閩系房企泰禾正處在資金鍊緊繃的陰影之下，一向信奉「不懂金融就搞不好房地產」的黃其森，重重摔倒在自己的信條面前。
文｜《中國企業家》記者 李艷艷
編輯｜米娜
頭圖攝影｜李艷艷
5月底，北京，泰禾·金府大院，時年55歲的泰禾集團董事長黃其森親自帶著意向投資方來到這裡，向他們介紹泰禾地產項目的相關狀況。
同樣是在北京，泰禾的另一個豪宅項目「泰禾·北京院子二期」近期也備受關注。因該項目在2019年底便已停工，6月9日，二期近500戶業主，通過公開信喊話黃其森維權，一時引起業內熱議。
一邊是業主擔心項目爛尾的心急火燎；一邊是黃其森為引入戰投日夜奔波，這便是泰禾目前的生存寫照。
據二期業主在網上爆料：泰禾·北京院子二期長期停工，合同約定2021年6月交房，現在一半工程還沒出地面。部分業主亦擔心，項目能否實現按時網簽。
隨後，泰禾方面回應《中國企業家》稱，今年5月初泰禾北京院子二期項目現場已全面復工，目前現場工人已達660人，施工情況一切正常。至於網簽事項，「目前政府各級部門均支持本項目開通網簽，目前已召開多次專題會議，待最終會議紀要確定後開通網簽」。
此前不久，泰禾上海大城小院業主同樣發公開信求助，稱項目自2019年9月停工至今。另外，在杭州、蘇州、東莞等地，均有泰禾項目業主反映，存在延期交付現象。
風急雨驟——站在企業生死邊緣的黃其森，切身體會到了市場的寒冬。
過去兩年，樓市下行疊加政策調控的不斷加碼，一大批急速狂奔的房企折戟中路，泰禾亦深陷資金鍊泥沼，加之今年疫情突襲觸發多米諾效應，項目銷售受阻，回款艱難，各地項目維權事件持續不斷。
5月15日，黃其森參加了一場培訓會。面對80餘名新入職的泰禾中高層員工，身為集團創始人的他開出了一顆「定心丸」：即便外面風急雨驟，他願與每個泰禾員工同舟共濟，「不裁員、不減薪」。
那場培訓會上，黃其森還傳達了兩個消息：一個關於戰投，一個關於他自己。
兩天後，泰禾集團發布公告，正式公開了「公司計劃引入戰投」的消息。同時也透露出一個信號：黃其森有意讓出第一大股東的位置。這也意味著，一場創始人與公司的被動式告別已然開始。
引入戰投方確為央企
泰禾實質性引入戰投的消息，發酵至今已近一月。
多位接近泰禾的相關人士對《中國企業家》表示，泰禾集團正與多家投資方接觸溝通，接盤公司確為央企背景公司，具體事宜還在洽談，部分盡調工作亦在進行。有泰禾北京方面的員工稱，黃其森近期在北京「帶戰投走訪項目」。
另據公開消息，投資方正在深圳和華東等地調研泰禾項目，稱投資方案有望在6月公布。
「國企央企接盤『八九不離十』，目前有多家公司同時在談。加上福州市政府幫忙牽線，相信結果也是靠譜的。」接近泰禾的相關人士對《中國企業家》稱。這也驗證了此前的市場推測，即泰禾集團意欲引入國資背景的地產公司。
5月13日晚間，泰禾集團公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更。泰禾集團表示，引入戰略投資者尚處於籌劃階段，各方尚未簽署相關股權轉讓協議或合作框架協議，能否簽署尚存在不確定性。
儘管不確定性尚存，但公告披露出兩個重要信息：新股東可能是以房地產為主業、董事長黃其森可能讓出控制權。隨後，多方傳言稱，泰禾集團的戰投對象可能是建發集團、象嶼或國貿集團。
