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提問：星叔好，關注您近一年時間，坐標石家莊，開發區同祥城二室一套房，手裡目前有50W，目前是計劃再投資一套住宅。我的打算是：賣了同祥城，利用首套資格換三室的，然後再投資一套二室，但是現在二手房賣不上價格。我該怎麼辦？請星叔指點石家莊投資的應該投哪個小區？

回答：石家莊投資迴避，整個河北省都沒有存在感，這也是為什麼你二手房賣不起價的原因。

北京外溢需求，助漲了國際莊，近期大力發展雄安，會分流關注度，且二手進價馬上破2w，投資的話建議迴避。

我建議你石家莊有一套自住就可以，目前子彈50更建議先去投資，積分落戶破限購建倉天津，比繼續加倉石家莊更好。

提問：星叔好，請問現在形勢有必要買房嗎？萬一房價下跌會不會成為接盤俠？

回答：有人問：你為什麼老讓我買房？

一個普通人如果不買房，還能有什麼機會。絕大多數情況下，普通人買房是財富躍升最簡單的途徑了。

買房路上糾結的人很多，猶豫不決的人也有很多，但是在趨勢面前，你的焦慮一文不值；

不管你是不是看多樓市的那一個，市場給我們反饋的大勢都是「漲」。10年間，北上廣深的均價漲了4倍。倫敦房價50年漲了106倍，巴黎50年漲了33倍，紐約42年漲了8倍，日本6大主要城市最瘋狂的時候，36年上漲了210倍。

我經常給到年輕人的建議是，未來的不確定性有很多，所以你應該買套房作為籌碼。

沃倫巴菲特曾經說過：任何不能產生現金流的東西都不叫資產，只能叫籌碼。我們除了努力工作增加現金流以外，更需要的就是籌碼，而房產就是其中一種。

我們絕大多數年輕人都是普通的勞動者，只能保證基本的收入情況，努努力做到公司高管，但是隨著經濟下行、公司變革，可能未來也沒有保證。但是創業者就不一樣了，毫無保障，但是賺能賺死，虧能破產，不過絕大多數人是不敢嘗試的，因為輸不起。在某個維度創業和買房子是很像的，不過買房子的風險小多了。年輕人如果你不創業，還不敢買房，你還能有什麼機會？

買房子不需要太多時間的，不耽誤你繼續上班不過對於你個人來說保住了下限，上限卻可以很高。打工十年可能很難存下一筆巨款，不過如果十年前你用現金流供養了一套房子，那麼十年後，它就是你最大的籌碼，就是你身份財富的象徵。

買房，只是人生的第一步。

買房不是真正的目標，真正的目標是通過買房，給自己更好的目標，創造更好的生活。

提問：坐標海口，首套房名額給父母用了，用拆遷賠償款置換一套市中心三房，房齡20+的電梯房。為了實現二套房，首套商貸70w，還款二十年。為了有資金全款買二套房，商貸收入報虛高，還貸壓力不小。現在想趕緊用70w，再買一套小面積兩房投資或盤活房子（兼顧工作和生活，自住一套，出租一套）。找了二手房，總體價格大多超預算二、三十萬以上，且房源破舊無電梯，要不地段不好，要不近郊（配套不完善）。像未來江東新區，新房價格大體和預算差不多，但是目前處建設中，短期無法實現以租養息，緩解還貸。焦慮，現在不知道手上的錢要買哪的房子？錢在手時間長就越貶值，而且變向成沒有賺到錢就先虧利息。求推薦星叔找房思路，或值得參考的樓盤。

回答：你的買房貸款思路不對，貸款應該貸的時間越長越好，負債就會被攤的越薄，加上30年的通貨膨脹負債會被稀釋的，而你首套只貸20年，自然月貸就會高，壓力大。

其次買房投資更是不建議全款，全款房是沒有槓桿的，漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿，一旦房價上漲資產就會被放大坐實，所以二套想買房投資是一定要貸款的，首付5成。而且70萬全款買房根本買不到有價值的板塊。

海口可以考慮龍華區海口灣那一帶，美蘭靠近龍華那一帶也是不錯。二手優先考慮房齡新一點的房子，二套首付5成，子彈70將選籌標的總價控制140萬左右，這樣買房選擇性就會更多。

從現在開始就可以慢慢看起來了，現在海口是一個底部，可以考慮買起來了。

提問：星叔，想問一下買二手房，如何去和房東砍價呢？

回答：砍價是門技術，詳見內部分享《二手房砍價技巧篇 如何砍價50萬》。

提問：老師，您好。南京這邊學區房單價還是挺高的。請問是買一個面積小的學區房還是買一個面積大的可以住的學區房好？同時在南京市區的拉力琅和河西中部的新學區，從升職和變現的角度您推薦哪一個片區，或者有其他片區的推薦。最高預算900萬左右

回答：拉力琅這種傳統優勢學區，都是主城內，房齡比較大的老房子，大戶型在日後轉手會比較困難，

如果要選擇，可以選擇一個小一點用來落戶上學。如果可以接受其他的學區，河西中金陵中學實驗小學、河西南的南外，都是很不錯的。

漲幅方面，市中心的學區房肯定是硬通貨，但是漲幅有限。

今後一段時間，河西仍將是南京最重要的CBD，優質小區房價還有一定的漲幅，推薦考慮。

提問：星叔你好，都說不能投資三四線城市為什麼還有很多三四線城市房價在上漲而且一直走高？

回答：一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。

一二線擁有產業集聚、人口流入和資金匯聚的優勢，而三四線往往都是經濟增長乏力、人口資金持續流出之地。

同樣是放水，降准降息就能激活一二線樓市，而三四線必須依靠「棚改貨幣化」這樣的定向放水才能成功。

如今，資金被禁止流入樓市，房企在資金流壓力之下，開始用腳投票，全國已有超過800宗土地流拍，其中不乏一二線城市。

至於三四線城市，本就是棚改貨幣化結的果。

三四線房價上漲，其實就是以棚改之名定向放水的結果。棚改貨幣化安置正在退潮，有城市甚至已經全面停止「漲價去庫存」。過去越是依賴棚改貨幣化的城市，受到的影響就越大。

提問：星叔，一梯兩戶和兩梯四戶哪種好，為什麼都說不要買「2梯4戶」的房子？

回答：一梯兩戶更好

1、「2梯4戶」的房子通常會出現「邊戶」和「中間戶」的選擇，但是「邊戶」一般會價格更高。這是因為「中間戶」被夾在裡面，很少能夠做到南北通透，採光通風都會受到影響。

2、「2梯4戶」的房子樓層一般都比較高，所以人流量也就大一些，一層住著4戶人家，那麼住在中間的就比較難受了，噪音污染比較大，人來人往，住的很不隱秘。

3、一梯兩戶雖然只有一台電梯，但同從20樓等電梯的話，一梯兩戶的時間卻會比兩梯四戶更快，最長的差距時長可以達到5分鐘。住的低還能走樓梯下去，高層就非常浪費時間了。

4、在住戶、層數相同的情況下，2梯4戶的公攤肯定是大於1梯4戶的。這直接影響你的購房款和物業費。這一點尤其體現在了單價七八萬的一線大城市

提問：星叔，做專業的房產投資人有哪些盈利點。謝謝！

回答：內部資料有各個流派的賺錢模式，建議先學習下。詳見內部資料《實戰！炒房各流派秘密賺錢的訣竅？》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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