雖然連續11年經營性現金流為正，萬科仍然強調「多保留現金在手」。郁亮認為，疫情過後，物流、冷鏈會有很大機會，高管換防與此有關。
文丨《中國企業家》記者 李艷艷
編輯丨米娜
圖片攝影丨高婧婧
「緩約花期幾日看。」
3月17日晚，萬科召開2019年報網上發布會，這句源自宋代詩人釋寶曇的《春寒》的詩成為發布會的主題。
受疫情影響，今年春寒料峭，即便是龍頭房企的萬科也難以倖免。當然，這個地產界的文科生總是詩意與新意並存——年度業績會以網絡+電話同步直播，萬科算得上是上市房企中今年第一家這樣發布年報的。
發布會的列席高管中出現了一位新鮮面孔：新上任的執行副總裁、財務負責人、38歲的韓慧華。有意思的是，這樣的安排源自與年報同步發出的一則人事公告。公告中稱，王文金不再兼任萬科執行副總裁、財務負責人；張旭也不再兼任萬科執行副總裁、執行長。不過，除了萬科董事會主席郁亮、總裁兼執行長祝九勝、董秘朱旭，王文金和張旭仍以董事身份列席了本場發布會。
如此「巧合」的節點安排讓大家充滿了好奇與猜測。郁亮大概也感受到了這種氣氛，於是詳細解釋了個中緣由，他稱，王文金將「繼續從事綜合度更強、複雜度更高的管理工作」，張旭則「集中精力帶領物流業務和海外業務再上新台階」，「還沒到感謝他們的時候」。
這樣的高管換防動作，只是萬科「大江大海」計劃的冰山一角。上到集團高管，下到一線城市總，郁亮鼓勵的「內部活水」正被逐漸攪開。事實上，僅3個月前的一次任命，就有14個城市總經理出現調整。2019年3月，郁亮重提啟動「大江大海」人才計劃項目，用於萬科組織重建、事人匹配的轉型安排。
向城市配套服務商的轉型，萬科意識到，行業「白銀時代」已進入深水區。不明朗的宏觀經濟形勢，持續推進的房地產調控，日趨激烈的行業競爭，都在刺激著萬科的變革節奏。
眼下，「黑天鵝」突襲，萬科該如何應對？郁亮說，疫情是一個不容忽視的突變因素，危機帶來的挑戰很大。「大家都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。」
站在36歲的萬科身後，歷經兩次金融危機、非典疫情以及寶萬之爭的洗禮，在萬科工作近三十年的郁亮對於如何處理危機，早已不再陌生。在他的經驗中，「大體每次危機過後，萬科都獲得了發展的機會」。
郁亮感慨稱，「萬科2018年秋季例會，我們提出『活下去』是居安思危。沒想到，今天『活下去』成為特別真實的存在。」他表示，萬科將一如既往、保持警醒，堅持在變化中尋找可能的機會。他認為，疫情過後，物流、冷鏈將有很大機會。
好在萬科2019年的整體業績表現一如既往的「穩健」。相比碧桂園財報只青睞公布權益銷售金額的「傲嬌表現」，萬科更進一步，乾脆擺脫了以「規模論英雄」。業績會上，銷售額數字隱匿在一堆財務數字中，被匆匆帶過。朱旭低頭笑言，「非常可喜地跟大家彙報，我們連續11年經營性現金流為正。」
「多保留現金在手」
國家統計局數據顯示，2019年全國商品房銷售面積17.16億平方米，同比下降 0.1%；銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5%。這一年，萬科實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。其中，銷售金額在全國商品房市場的份額約4%。
業績會上，郁亮多次強調「現金為王，手有餘糧」的重要性。反映到財報中，2019年，萬科實現經營性現金凈流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正；年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高於一年內到期的流動負債總和938.9億元；凈負債率33.9%，繼續處於行業低位。
萬科對現金流的重視，還體現在其最新出台的分紅方案中。根據萬科公布的2019年的分紅派息方案，公司擬合計派發約118億元現金紅利。但分紅派息方案、分紅率相比2018年有所下降。對此，朱旭解釋，「董事會經過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境，萬科希望能多保留現金在手，應對不確定性，確保公司長遠發展。」