泰禾大股東意欲引入戰略投資者「解困」的消息鋪天蓋地，但一些接洽過戰略合作事宜的企業卻相繼宣告放棄收購。6月4日，廈門國企建發股份在「上證e互動」平台上回答投資者，公司沒有接盤泰禾集團的計劃。此前的5月28日，廈門另一家國企廈門國貿亦回復相同內容。
泰禾引入戰投的消息，最早來源於去年下半年。據媒體報道，泰禾曾計劃與包括華僑城、中國信達、中國金茂在內的企業進行談判。
中國金茂區域層面一位高管對《中國企業家》稱，中國金茂曾在去年對泰禾旗下多地項目進行了相關收購測算，研判接手部分項目的可能。不過，考慮到泰禾剩餘項目的位置，以及接近1900億的負債，公司對其整體資產的收購意向並不成立。財報顯示，2019年，中國金茂銷售金額為1608億元。
「他們可能會覺得接盤壓力有點大。」談及意向合作方放棄收購的原因，接近泰禾的相關人士坦言，泰禾旗下項目周轉慢加之資金缺位的緊迫境況，對接手企業的盤活能力構成巨大挑戰。
「對於部分償債壓力較大、資金周轉困難，但資源價值尚可的上市公司，引入戰略投資者不僅能夠化解當下的流動性危機，而在雙方資源整合之後，戰略投資者也能獲得一定的協同效應。」華創證券分析稱。
隱患是如何埋下的？
黃其森是地產老闆里難得的「雙才」：本科讀的是建築系，研究生讀了經濟學。論住宅，從「歐風美雨」中幾番試水、脫胎而出的「院子系」早已聞名中國，成為泰禾豪宅的顯著標籤。論金融，他還有一個信條，在多個場合反覆說過——「不懂金融就搞不好房地產」。金融方面的長袖善舞，讓泰禾在融資上收穫頗豐，外部「輸血」源源不斷，助力公司規模直上千億。
坊間傳聞，兩年前，孫宏斌見到黃其森後，兩人「煮酒論英雄」，說天下還有產品力的房企，就只有他們兩家了。融創與泰禾的產品力水平如何且不細究，相似的是，這樣兩個同樣極具「賭性」的人，都踏准了2015年、2016年的樓市上行周期，帶領公司實現規模上的大躍進。
不過，黃其森遠沒有孫宏斌幸運。2017年，當融創中國執行總裁汪孟德宣布「不拿地」等相關收縮戰略時，泰禾在同年藉由「收併購」的方式攻城略地，土地規模與價格達到頂峰，甚至地價躍居行業前列。這一年，泰禾銷售額突破千億。
黃其森豪氣一揮，給泰禾定下了兩千億的目標。隱患由此埋下，2018年樓市的深度調整期中，泰禾「倒下」了。
需要警惕的是，在樓市下行的整體背景下，這場「彎道超車」的加槓桿遊戲，早已演變為一場有去無回的豪賭。一向信奉「不懂金融就搞不好房地產」的黃其森，重重摔倒在自己的信條面前。強調高周轉、高槓桿、住宅只做豪宅的泰禾，處在資金鍊緊繃的陰影之下。
泰禾集團的資金鍊問題迫在眉睫，大股東欲引入外部戰略投資者「解困」，但流傳出來的「接盤消息」大多無疾而終。
「地產沒有東風了，如果房企還像黃金時代一樣橫衝直撞，後果就是死路一條。」泰禾引入戰投的消息發酵後，有投資者發出這樣的感慨。不過，亦有樂觀者認為，新開盤項目可有一定救急作用。「泰禾今年五六月有不少項目開盤，再多熬一段時間，等房市轉暖，可能就熬過去了。」
最後一根稻草
「如果沒有疫情，我們還能緩緩，現在真是雪上加霜。」
徐曉是泰禾北京某豪宅項目負責營銷工作的員工。今年五六月，他耳邊充斥著自家公司各種各樣的「壞消息」，這讓他感到擔憂又無奈。「我們最近都成了業內談資了，但具體什麼樣還得看談判結果。不知道我們是下一個綠城，還是下一個福晟。」2015年，國企中交集團入主綠城，成為其第一大股東；2020年，民企世茂收購了福晟。
