“买底跃，带两层地下室，地上地下加起来一共四层，都是你的！”
最近几年，在南京各个售楼处里，经常听到这样的说辞，很是诱人。但是最近，风向突转，地下室或将告别这个怪圈，回到原本的功能里去了。
在最新的土地出让条件中，南京明文确定：地下空间只能用作停车、存储、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接联通。
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10月30日，江北新区出让3幅涉宅地块。其中大华以近19000元/㎡的楼面地价顺利拿下核心区G13地块。这个价格，比之前通宇地王低了3276元/㎡。
在土拍前一天，网络上就传言这次土拍可能不让挖地下室了，这样的话开发商的货值将损失5%，土拍的积极性大大下降。事实上，土拍当天参与竞拍G13地块的也只有6家开发企业而已。
随后，有媒体发现，在该地块的挂牌文件中，清晰的写到：该地块地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接连通。传言得到实锤。业内也惊叹，这或许是个风向，南京的土拍政策或将出现重大变革！
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底跃带地下室，在这几年似乎已经是“常态”。地下室不算容积率，但可以当做产权面积出售。不少开发商便利用这一点，降低底层房源的单价，利用大面积赚取利润；而二层以上的房源则价格抬高，如此一来，整体均价没有超过限价，开发商也同样可以获得超额利润。
在2016-2017年，开发商还只是悄咪咪的改造户型，大部分地下室用在了叠墅产品上，这种产品楼层较低，还可以理解。但2018-2019年之后，我们发现洋房配地下室卖，小高层配地下室卖，甚至33层的高层，下面也有两层地下室。均价三万的楼盘，要想买到普通楼层，起码要掏3.2万，相当于单价提高了5%-10%。
比较有标志性的就是隧道口的正荣润江城，在有底跃的情况下，1楼和标准层的房价拉开了非常大的价格差：1楼房价2万出头，标准层房价最高竟然突破3万5。正是做了这种房价的高低配，从而把整体均价，控制在了3万/㎡以内。
不仅是江北，在河西南、城北等多个项目，这样的“变相调价”手段已经成为常态。以至于现在有项目直接把“不挖地下室”作为主要卖点对外宣传。这样的1楼房源，三分之二的面积位于地下，且大部分地下面积没有采光，也不通风，虽然这部分面积样板房可以做的很美，但实际上只是一个变相的地下储藏室。即使改造成房间，居住舒适程度也会比较差。
其实业内人士都清楚，挖地下室来拉均价这样掩耳盗铃的做法，对社会没有任何价值。叠墅的供应太多，一楼底跃的产品越来越多，同时部分地下空间并不实用且容易返潮，并不宜居。这显然不是市场的需求，而是人为干预的结果。如今土地挂牌文件中，出现这样的限制条款，意味着该地块没有底跃户型，对购房者来说，或许是一件好事。
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有媒体直言，因为不能挖地下室算面积，未来房价的限价幅度也变得不确定了。在这样的情况下，开发商拿地表现非常谨慎。江北新区G13地块最后成交价格在1.9万/平左右其实是相对合理的。
业内人士表示，对于南京土拍“禁止地下室与住宅相连”的政策，是一个进步。这意味着南京楼市调控已经脱离了形式主义，抓住楼市调控的内核和牛鼻子，真正的做到房住不炒。南京土拍杜绝地下室这种畸形产品存在，从源头上杜绝了低劣欺骗性产品的出现，为日后的市场规范立好了规矩。
虽然现在还不清楚未来土拍时不时都这么操作，但起码是一个积极信号。未来会不会延续这条政策，我们拭目以待。