Q&A | 壹
房住不炒 正是资产重组时
提问：徐sir好！近期想做些资产调整，请帮我指点一二：我手上现有五套房：华润中央公园二套（小三房及二房各一套），万科高尔夫、胭脂山桂苑各一套，均在90多平，另有梓山湖碧桂园小别墅一套。手里房票已满，房子基本全款，仅有30余万房贷。
希望资产整体调整一下，留一套自住，其他租售均可。小孩三年内会结婚，需要婚房一套，没有严格的地域要求，能兼顾学区、交通方便最好。自家开建材公司，年收入不低于30-50万。拜托！
回答：估计是你看了我之前写的一篇：《如果上一波段标的没买好，最好全部打散重组》，萌生了你现在的想法。
手上的5套房，从华润中央公园说起。
月湖区，老牌汉阳伪豪宅区，为什么说伪，因为汉阳在我眼里当年就没有真的豪宅区。2013年九龙仓8K多拿的地价，9500就慌乱逃跑了；再接着华润中央公园、月湖琴声、中海琴台华府等，把月湖板块整体拉上了一个台阶，当年普遍卖10000-13000，但横盘很久。
与之一桥之隔，距离仅1公里的越秀星汇云锦，开盘也才13000-17000，只相差4000左右，可现在月湖二手成交2-2.1，越秀却2.9-3.1，差价达到了8000，这就是汉口和汉阳的命运。
再来看整个大区域发展。汉阳目前在我的投资逻辑中依然排名第四，未来会不会厚积薄发，超越汉口武昌，现在不好说。
再从深层次来看，汉阳起码落后了其它几个区5年以上，所以华润这两套房，我的建议是：出掉。出掉的时候，建议卖个2.1-2.2万左右，趁现在横盘，二手微微下调，换出360-400个左右。
胭脂山这种老小区，我说过很多次了，短时间不拆迁，又没学区，虽然在内环，基本也没有什么价值。租，卖都不能有好价格，还是全款，占用资金不说，还占房票，如果对居住品质要求不高，勉强住一下，也只能说凑合，如果想改善，又不想全款夯住，要么抵押贷款，要么卖出。我的建议肯定是卖出，我见不得15年以上的垃圾房，没小区环境，物业差，房型老，步梯累等毛病，本来武汉这15年品质房就少的可怜，直到这两年才出现了杭州绿城，厦门建发，重庆龙湖等品质大开发商，所以胭脂山应该能换出200-220个。
万科高尔夫其实环境是不错的，万科品牌也无可挑剔，无奈只是个金银湖盘，属于汉口的后花园，承载的功能也有限。我认为：退休养老，修生养性，喜欢湖景无话可说。市场上升期时，低单价，低总价的近郊楼盘投资＋自住完全没问题，但是横盘期，我们考虑的更多的是：买核心地段的硬通货资产。
武汉有个怪现象，1234环价格根本没有拉开，内环3-4万，2环2-3万，3环1.5-2万，4环8K-1.5万。这种差价，首付差不多的情况下，或者首付只需要多出一点，就应该咬牙买入更中心的区域，不仅配套完善，地段够好，还特别抗跌，风险小。万科高尔夫要是你不自住的话，建议也可以出掉，二手在1.7-1.8左右，可以换出150个左右。
最后一套碧桂园咸宁别墅，就留着养老吧，现在那边还未成熟，起码再过十年的事，如果不缺钱，建议就留着，反正也卖不出什么价，放个10年8年的，翻1-1.5倍还是很有可能的。
整体房贷仅30万，几乎可以忽略不计，如果其余4套房全部卖掉，你手上可以拿到的总现金为：700多个。
至于如何整合资产，我的观点是：你这700多个必须变回4套房以上，才有价值。本来我就是做房产裂变的，要么把面积堆上来，要么把套数增加。最核心的问题是：你房子全部全款，这根本就是“大妈买理财”，没有把房产投资的精髓发挥到极致。
前段时间的大会上曾说：房住不炒。房产投资回报率这几年只会恒定在：跑赢通胀。
你不拉负债，不加杠杆，即使房子翻一倍，你这700个5年后，也就变1400个，而我会用这700个买到总市值2000个的房产。如果翻倍，我将赚到2000个，抛去利息也能净挣1500-1800个。同样买房产的钱，同样的时间，我赚到的回报率是你的2倍以上。