「主要是今年我們延期交付的項目比較多。」徐曉坦言。戰投遲遲未能落地，泰禾又陷入業主維權風波。受資金短缺所累，泰禾多地項目處於停工狀態。
「泰禾集團償債壓力較大，現金流緊張，或是引入戰投的重要原因。」華創證券分析稱，泰禾存續的4隻私募債和2隻中期票據將於4個月內集中到期，合計規模高達89.2億元；但據泰禾今年一季報披露，公司現金流壓力較大，一季度受疫情衝擊影響銷售回款明顯放慢，公司到期債務存在著較大的資金缺口，外部融資需求較為強烈。
一方面，行業融資端收緊超預期；另一方面，一二線城市調控收緊超預期。「目前房地產行業整體銷售增速下滑，不同資質房企銷售端繼續分化，疊加融資端政策收緊，大型房企衝擊相對較小，中小型房企受融資政策收緊的影響較大。」
從一家籍籍無名的福建本土開發商，到馳名全國的千億規模明星企業，黃其森花了25年。「高負債、高槓桿、高擔保」的激進式增長背後，黃其森不得不關注公司的可持續發展。而今，言談溫和緩慢，但行事風格果決激進的黃其森，正帶領這家極具創始人風格的企業站在十字路口。
基於自身的市場判斷，收併購曾助力泰禾加速擴張至全國，但過往拿下的一大堆地王，亦變成其瘋狂過後的拖累。2017年底，泰禾銷售規模觸及千億，黃其森喊出「明年銷售目標2000億」的豪言壯語。最終，2018年泰禾銷售額完成1300億，這使得他當年夸下的海口成為坊間笑談。
「當年高價拿深圳尖崗山，造就全國地王。以泰禾的資金成本，這種拿法簡直就是一個賭徒，中國土地市場不需要這麼多賭徒。」有分析人士發出警醒。
第三方機構數據顯示，2019年全年，泰禾實現銷售額798.7億元，同比下降38.7%。過去多年，黃其森在接受媒體採訪時對外披露了泰禾2018年銷售額是1300億元。其他年份，泰禾均未通過公告、年報等正規方式發布過官方銷售額。
「如果泰禾帳面資產真實的話，賣項目是夠活下來的。」一位不具名的機構人士稱。
從泰禾集團公開的股權結構來看，目前，泰禾投資、黃其森夫人葉荔、黃其森妹妹黃敏為一致行動人關係，共持有泰禾集團62.54%的股份。因此，黃其森在泰禾擁有絕對話語權。從資產價值來看，泰禾所有項目布局在一、二線城市，可售貨值超過4000億元。僅就2020年來看，泰禾集團可售貨值達到2500億元。
值得注意的是，5月27日，泰禾集團公告稱，因控股股東泰禾投資就其他公司（非泰禾集團及其子公司）債務事項提供了連帶責任保證擔保，被擔保人與債權人產生了債權債務糾紛，涉及金額為29.31億元，泰禾投資持有的股份被凍結。
據泰禾投資的通知函，最近一年泰禾投資作為主債務人，已到期未支付的有息負債金額為2.14億元，因履行擔保義務涉及的已到期未支付有息負債金額為36.37億元，其中涉及訴訟的金額為29.31億元。
「房住不炒」大背景下，房企融資政策趨緊。不得已，泰禾只能在海外市場融資。目前發的美元債中，利率最高達到15%。泰禾的短期債務60%來自非銀行金融機構，僅17%的借款來自銀行貸款。
「老黃也是孤膽英雄。天時地利人和，他曾經都占上了，如今卻一一失去。」悉數泰禾近兩年的遭遇後，一位長期持有泰禾股票的投資者感慨稱。
最新財報顯示，今年一季度泰禾集團營收僅為4.80億元，相較上年同期暴減94%，歸母凈利潤-5.64億元，同比下降158%。截至2020年3月31日，泰禾集團貨幣資金為55.53億元。
「大魚吃大魚」的時代來了
