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提問：星叔，你好。坐標東莞厚街。預算30w左右。網上感覺有兩個相對價格合適些。東逸翠苑（小區比較大）靠近地鐵珊美站，還有一個香榭麗（小區小，空中花園）靠近地鐵寮夏和萬達廣場旁邊。兩個都是04年的房子，房齡大，地鐵相差一個站。怎麼選好，房齡太大後面好像都不好出手了，現在這個預算基本就2房。或者有沒東莞其他的推薦。還是繼續等等。

回答：今年買房時機比較好，不建議繼續等待，早點上車為好。子彈30優先買東逸翠苑更看好，房齡15年左右還可以接受。

香榭麗屬於公寓性住宅，還有一個硬傷就是一層2梯7戶，密度太大。

東逸翠苑位置不錯，周邊商業配套完善，周邊工作機會也很多，按照今天的定位來說，就是做到了相對完美的「職住平衡」；戶型和價格總體是比較合適的。距離珊美地鐵站只有700米，交通便利，距離大型商場大瑞發一公里，旁邊就是鳳山公園，整體性價比更高。

提問：星叔你好，坐標太原，小白一個。因投資失敗，現在夫妻兩負50個，一直沒有投資房產，現在後悔莫及。今年看情況價格低了，想入手了，不知道怎麼下手了，剛需吧，暫時看中恆大的御景灣，首付家人出一部分，因為負在信用卡上，自己考慮貸款應該不好下，所以在糾結怎麼入手房子，入手哪裡的好一點。請幫忙指點一二，謝謝了

回答：xyk主要負債太多，對申請房貸有很大影響。

我建議2個方案:

1.xyk負債人看是你們一個人，還是夫妻2個人，如果是1個人，jlh，騰出另一個人，然後用那個人買。

2.夫妻如果都是負債人，最好就是開發父母老人票或找人代持，就不能用你們自己名義。

恆大目前應該有折扣，降了一些，太原北邊的房價較太原整體房價來說還是相對理性，適合剛需的。9000內的房價在這個地段還是可以的，不過也有品牌的原因，價格和這個地段的其他盤比較還是相對高點，剛需自住加投資可以考慮。

提問：河北省唐山市路北區的房子還可以投資嗎？潛力如何

回答：唐山城市能級太低，剛需自住可以買一套好的，投資沒有必要，未來價值不大。

主要有以下幾個原因:

1、相對於燕郊、香河、大廠等環京區域，唐山距離北京太遠，沒有地緣優勢。

2、樓市飽和、空置房較多。

3、人才外流、外來人口較少。

4、城市能級低，資源配套不完善。

5、是重工業城市，空氣污染嚴重，不宜居。

6、經濟處於低迷期，產能過剩、人均收入較低。

提問：目前有二百萬在哪裡投資房產！

回答：全國投資城市排名，需要看你的子彈和房票，若子彈200以上，優先入北京和深圳，深圳更優。一線城市北京和上海都在趕人，但是深圳還是」來了就是深圳人」。

子彈50-100，可以關注武漢，重慶，成都。如果沒房票就去重慶，重慶之所以推薦因為重慶目前在全國來看，都是窪地，也是唯一一個頂著壓力不限購的城市。

子彈10-30關注瀋陽，長沙，弱二線城市裡面，房價還沒有過完，且重點發展的城市了。

提問：星叔，你好！我想諮詢一下南沙的濱海珺城這個樓盤怎麼樣，該小區的二手房值得入手嗎？房子屬個人首套房，希望投資和自住兼得，目前手上子彈只有40，月入1w，求星叔指點。或有其他適合的樓盤勞煩星叔推薦下，謝謝