至于这700多个怎么买，我的建议是：1套大平层自住，2套神盘投资，还有1套给孩子的婚房，兼顾学区等。
4套起步是基本配置，如果还有余钱，没有房票，可以配置1-2套市区或者光谷的公寓，相当于4套变5套以上，这才是我投资房产的思路和精髓之一。
一，大平层买哪里？这个根据你自己的上班位置，就近原则。当然，盘要看好，别瞎买。
二，2套神盘买哪里。白沙洲，光谷东，四新有几个盘值得看看。
三，1套孩子婚房，兼顾学区，交通配套等，肯定是越市区的学区房越好，面积100-140之间都可以考虑。选择主次：我偏向于汉口核心区，武昌核心区，光谷核心区，再选择汉阳核心区。
这样一看，适合你的楼盘太多，你给我的问题也太发散，我不能一一举例，你看好了几个楼盘我再来具体分析。下次，你可以把问题提的更精细，例如：你的家庭情况，工作地点，承受首付总价，月供极限，居住喜好等告诉我。
Q&A | 贰
武汉纯投资看什么
提问：本人已婚，老公武汉户口，孩子未满1岁。我手头现有资金300万，家庭年收入大概100万，目前在广州自主创业，暂无计划回武汉发展。
2016年已购入武汉江岸区幸福湾98平米小3房，广州暂无购房资格（社保还需要2年多满5，目前正在通过考试的方法落户广州，如果考试顺利，明年5，6月份可以拿到广州户，如果不顺利要继续等多一年），现在比较纠结这300万现金怎么分配。是拿出部分资金继续在武汉投资一套，另一部分留着在广州购？ 还是所有资金都留着在广州购入好的标的物？
6月份在武汉看过几个盘，琨瑜府、东湖城、远洋东方镜等。我目前的想法是拿出一部分资金纯投资买入琨瑜府的小户型，留着部分等广州，不知道这种想法对不对，望徐sir给意见！
回答：不回武汉发展，相当于在武汉做一波房产纯投资。
幸福湾2016年应该才9K左右，现在二手可以到1.8万,如果不打算卖出，又考虑在武汉再买一套，我是很赞成的，毕竟我深耕武汉多年，深刻了解武汉目前已经发展到什么程度了。
至于你不够资格买广州，一直处于等的情况下，现金放手上，每年10%的贬值是妥妥的，而且房价永远是今天最便宜。有人说房子降价了，那是因为二手之前挂太高了，实际上武汉的新房备案价一直在涨。白沙洲之前10000出头的房子比比皆是，现在毛坯备案价都到17000了，光谷东更是马上卖上20000＋。
此外，市区，核心区备案价也已经放松，武汉天地上次43000，这次直接50000，下一次53000没毛病；绿城黄浦湾更是卖出了62000的价格。
据购房荟统计，今年武汉90%楼盘备案价分别有300-7000元/平的上调。即使横盘状态下，房产的投资也是能每年跑赢通货膨胀的，何况再不涨，房子还有租金，武汉200万总价房，地段好一点的位置，甚至可以租到5000＋。
我的建议肯定是：与其等待广州房票出来，不如先购入武汉有倒挂的神盘，先入为主，投资增值靠谱。2年后，即使你想买广州好地段，好标的楼盘，武汉的房子也是可以好脱手的。
现在劝你买入武汉第二套，并不是让你乱买，瞎买。暴涨期，买啥涨啥；横盘期，一半对一半，有些地段，有些楼盘会暴露出根本问题，潮水褪去，也将裸泳，显示出升值乏力，后劲不足等特点。所以，如何在这个房票空档期，买入武汉好的标的物，这才是最关键的。
300万肯定不会全部打出，因为你是纯投资，应该看低价、刚需、大品牌、学区房、已经规划快落地板块等。你自己看过的琨瑜府、东湖城、远洋东方境，这三个盘都不错，说明你对武汉几个热盘，还是下了些功夫的。
