變局，2020

回望過去20多年，中國樓市的不平靜，大家有目共睹。

經歷了2003年的「非典疫情」，2008年的次貸危機，2014年中國樓市高庫存...雖然帶來的一波小寒冬，但是並沒有阻擋住大家對購房的嚮往，而房價走勢與政策調控相關性很高。

那麼新冠肺炎疫情究竟對房地產市場產生什麼影響？疫情後會不會反彈呢？

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非典時的十字路口

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2003年，全國突然遭遇一場意外考驗：非典爆發。

當年的房地產一度走到了岔路口，很多人的真實感受是「冷熱交加」。在社會各方力量博弈下，政策調控對房地產行業產生了深遠影響。

2003年6月13號，央行發布121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。從文件內容來看，對房地產融資的影響非常大，主要內容是對房地產開發四個環節的運作加以嚴格限制。

2003年8月，國務院下發了《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》。文件第一條就是：「房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業」。

同年，國土資源部發布了《緊急調控土地市場的通知》、《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》兩個文件，開始限制土地供應。

同時，降低首付僅需2成！

2003年12月8日，順馳以總價9.05億拿下了當年的北京「地王」。非典之後，融創、恆大、碧桂園等陸續崛起，樓市迎來了新一輪爆發期。

而這一系列操作，讓短暫低迷的樓市從此走向一路高歌的道路。

近20年國內生產總值 數據來源：國家統計局

非典期間，GDP總量起伏平緩，並沒有出現斷崖式下降。從2004年開始，增長速度反而開始直線上升。

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利空之後是樓市拐點

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當然，只跟 2003 年對比是不夠的。在過去二十年中，經歷了幾個利空時期——

2003 年：SARS

2008 年：美國次貸危機

2011年：銀行收緊

2014 年：中國樓市高庫存

可以發現，都遵循了同樣的規律：當年住宅價格滯漲（或相對緩慢），次年暴漲。

2008 年，金融危機，經濟蕭條，樓盤甩賣。各地政府為了維護樓市穩定，防止房價過度下跌，相繼出台了房地產救市政策，11月27號，央行降息，緊接著2009年1月1日正式宣布購房實行7折利率，購房首付最低2成。

到了 2009 年，全國住宅均價上漲 24.69%，為2001年以來最高水平。

2014年，房地產陷入了前所未有的低迷，房價快速下跌至同比轉負。房地產庫存高企，市場哀鴻遍野，杭州等地一度出現圍攻售樓處的退房潮。正是在這種背景下，「房地產去庫存」被提上日程。

3月「兩會」提出分類調控，滿足自住型需求，有效抑制投資投機性需求；4月起，地方政府相繼出台救市政策；5月「央五條」出台刺激自主購房信貸需求；9月中央放鬆「限貸」，地方限購政策全面鬆動...

為去庫存保駕護航的，是一年連續5次的降准降息，加上取消限購限貸、發放財政補貼等刺激手段。

2015年，330新政、降息降准等關鍵詞充斥著整個房地產市場。

蘇州樓市量價齊升，市場之瘋狂大家都有目共睹，房價直線飆升，土地樓麵價頻頻刷新...與此同時，很多房企也因為提前完成年度銷售任務而激情澎湃。根據數據顯示，截止2015年12月30日，蘇州全市（不包括吳江）商品房成交金額共計1717億元。

2016年2月29日，央行再度降准，房市觸底回升，一二線房價、銷量開始加速上漲，部分區域房價甚至接近翻倍。2016年12月中央經濟工作會議重點強調「促進房地產市場平穩健康發展」，首次提出「長效機制」：要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。

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2020年蘇州樓市呢？

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以史為鑑，2020年的樓市會如何呢？

僅從目前的情況來看，相似的是央行的相對寬鬆的貨幣政策，降息等財政手段。以及應對疫情，無錫、南京、浙江、西安、江西等地，包括我們蘇州，接二連三出台了房地產方面的相關消息。

2月20日，央行降息，5年期房貸利率降至4.75%，達到20年來的歷史最低點。

美聯儲大幅降息達到50個基點，是常規降息的兩倍。這意味著全球新一輪貨幣寬鬆開始，有專家預測，3月20日的LPR利率有望繼續走低。

與此同時，全國多個城市爆發土拍大戰！

上海巨無霸地塊，以總價310.5億元直接刷新內地總價記錄！北京、浙江、上海、南京、徐州、揚州誕生多塊高價地！南通海安拍出新地王！

有人說，這跟2003年非常相似。

我們試著分析一下。首先，從政策來看，2003年包括之前，房地產政策以支持房地產發展為主。尤其非典以後採用了刺激樓市發展的措施。

而如今，中央政治局會議的定調：「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，央行、國家統計局一再強調「房住不炒」的定位，在這樣的基調下，預計熱點城市的限購政策不會取消。

各方也在不斷地試探著。

力度較大的是有銀行直接提出對非「限購」城市，城市居民首套房首付比例從原來的30%，降低到20%。但是政策推出不到一周，就被緊急叫停。還在打響救市第一槍的河南駐馬店，公積金買首套首付20%，也被河南省政府約談。

3月3日廣州出台了對公寓限購鬆綁，商服類項目（公寓、商鋪、寫字樓）不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象，也不再限定轉讓對象。然而不到一天時間，文件要求被撤回，重新調整。

但是會出台一些相對溫和、定向的政策來支持經濟增長。未來，「一城一策」將會在未來房地產市場調控中唱主角，「穩」樓市依然是2020年的主基調。

但是有一點可以確定，各個城市都在搶人才。在人才購房、落戶等方面已有城市在行動，比如溫州、天津等等。可能在未來人才方式刺激購房需求，穩住樓市。

最後，

疫情雖然抑制了一時的需求，但大機率還是會帶來此後的行情升溫。分析認為，疫情結束之後，樓市仍然將處於較為冷靜的過渡期，下半年有望回暖，成交量會上揚，明年房價或有新一輪上漲。

蘇州近期也出台了一系列取消封頂銷售、吸引人才落戶等相關政策，隨著蘇州各家售樓處正式對外開放，有樓盤已經發出接二連三的成交喜報，甚至準備清盤。

樓市開始復甦，買房窗口期已來，你準備好了嗎？