(一)稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時,由於房地產交易金額大,開發企業所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業的獲利能力,增強企業的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁複多變,這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本,又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業實際情況制定發展規劃,有利於使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境,健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌划行為選擇的分析和判斷,發現政策漏洞,有利於健全我國稅制,符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先,企業組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對於子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合併的選擇問題,前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅,後者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發企業更傾向於以轉讓合併的方式來獲得節稅效益。
(二)開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規避甲供材料稅務風險的情況下,建設方採購設備優於施工方採購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點,其施工設備的採購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方採購,而非交由施工方自行採購,就可以避免繳納營業稅,雖然建築施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優於負債籌資。負債籌資中,企業採用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,採用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業採取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果採用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性,既包括房屋銷售業務,又有裝修業務,
(四)物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅,而將房產用於投資,則不徵收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由於在過去傳統的經濟體制下,企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權,不具備產生企業納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發展,企業的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎,而且要熟悉企業的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中,由於稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素,也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規避稅務籌划過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別,確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對於房地產開發企業來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規的學習,樹立依法納稅、合法節稅的觀念,還要對企業稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員,以便於稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
(二)重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面,房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查,必要時要從外部聘請專業會計師處理複雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業道德;在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
(三)提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果,因此,風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先,企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念,制定稅務籌劃風險管理目標,其次,建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序,制定風險控制方案。最後,建立稅務籌劃風險管理考核制度,對風險進行實時監控。此外,對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動,也是降低稅務籌劃風險的有效方法,尤其在當前房地產行業納入「營改增」的宏觀背景下,關注實時政策顯得尤其重要,這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習,定期更新稅務籌劃人員的專業知識。