关山大道投资短线是不错的，风险小、配套成熟、宇宙第一大道，其实房价这3年几乎没怎么涨，二手一直稳定在2.5-2.7左右，2年后3.3-3.5应该是比较稳的。琨瑜府的确是一个不错的选择。
徐东板块东湖城，地铁口、二环内，离中北路、沙湖、武昌滨江均10分钟车程即到，价格却只有这几个板块的三分之二，仅2万左右毛坯，对面华侨城已经3万＋，先不谈超高层自住舒适性，纯投资肯定是一个非常不错的选择。
远洋东方境抛开汉阳区不谈，内环核心、双地铁、双学区，核心城区200多万方超级大盘，自带100多万方商业，大品牌开发商加持，属于武汉楼盘中的“五好学生”，综合素质极高，不偏科，各方面硬实力极近完美，价格才2.5万带装修，性价比超高，也是一个相当值得投资的楼盘。
以上三款，都是武汉爆款神盘，虽然说你的眼光独到，但你不一定买的到。当然，我再推荐几个盘你去看看，多看几个增加买入机会。
首先光谷东要赶紧入。
第一梯队：中粮祥云、龙湖香颂、瑞安光谷创新天地；
第二梯队：碧桂园云玺、云镜、十里春风等三个盘，中建星光城、新城璞悦门第、花山联投瑞园都可以去看看先。
其次可以看哪里呢？
白沙洲：东原启城、中建铂公馆、融创望江府等；
四新：城投四新之光、中核时代广场等。
东西湖：恒大常青花园、光谷南长投绿城兰园、硚口美好香域花境等，这些都属于目前依然有倒挂，房价处于板块均价之下的楼盘。
需要注意的是：有些20000以下的盘，你是二套，基本上不能参与刚需摇号，要么你直接买140平以上面积，要么你直接腾个首套名额出来，或者把幸福湾卖出，然后光谷东、关山大道、白沙洲、四新自由组合2套，但是请记得，如果没有买入光谷，一定要持有一套，因为奇迹可能会再次发生。
这样配置后，你剩下的钱可以买广州，要么等武汉的房子升值后，集中火力买广州核心区，要么先入一套广州自住＋投资。我不认为后期武汉涨不赢广州，反而我更看好武汉，未来5-10年，应该是强二线的天下，强二线看武汉，它已经到了风口，劝你千万别错过。
Q&A | 叁
军运之后 还有上涨行情
提问：徐sir，你好，之前看过一些你关于买房的文章，很佩服你的见识。关于买房，有些问题想咨询一下。
我在武汉读的大学，毕业后户口转入武汉一个国企施工单位，后来被公司派到外地漂泊了几年。2017年回武汉又找了一家单位，目前户口还在原来的国企施工单位。
未婚，没买房，刚需，34岁了。目前武汉有公积金，可贷70万。
2017年家中老人突患重病，治病花了不少钱，现在病情基本稳定，但是生活还是不能自理，在十堰的家中有家人照顾，以后可能会接到武汉来住。
所以想找一个配套相对完善的区域。
现在手上的资金约有33万。在汉南区一个国企上班，工作相对稳定。（每月除去家人治病的医疗费，可用月供约有4000元）
我看过16号线沿线地铁站的几个楼盘，智慧生态城的中建壹品澜庭项目，感觉它的交通比较方便，但是周边是一片空地，现在还没有个明确的规划，不知以后规划及配套如何。而且就算规划的有一些配套商业、学校、医院，也不知何时能实现。
汉南区的华发风景湾、兰亭风华项目也看过，离地铁站很近，犹豫了一段时间，还是没有买。
汉南区的发展有潜力，但是它离主城区太远，交通不太方便。现在虽然是不限购区，但是人口还是很少，后期配套是否完善，都是个很大的疑问。毕竟人口没有达到一定规模，那些配套都是很难落实的。
我记得看你以前的文章说过，有购房资格的话，还是应该尽量朝限购区买，主城区买。
以后有机会的话，我还是想到主城区去工作。
我自己总结了一下，最主要的需求：
一是希望交通方便，最好在地铁站旁 。二是周边配套尽量完善，或者是配套有确定的规划。
像我这种情况，应该如何买房，有没有可供参考的楼盘？请帮忙提供建议，谢谢！
还有，在今年军运会之前买还是之后买为好？也帮忙分析一下，谢谢！