2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比分別增長23.6%和15.1%。來自房地產及相關業務的營業收入為3526.5億元，占比95.9%。
值得注意的是，物業業務已為萬科財報貢獻可觀收入。2019年，來自物業服務的營業收入為127億元，同比增長29.7%，在營收構成中占比3.5%。今年2月17日，萬科物業還曾啟動2萬人招聘計劃。萬科物業何時上市？就此問題，郁亮強調，暫時沒有上市計劃。
從萬科的融資情況來看，公司境內負債占比73.9%，境外負債占比26.1%。融資對象中，銀行借款占比為54.5%，應付債券占比為24.1%，其他借款占比為21.4%。
公司的融資成本處於低位，健康的財務和資金狀況使萬科保持行業領先的信用評級。截至2019年末，標普、穆迪、惠譽2019年分別維持萬科「BBB+」、「Baa1」、「BBB+」的信用評級，評級展望均為「穩定」。公司完成總額45億元的住房租賃專項債券發行，最低發行利率3.55%；5億元超短期融資券發行利率3.18%；美元中期票據最低票面利率3.15%。
此外，萬科在投資方面繼續保持「審慎」態度。2019年，萬科獲取新項目147個，總規劃建築面積3716.5萬平方米，權益規劃建築面積2478.4萬平方米；按權益投資金額計算，其中79.9%位於一二線城市。郁亮稱，「我們不囤地、不捂盤、不拿地王，始終為普通人蓋好房子，都是為了保證足夠的流動性。」
至於未來政策如何影響樓市走向的問題，郁亮依然還是那句老話：萬科不預測天氣，只想當好農民種好地。但他後來又補充了一句，「無論行業政策產生什麼樣的變化，都希望房地產長效機制能夠落到實處。」
祝九勝則針對近期出現的「降准」、「降息」政策是否利好樓市的話題發表回應，「萬科不敢給予太高預期。」
區域「換防」
3月17日晚，在發布2019年年度報告的同時，萬科還發布了一份人事任命公告，王文金不再兼任萬科執行副總裁、財務負責人，繼任者是韓慧華。38歲的韓慧華於2008年加入萬科，歷任公司財務與內控管理部業務經理、助理總經理、副總經理、管理中心財務管理職能中心合伙人。加入萬科前，曾任職於江西省九江市修水地方稅務局。
這是最近一年來，萬科財務負責人第二次換防。此前，2019年5月7日，萬科高級副總裁張紀文不再兼任南方區域事業集團執行長，轉任集團梅沙教育事業部執行長，由原萬科集團執行副總裁、財務長孫嘉接下南方區域區首職務。也是在同一天，時年53歲的王文金重新回歸財務長。此次調職，其在任不過11個月。
此外，萬科公告顯示，張旭不再兼任萬科執行副總裁、執行長。
「萬科一直鼓勵優秀將領到前線帶兵打仗，這是萬科一貫的用人原則。」郁亮在解釋張旭的調動原因時表示，張旭是2000年萬科啟動「海盜行動」的產物。
「我們2002年把張旭從中海挖了過來，之後他在武漢公司工作了十年，表現優異，萬科武漢今天的成績與他之前打下的基礎分不開。另外，萬科的物流業務也是從張旭手上孵化出來的，經過5年鋪墊打下了比較好的基礎，現在迎來了大發展的機會，張旭主動舉手去做物流，同時他還會繼續牽頭海外業務。」郁亮稱。
目前，張旭在事業發展中心的牽頭工作由總裁祝九勝暫時兼任。張旭的接班人，郁亮希望能通過「大江大海」計劃來找到合適的人選。至於王文金的調動緣由，則涉及萬科的另一條用人傳統——合夥傳承。「合夥傳承是萬科由來已久的文化，持續不斷地培養一代又一代的年輕合伙人擔當重任是公司的傳統。」
郁亮解釋稱，王文金畢業就加入了萬科，在萬科工作27年，在財務負責人的崗位工作多年。三年前，王文金將財務負責人的位子交給了孫嘉，大半年前孫嘉前往南方區域帶兵打仗，王文金主動補位，現在把工作交棒給年輕人，他將繼續從事其他管理工作。
區域方面的「換防」還在進行。3月17日，天眼查數據顯示，北京萬科企業有限公司於3月13日發生工商變更，原北京萬科副總經理張建新卸任法定代表人、董事長，由胡廣元接替張建新出任董事長、法人，盧冰接替黃凱出任董事。胡廣元原為北京萬科副董事長，黃凱則是北方區域副總經理。