突如其來的疫情加速了房地產行業的洗牌。數據顯示，截至2020年6月5日，今年房地產企業的破產數量已達208家，超過2018年上半年的177家破產數量，與2019年同期相對持平。
值得關注的是，部分行業排名靠前的房企，也因為資金問題對外求援，或出售項目，或賣掉資產包，甚至交出公司，「大魚吃大魚」的趨勢愈發凸顯。
繼融創收購萬達巨額資產包、世茂收購福晟後，又一場併購規模近百億的收購案或將很快落定。據第三方測算，按照泰禾集團股價計算，投資者若通過二級市場取得控制權，將至少支付35億元的對價。考慮到公司負債規模，新股東要付出的實際成本或可觸及數百億。
「引入戰投」的案例在地產行業並不鮮見。2015年，中國平安成為碧桂園第二大股東，中交入主綠城中國成為第一大股東；2018年，中國平安先後兩次入股華夏幸福，成為其第二大股東。
除了泰禾，近期新華聯集團、綠城中國、陽光城、京漢股份等房企也宣布了引入戰投的計劃或意向。「從部分公司的表述來看，尋求戰略投資者主要是為了化解資金鍊壓力，側面說明在嚴監管、疫情衝擊的背景下，房地產行業經營情況難言樂觀。」一位證券分析師稱。
不過，有行業人士提醒，對收併購資產後續的消化和管理，或將影響收併購企業自身的發展路線。「比如，企業創始人可能會失去對公司的控制，甚至攜管理團隊共同出局。」但亦有樂觀者認為，國資背景的戰投加持，也是民營企業進一步發展的有力武器。
另有行業人士稱，泰禾很注重品牌獨立性和運營主導性，引入戰投參考深鐵和萬科合作模式的可能性較大。但從整個行業層面來講，隨著行業規模觸及天花板，市場份額不斷縮小，各大房企的競爭態勢將進一步加劇，中小房企容錯率也將變得更低。
根據市場信息梳理可知，過去一年多來，黃其森在回籠資金方面多有行動。首先是縮減投資，2019年的公開及收併購市場上，泰禾幾乎沒有拿地；第二步是賣項目，從2018年末到2019年，泰禾集團陸續出售十多個項目，總回款超過百億元；尤其是在2019年，通過轉讓項目股權或與合作方共同開發，累計減少並表項目21個；第三步，引入戰投。
在黃其森的表述中，近兩年泰禾重點做了如下幾項工作：主動放慢腳步，採取強有力的措施，包括停止拿地、清退部分項目；加大銷售回款力度；同時與志同道合、門當戶對的優秀企業進行項目和股權層面合作；主動梳理合作的金融機構，與優秀機構建立戰略合作夥伴關係。
公開數據顯示，截至2019年底，泰禾集團的有息負債水平從2018年底約1380億元下降至960億元，同比下降約30%；凈負債率243.76%，下降約140個百分點。不過，據泰禾集團一季報顯示，截至2020年3月31日，泰禾一年內到期債務為672.4億元。而公司營收僅為4.80億元，相較去年同期減少94%；歸母凈利潤-5.64億元，同比下降158%。
黃其森還意識到了公司管理方面的問題。他強調，要在人才隊伍的搭建和管理上進行升級。「我一直說泰禾在戰略上是大學生，但在管理上是小學生，人才是泰禾最寶貴的資產。」
此前不久的一次對話中，黃其森感慨說，房地產企業趕上了好時代，趕上了紅利，但發展太快了，缺乏沉澱。在他看來，真正應該欽佩的是製造業，是像華為這樣的企業。緊接著，他說了這樣一句話：「我們要對自己有客觀的認識。」
當下以及不確定的未來，黃其森要做的，是如何讓泰禾這艘大船行駛在安全邊界內。只是這一次，黃其森還能順利突圍嗎？
文章來源: https://twgreatdaily.com/Gfvzp3IBnkjnB-0zuZ4H.html