回答：首先感谢你对我的认可。看了你的情况，深感你的生活不易，34岁还在单身，说心里话，应该找个伴了，共同撑起一个家。
家中老人重病谁都不愿意，既然已成事实，作为儿女尽一份孝心，也算报恩了。百道孝为先，不管未来的日子多苦，我相信你的生活一定会好起来的，加油。
言归正传，关于你看到的汉南区几个项目，我个人觉得并没有太大问题
原因一：你本身就在汉南上班，国企应该相对稳定，你暂时不考虑出来的话，工作、居住就近原则，汉南买房是适合你的。
原因二：你的首付仅33万，按3成首付，环顾整个武汉，你能买到的区域也就剩下：阳逻、武湖、横店、光谷南、葛店、蔡甸、汉南、东西湖等。再远就只能去孝感、洪湖、鄂州、黄石、咸宁等，但是即便这几个位置，房价也不低。
而曾经的市区洼地：白沙洲、四新、金银潭、后湖、硚口、光谷东、花山等，也已经基本填平，想进武汉三环内，首付没有50万以上，谈何容易。
所以，按你的条件，还有月供水平，仅4000，我实在没有办法帮你想到哪个主城区可以买，即使可以够到主城区的房子，也是小面积70-80平，这种户型极其难买到，抢的人太多。
最关键的问题是：你买的这个房子是纯投资，当然可以在武汉三镇选，你的要求又是准备未来接老人来武汉看病、养老。因此，居住应该是第一位的，舍近求远显然不适合。
比如光谷南的绿城长投兰园，80平，11800元每平，首付35万以内可以拿到，但是普通人根本买不到。用33万首付倒推，80平，单价仅限高度12000，在武汉三环内根本就不可能，白沙洲有个南益洺悦华府，10800毛坯，90平，也很不错，可惜，也不是一般人能买到的。环顾全武汉，这些限购区，不超过3个盘，你可以买，其它全部在首付50万以上，介于你居住＋投资，还要照顾老人，上班方便，我认为：最佳买房地，只能是汉南。
至于买哪个盘，楼盘建议：我觉得就按照你的要求去选就对了，大品牌、地铁口、配套全、有学区最佳。华发、恒大、绿地城、兰亭、新城都不错，便宜的还有航城丽都等。
汉南本身作为经开区，未来发展是可以的。从汉宜高速出去，仙桃、潜江、荆州、宜昌人就近原则，都有可能第一站进武汉。就在汉南置业，不要担心没有接盘侠，先解决你自己的刚需，再谈最佳投资标的，毕竟钱少，只能阶段性认命，如果你钱多，当然可以任性。
至于是军运会前买好，还是后买好，我认为肯定是越早买越好，今年整体新房备案价还在涨。为了军运会，这一年武汉政府已经砸了1400亿改变城市面貌，特别是这半年，武汉已经有了点国际化大都市的看相，未来只会越来越好。
我相信对于强二线城市——大武汉，仅17000的均价，相比其它同级城市来说，真是属于价值低洼城市，真实力还并未释放，也没有到达它的顶峰。5-10年内，武汉房子再翻一倍，一定是看的到。而且早买早交房，实在不想自己住，还可以出租，租金抵月供，也可以减轻你的阶段性压力。
当然，如果你家里不是有重病的老人，我本可以教你极端操作手法，但是需要配上100-150个XYK外挂模式，还要有能抗压的能力和定力，你是可以直接买市区的，这个买房模式不适合公开场合说，有机会听我线下交流。
最后建议就是：该出手时就出手，刚需不要犹豫。工作居住：就近原则。投资：量力而行。
选筹：学区、品牌、地铁、地段、配套等五大要素足以。
Q&A | 肆
公寓投资的高阶玩法
提问：徐sir，你好
我今年八月刚举办了婚礼，所以手头有些闲钱，差不多50个左右，再加上我和老婆在结婚前，都各自买了一套房且均在还贷，而且父母都是外地户口，短期内不想为购房资格再去折腾，所以想给手里的闲钱找个出路。
因此，我对比了一下买理财、购买商铺和投资房产，觉得理财收益偏低，商铺风险又大且资金压力很大，所以目前比较倾向投资房产，特别是公寓。