2019年底，萬科內部發布大規模人事任免通知，涉及14個城市總，覆蓋北方區域、南方區域和上海區域，佛山、濟南、西寧、長沙、寧波、上海等14個城市公司總經理都調離原區域。在萬科集團副總裁、北京區域執行長劉肖的執掌下，此前萬科太原公司總經理曹江巍調任青島，青島公司總經理劉育民調任北京區域本部。
繼年初進行14個城市總經理的大調整後，此輪集團高層換防亦是萬科繼續推進內部「大江大海」計劃的表現。
2019年3月的年度業績會上，郁亮首次談及該計劃時表示，因為「萬科內部活水計劃是不充分的，這是必須打破的局面」。去年6月，郁亮明確，「未來更多的將是內部調配，跨區域流動。」
物流、冷鏈將迎大發展
在2019年財報的「致股東信」中，萬科這樣寫道：「存量競爭是精益化的競爭，全面競爭需要更全面的能力結構去覆蓋。」
如何抓住存量業務的機會？比如「泊寓」，截至2019年底，萬科租賃住宅新增開業5.6萬間，累計開業11萬間，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。談及長租公寓業務的商業前景時，朱旭表示，她看好租賃的未來，不過萬科規模雖然領先，但主觀存在不足、客觀存在障礙等因素，導致其商業模式還處在爬坡期和探索期。
競爭由外部轉向內部，萬科四大區域之間也在「暗暗較勁兒」。一方面是「事人匹配」給予區域活力的提升，同時，各區業績表現並不統一。據2019年財報，分區域看，萬科房地產及相關業務的營業收入中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的占比分別為32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。但就銷售額來看，南方區域「墊底」，中西部區域排名「第一」。
祝九勝強調，需要客觀看待南方區域的業績表現。南方區域最早介入綜合住區業務以及城市綜合體項目業務，自然銷售的量和比例沒那麼高，對全周期經營能力的要求也很高。「更何況，孫嘉作為年輕的合伙人，去了南方區域以後，符合我們的用人傳統，我們對孫嘉的信心很足。」
萬科如何處理區域業績不均衡的情況？對此，郁亮似乎並不擔心。在他看來，前幾年中西部區域的份額是很少的，南方、北方和上海區域表現很出色。去年以來，中西部進步比較快。這跟每個城市的發展階段也有關聯，每個區域的發展任務也不太一樣。
業績會上，對於新冠肺炎疫情給企業帶來的影響，郁亮認為企業要有免疫力，而企業的免疫力來自於客戶的支持和穩定的現金流；另外此次疫情，不能只看到危，也要看到機。
萬科看到的「機」是什麼？
「物流、冷鏈將有大的發展機會。」郁亮表示，過去很多城市對倉儲物流設施重視不足、缺乏規劃，此次疫情中防疫救援和生活保障等應急物資亟需地方存儲。疫情之後，相信各地將對倉儲物流設施更為重視，萬科物流倉儲業務也將迎來發展機會。至於冷鏈方面，郁亮稱，「萬科提前五年布局，今年1～2月份，萬科冷鏈倉儲業務同期增長80%。」
財報顯示，萬科旗下萬緯物流經過近5年發展，服務客戶超過850家。截至2019年底，萬緯物流已進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個，冷庫15個，可租賃物業的建築面積逾1086萬平方米。
在堅持「房住不炒、租購併舉」的大前提下，郁亮還提出三條建議。一是要在人口流入的城市增加各類人才用房；二是加大老舊小區改造力度；三是房地產企業應該為行業提供居住解決方案。
談及疫情，祝九勝坦言，此次疫情確實對萬科產生了較大影響。「如開工時間晚了40天左右、現金流吃緊、銷售額大幅降低、延期交房等。總體來說，公司未來一到兩年的結算壓力相當大。不過隨著國內強有力的控制，目前萬科工地復工率已達到80%，銷售額也回到了正常水平的50%。」
據公告顯示，2020年前兩月，萬科累計實現合同銷售面積506.7萬平方米，合同銷售金額829.4億元。