时间一晃而过，眼看8月已经进入尾声，传统旺季“金九银十”就要到来，但是这一年的楼市却有些不一样。
2019年1-7月，中央和地方政府共出台了307次调控政策，这一频率比去年同期高出了47次，创历史同期新高。受此影响，未来房地产市场将正式进入下行通道中。
进入下半年，市场仍未有明显起色。除住宅市场交易继续平淡外，上半年一度火热的土地市场，也有明显降温。
楼市成交持续下行
具体来看，重庆楼市最近表现低迷，成交8月以来持续低位，上周重庆主城区商品房成交建筑面积约40.68万方，环比下降3.44%。
二手房方面，目前链家在售的房源已接近11万套，另一方面据诸葛找房数据显示，二手房挂牌价虽从今年4月开始处于上涨态势，但进入7月以后涨幅明显变窄，7月份重庆主城九区降价房源量总和为3811套，环比上月（3734套）增加2.06%。
图片来源：诸葛找房
全国范围内，从中国指数研究院发布的数据来看，在刚刚过去一周里，该机构重点监测的22个城市成交面积环比下降4.9%。其中13个城市成交环比下降，占监测城市的59%；与去年同期相比，22个代表城市成交量整体下降9.4%，其中16个城市成交同比下降。
据统计，上周一线城市房地产成交量环比同比分别下滑了4.2%、14.3%；二线代表城市成交量环比同比分别下滑了4.8%、8.2%；三线代表城市成交量环比同比分别下滑了6.1%、8.5%。
8月15日，国家统计局发布7月份70城最新房价数据，数据中显示70城商品房涨幅全面回落，且部分城市分化严重，二手房市场连续出现多地城市下跌。
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土地市场方面，7月全月，全国热点的一、二线城市合计土地成交1059宗，成交土地金额3581.7亿元，土地成交溢价率仅为12%，相比之前几个月明显下调。
进入8月，土地市场降温退烧趋势继续蔓延。8月首周，全国成交单宗5亿元以上地块仅32宗。其中，底价成交的数量高达18宗，6宗土地溢价率仅为1%左右，仅4宗地块溢价率超过30%。
随着楼市调控进入中期，因城施策的形式已经逐渐凸显，但实际上人们买房观望氛围却越来越浓。其中绝大多数人的观点就是因城施策带来的随机性，如果说在以往投资者在等市场的契机，现在却是等着政策的延伸效应。
房企处境越发艰难
在低迷的市场面前，“金九银十”的到来，让房企处境越发艰难了。
在7月30日，政府关于房地产市场除重申“房住不炒”之外，还增加一个新提法——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
央行则直接点名房地产，称房地产行业占用信贷资源依然较多，下一步要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。
一时间，楼市再度成为调控收紧的风暴点。
融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。
房企融资压力的加大，令其拿地行为也愈发谨慎。7月以来信托收紧后，土地市场降温显著。预计下半年房企拿地意愿难以大幅改善。
7月份龙头房企销售普遍下滑，也显示出市场的回落之势。
万科6月份实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售金额663.9亿元，7月份实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额481.9亿元，销售金额下滑幅度逾27%。
同样，6月份，融创中国公司实现合同销售金额约507.9亿元，7月实现合同销售金额约为411.5亿元，环比下滑近20%。
如此看来，面对“金九银十”传统市场窗口，房企或会加大促销力度。目前房企面临资金压力、库存压力和政策压力，房企也会主动降价促销。
对于购房者来说，要如何做？
对于刚需自住者，控制好负债率，有首付款，有稳定的资金偿还月供，负债控制在家庭收入的40%，可以入市。要是遇到各方面都满意的项目，家庭资金也充裕，也可果断出手。
在楼市平稳期，房子品质很重要，物业服务好、社区管理规范的小区在二手房交易中更有价值。好房子更抗跌，更容易变现脱手，而差房子打折促销都无人问津。