说到投资公寓，我之前看了光谷中心城，对这个区域的公寓还是很有信心。但是，前段时间我身边有土豪朋友去东西湖区网安合寓“扫货”，回来和我们兄弟几个吹牛，我听了还是蛮心动，也去看了一下。
所以我这边想问一下徐sir，如果买公寓，是买光谷中心城好，还是买东西湖的网安合寓，希望能给出专业意见，感谢！
回答：一般情况下，有房票肯定是把住宅票做满，没房票直接上手公寓也是个不错的选择。当然，你说短期内不想再为房票去折腾，所以直接上手公寓，也没问题。
这里我先给一些我自己投资公寓的标准：
1：尽量买5.4米的层高，可以很方便做2层，这样给酒店也好，自己做双钥匙也行，多变空间。
2：如果是4.5米的，做2层略显尴尬，必须2套起买，然后做半挑空，设计的好，也比较有感觉，做办公，经营，都不错。
3，当然，公寓自身条件，租金水平，周边配套，交通，物业及开发商品牌等因素，也不可或缺。
这样来看，光谷中心城和东西湖的网安合寓均可以买。
光谷中心城小米，华为等高管众多，高新科技公司、世界500强企业的员工需求大的很。几十万人转移到中心城来，住宅根本不够用，所以公寓目前正站在投资风口上。
而网安合寓也不错。目前，项目位于武汉临空港经济开发区，是武汉第三个国家级经济开发区，参考光谷和沌口，特别是光谷的火热现状，就是该区域未来的样子。至于项目本身的定位和规划，你去过一次，相信置业顾问也和你说了不少，比如网安合寓是国家网络安全人才与创新基地的一部分。
至于光谷中心城和网安合寓，从长远投资的角度看，光谷中心城目前公寓不少，但是均价普遍在1.2-2w之间，而网安合寓目前均价远不到1w，入场门槛网安合寓占优势。
再来说公寓投资玩法，租金收益肯定比较稳妥，但我投资公寓看中运营，而非单纯的靠公寓的租金去获得投资回报。至于不靠租金怎么玩，酒店、民宿、办公、众创空间、长租公寓都不错。从这点上看，网安合寓较之光谷中心城，产业群体较为纯粹，人群需求也很单纯，不是自租客、创客就是商务客群，未来国家网安基地成熟起来，市场需求肯定比较稳定且旺盛。
投资网安合寓，我的建议充分利用你手头的50几个，只做首付多套起买，然后形成规模。虽然我不知道你现在的工作情况，但是多套公寓一起，无论创业，还是开辟自己的“副业”，或者租给其他商家运营，都比较好落地。
Q&A | 伍
自住首选近地铁盘
提问：徐sir您好，我是外地人，现在武汉经开上班，想买一套自住房，能拿出30万的首付。目前，我去看了蔡甸、汉南等几个区域，请问这些区域有没有楼盘可以推荐？
感谢！
回答：30万首付，建议您考虑汉南吧。汉南又名经开南，顾名思义是经开区的南面。
众所周知，经开区在“千亿区”排名中占据榜首，以先进的制造业优势领先于其他区域。其中汽车及零部件产业园、通航产业园主要分布在汉南，而判断一个新区的潜力，产业才是重要指标。
对于刚需来说，购房一直有一个标准，就是“买得进来，住得进去”。买得进来很好理解，买能力范围内的房子，对于远城区说，住得进去有一项重要的指标，就是要有地铁，来保证正常通勤生活，房产的保值增值也有保障。
这样看下来，兰亭风华比较适合你。首先兰亭风华性价比较高，毛坯出售价格7、8k；其次，它是地铁房，位于经开（汉南）区马影河大道与兴三路交汇处，北面是汉洪高速，南面是教育用地，东临乌金河渠。可以说是位于经开南的核心地段，属于汉南门户位置。此外，项目南面隔着教育用地，离地铁16号线马影河站200米左右；而且项目产品力不错，前期首付20万左右就可以入手，还是很有优势。
Q&A | 陆
不宜长持老破小
提问：徐sir，您好！
本人已退休，名下有三套房：
1、百瑞景的自住房，暂不出售；
2、常青花园五小区，2室2厅1卫，96㎡电梯房；
