以上车。

对于改善而言，新房的户型、品牌和物业大概率强于二手房，今年的省府板块和金融后台基地板块可以好好挑。