石海均：瀋陽對遼寧省房地產發展引領輻射作用愈來愈強

編者按

2019年終已來，在這一年中，我們同瀋陽共經歷、共成長。值此年終歲尾之際，棟察樓市推出年度主題策劃《雄起——國之長子 中於瀋陽》，對即將過去的2019進行回顧，更是對即將到來的2020充滿期待。而瀋陽能否成為第十個國家中心城市，成為了2020年瀋陽市場走向的重要節點，故，我們在此策劃中，也對瀋陽能否落定國中進行討論，國中能為瀋陽帶來什麼？國中之於瀋陽，有著怎樣的意義？倘若國中落定，瀋陽將發生怎樣的變化？為此，我們對瀋陽房地產行業的多位專家進行了訪問，將行業翹楚們的觀點同大家分享，共建美好瀋陽，共盼瀋陽2020。

在房地產行業中，一線營銷人員對於市場動態感受最直接，但是，用最為科學、準確的理論與方式來研究房地產市場發展脈絡的，當屬行業的專家學者。為此，我們對遼寧省房地產研究中心副主任石海均教授進行訪問。

國家中心城市是在直轄市和省會城市層級之上的城市體系中的「塔尖」。從2010年開始，已有北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州、西安等9個城市先後直接或間接地被國家承認其國家中心城市的地位。國家中心城市具有全國範圍的中心性和一定區域的國際性兩大基本特徵，具備引領、輻射和集散功能。瀋陽正在努力成為繼北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州、西安之後的第十個國家中心城市，而瀋陽在遼寧省房地產發展的引領和輻射作用愈來愈強。

自2012年以來我省房地產開發投資情況總體呈現平穩回落態勢。瀋陽市在全省房地產開發投資占比均在30%以上，且遠高於全省房地產開發投資均值，尤其近三年數據顯示，瀋陽市在全省房地產開發投資占比顯著增長。可以看出瀋陽市在全省房地產開發方面引領帶動作用明顯。

自2012年以來我省竣工面積總體呈現平穩回落態勢。瀋陽市竣工面積在全省占比20%-35%之間，瀋陽市竣工面積平均是全省竣工面積均值的3-4倍。引領帶動作用進一步被證實。

由上面兩圖可以看出，2013年之後我省商品房銷售面積和銷售額均有所回落，但是商品房銷售額自2016年後有所上升，且瀋陽市商品房銷售額上升幅度較全省均值更為明顯。瀋陽市商品房銷售面積在全省占比25%-35%之間，銷售額占全省30%-40%之間。對比上面兩圖，在商品房銷售面積無明顯增長的情況下瀋陽市銷售額的顯著增長反映了瀋陽市房價的上漲趨勢。不論是商品房銷售面積還是銷售額，瀋陽市都遠高於全省均值。可以看出瀋陽市房地產銷售方面在全省具有引領帶動作用，且作用明顯。

雖然自2012年以來我省房地產開發投資和銷售均有一定程度的回落，但是全省商品房均價卻始終直線上升。可以看出，我省房地產市場正在朝著高水平、高質量、高價值的方向發展。由上圖，瀋陽市商品房均價始終高出全省均價約1000元/平。再次證明瀋陽市在全省房地產市場具有領軍作用。

2017年《瀋陽振興發展戰略規劃》正式印發，力爭通過「兩步走」，實現瀋陽振興發展的戰略目標：到2020年，成為引領實現東北振興發展的中心城市；到2030年，成為東北亞地區重要的國際中心城市。《全國城鎮體系規劃（2006—2020年）》中指出：國家中心城市是全國城鎮體系的核心城市，在我國的金融、管理、文化和交通等方面都發揮著重要的中心和樞紐作用，在推動國際經濟發展和文化交流方面也發揮著重要的門戶作用。通過分析，瀋陽在遼寧省房地產領域引領輻射作用明顯。瀋陽市獲批國家中心城市勢必將帶動我省房地產領域向高水平、高質量、高價值方向邁進。