3、一套大智路老破小，房屋面积70多平米。
购房想法：
现在儿子媳妇都住在北京，在武汉没有住房需求，所以我想卖掉常青花园五小区和大智路老破小这两套房子，只留下百瑞景的次新房；然后拿出钱来置换一套别墅，希望有院子可以养花种菜，过一过闲暇的退休生活。
但是，别墅这类产品，市区的太贵，郊区的配套又不方便，想问问还有什么产品可以满足我的要求？望指点迷津，不胜感谢
回答：我曾经不止一次地说过，老破小如果不能拆迁，基本就是贬值的，能卖就不要留，所以常青花园和大智路老破小可以先挂出去，有合适的价格就出掉。
常青花园这套房子目前大概可以卖到180万的样子，大智路可以卖到150万吧，这样可以凑足330万。如果确实想买一套带院子的，配套齐全的别墅，这个价格在市区可能也就是个首付，不知目前您这边收入如何，能贷款多少年，承担多少的月供，虽然城区配套好一点的，但即使是叠墅也要大几百万，压力确实有点大。
我的建议是，可以去孔雀城江澜赋去看一看，一方面离武昌也不远，开车过去半小时的车程，另一方面别墅自带配套，自住肯定没有问题的。
目前，孔雀城江澜赋五期，推出了建面约130-160㎡的中式合院，130万起步相对比较划算，而且大部分房源都自带约70㎡的超大院子，加上露台赠送面积可以做到100%，能满足“楼下种菜、楼上养花”的生活情趣，值得考虑。这样还可以省下一笔钱，让自己的老年生活，过得更有质量。
Q&A | 柒
投资自住 何乐不为
提问：徐sir，我跟我老婆都在光谷上班，名下就一套保利时代94㎡的房子，没有贷款。由于近期媳妇怀了二胎，所以住在老家的父母想来武汉，帮助我们照顾孩子。
目前的想法是，保利时代的房子给我的父母住，同时去光谷东购买一套新房自住，媳妇坐月子和后期小宝宝成长阶段，岳父岳母也会时不时来新房里照顾，所以近期有意光谷创新天地的大平层。
我和老婆年收入一共50万，目前手头有存款大概200万。但现在纠结的一点，如果买220㎡的户型，担心还贷压力很大；或者买180㎡的户型，另外再买一套小公寓，近一两年岳父岳母过来住公寓，后期不来的时候，可以将公寓出租，补贴还贷。
是一步到位，还是考虑搭配公寓做资产配置，请教徐sir我该怎么做，感谢！
回答：光谷创新天地挺不错，光谷中心城核心版块，自带大体量商业和其他配套，旁边就是光谷外国语学校和光谷十七小，对于二孩家庭还是很合适的选择。
再加上项目是瑞安与中信泰富合作开发的项目，品质有保证，还是“天地系”产品，比较难得。而且小区容积率低，楼间距大，装修标准也较高，主力户型还是140平米起，圈层也蛮纯粹，还是很值得买的。
至于买180平还是220平米的问题，按照我的倾向，肯定是直接三成首付买180㎡的户型，然后再入手一套项目附近的公寓，近期满足家庭成员居住需求，远期可以作为家庭现金流的补充。
Q&A | 捌
能换老破小 就别犹豫
提问：徐sir您好！
我现住首义路事业单位房，没进房产局系统。2016年在万松园中奇欧式花园买124平米三房陪读兼投资。
1.现有200万，想纯投资购房，我和老公七十年代人，只想用公积金，每月有四千，不太想背太多商贷，目前看了中建大公馆，能负担124平米的房型，户型太差，己圈存但不想买了。也关注白沙洲的中建铂公馆，现卖到一万五，离地铁口远，学区弱，一直在犹豫。琨瑜府听说不好买。
2.万松园楼梯房建于2001年，周边配套很好，正在加装电梯，目前租金四千，请问是长持还是换购新房？一直纠结了几个月，请您多多赐教。
回答：首先，我也是70年代的人，本人月供6位数，为什么我可以抗得住，而你们不行？还是思路决定出路。
70年代人马上就要被社会淘汰了，年近半百，这个时代的人讲感情，相对保守。但我认为：要拼一下最后的机会。60岁以上才可以考虑慢慢退休，别人李嘉城91岁才退休，你们日子还长着呢。