回答：南沙規劃雖好，但是人少地多，供應大，產業不足，這是弊端，所以投資來說不確定性大。

兌現時間太長，短期內難聚人氣，現在價格也不低了。

如果自住的話，你可以選擇南沙的蕉門一帶，緊靠萬達，還是有人氣。

提問：星叔你好！圍觀了很久才加入！感覺團隊發表的一些觀點挺不錯的。

想問問3年前在佛山三水白坭貸款了套90多平的毛胚房純投資，在佛山羅村羅湖市場周邊自住一套已還清貸款差不多年十幾年3房6樓步梯！現在三代同堂要換4房大戶型，想在南海或者三水找一套可自住加投資地段容易脫手因為不是佛山本地人，可能考慮10多年後不再這邊發展。

星叔能推薦一下應在佛山哪個地段買有升值空間？能接受1.5萬以下的單價！小孩子過2年要上小學了！想找方便上學的。

現在名下2套房，不知道怎麼規劃，主要是手頭票不多，要賣掉一套或者2套都賣了嗎？

以佛山現在這樓市行情兩套都賣了會不會不理性，請叔指教！

回答：佛山三水新城如果是出於投資目的，就不建議了。

因為現在來看，不限購、價格相對便宜，但三水區的區域經濟實力、人口增速、產業情況等都不足以支撐起居住市場，未來是否容易出手是個值得考慮的問題。

長遠來看，三水樓市無長期的支撐。

從你的需求來看，一方面需要改善自住，一方面想純投資，從你的資產來看，當前手裡2套都不夠優質，步梯房以後都是硬傷，三水區位投資沒潛力，我的建議是逐步出手並優化資產配置。

出手置換順序是: 首先出掉三水房子，因為你自住房子無貸款，這樣就可以騰出首套名額，再結合自己生活工作半徑買一套4房改善，注意帶學區，為2年後孩子上學做準備。

上面這一步是先解決自住改善需求，解決好後就再把自住步梯房出手，再去純投資一套小戶型配合出租。

佛山的最大賣點在於和廣州的聯動。淘二手次新帶精裝，買入即可出租，然後長持。

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提問：星叔好，坐標南陽，三四線城市不跌反漲，您怎麼看？為什麼三四線房價上漲卻都說不能買呢？

回答：1，三四線城市的這一輪暴漲，更多是棚改和舊城改造帶來的。

用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。

被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？

2，雖然同屬非理性上漲，但一二線城市的安全邊際要高過三四線城市。

我國正在進入強省會時代，一二線城市對於資源的吸納能力更勝於以往，大的趨勢不僅是人口在向一二線城市流出，資金也在向一二線城市轉移，一二線城市未來經濟的基本面要遠遠強過三四線城市。

3，一二線越調越堅挺，限制了網簽，卻限制不住真實需求；控制了指導價，卻控制不了市場上的真實定價。

三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下隱患。

提問：星叔好，有幾個疑問麻煩幫忙解答一下，1.當南寧一手和二手房價格相差無幾，在南寧買房要抗跌，好脫手，也能升值，應該買一手房還是二手房呢？2.就中國現有教育體制，買青秀學區房能抗跌升值嗎？4.若全款買房，買一手房和二手房哪個更有優勢？

回答：一手省事，但要等，而且南寧開發商不少，房鬧太費心，二手稅費多點，但買了就能住。

你要是自住，買二手吧。

要是投資的話，在南寧買房，收益不太理想，有閒錢建議去其他城市買房。

南寧的教育資源還是比較集中，青秀區的學區房長期還是比較具備一定的稀缺性，一流學區 優質品質和物業 臨地鐵，具備這三個元素的樓盤值得長期持有

南寧的城市發展戰略是東擴，東邊的優質板塊，像鳳嶺北，南，都很不錯。

五象新區的建設還需要很多年才能完成，短期的配套還遠遠不足，那邊土地供應量很大，開發商通過不斷拿地來推高樓盤價格

五象的一手盤價格上漲並不意味著二手房的價格能坐實，因為新盤供應量巨大，二手房很難流動，變現會很痛苦。

全款買房的話，買二手更好，能省點費用，而且還能和賣家壓壓價。不過不建議全款買

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提問：星叔 0首付買房是怎麼操作的？

回答：詳見內部分享《0首付+0月供 到底該怎麼玩》。

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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