你手握200万，这么好的首付条件，却把房产买到三环边。是，我曾经说过很多次：低价好翻倍，不超过武汉整体均价的低洼区域还有价值，涨幅也会相对高一些，但那是对于手上现金不多的人。如果仅够三环的首付，无可厚非，只能选三环边，如果能够上核心区，我的建议还是坚定的买核心地段的学区房。
第一个疑惑：中建大公馆对口光谷十小（武汉小学分校），在关山大道上还是有它特定的优势，你自己又不住，纯投资，何必在乎它的房型有多差。再说，这个盘房型基本都不算太好，就看后期学区溢价。短线看，2年内破3万应该是稳，既然你看了关山大道，什么不看看正荣紫阙台，户型比大公馆好，学区和大公馆公用，正荣的舒适度是关山大道最高的，而且性价比很不错。琨瑜府不好买，说明俏，越难买，说明价值越大，想办法去买。
其实还可以考虑光谷东，不过你只能买140平以上的，或者花园洋房，叠墅产品，毕竟你有买20000＋单价的实力，我是长线看好光谷中心城，未来5年完全有机会超越关山大道，因此我重仓光谷东，建议你去看一下：中粮祥云、龙湖光谷城·香颂、瑞安光谷创新天地、碧桂园、新城、中建等均有符合你总价和单价要求的房。
第二个疑惑：从关山大道一下子跳到白沙洲，结果只看了中建铂公馆，如果可以选白沙洲，目前最好的盘应该属于东原启城，最后两栋即将清盘，双学区、双地铁、纯投资没毛病。
再远，就不建议你出三环了。所以白沙洲虽然算一个最好的投资区域之一，但我个人觉得不是特别适合你。毕竟你的首付够足，贷点款也不是特别难的事。当然，如果你听不进去我的投资模式，你就按你自己需求，用掉公积金，只贷款月供4000左右。这种投资选择，除了白沙洲区，你还可以看看汉阳四新、王家湾、汉口后湖、徐东、光谷南、硚口等区域。单价控制在15000-20000之内，面积控制在90-130以内，基本上都符合你的要求。这些区域具体楼盘太多，看一下我们《小妹买房》公众号，搜索：2万以下可以买到的楼盘，你先网上看好，我们再针对楼盘一一解答。
第三个困惑：卖不卖万松园楼梯房？我以往的问答写的太多了，15年以上的步梯房，只要不拆迁，尽快出手，没有什么纠结和遗憾的，这种产品已经被淘汰，再好的地段，也是占房票，如果特别舍不得，还不如加点钱，换同一地段新盘，或者次新房，尽量5年内、大品牌、有学区、物业好、有景观的品质盘。
老房子实际上是贬值的，无非是土地带来的增值，跟你房子本身无关。我们研究过很多次，在同一条件下，什么年代的房子升值最快，要么祖屋，不卖；要么次新房最快。所以建议你加装电梯后，直接挂个好价格出手。舍不得万松园附近这个位置，新房可以看看西北湖一号、中海万松九里、华润万象城、泛海国际、越秀金融汇等。二手可以淘一下10年以内的次新房，应该也不会太差，毕竟孩子在附近上学，要陪读，暂时还离不开。
如果不参考我自己的投资思路，以上的分析就基本上满足你现在的需求了，如果按照我的投资方式，我肯定是要把200万首付做最大价值处理。
要么：一套限购区＋一套不限购区，
要么：一套限购区＋一套核心地段LOFT公寓，
如果看的准，还可以：一套限购区＋一套小商铺。
银行贷款利息，我认为是中国境内正常途径能借到的最低利息，有钱人才借钱，穷人连借钱的资格都不会有，银行绝对是嫌贫爱富，就看你自己怎么选，想好要不要给你自己加点压力，如果不想，就按我给你的前半段执行，如果想，我们再具体深度探讨如何裂变房产。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考
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