4月3日，央行公布了《2023 年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》，結論是「未來三個月，17.5%的居民打算購房，這一比例大幅高於2022年四季度的16%」。
除此之外，報告還有其他令人「驚喜」的數據——傾向於「更多消費」的居民占23.2%，比上季增加0.5個百分點；傾向於「更多儲蓄」的居民占58.0%，比上季減少3.8個百分點；傾向於「更多投資」的居民占18.8%，比上季增加3.3個百分點。
該說不說，央媽是懂語言藝術的。要是換成我，從這組數據中看出來的只會是：
未來三個月，82.5%的居民不打算購房，76.8%的居民不願意多消費，81.2%的居民不準備多投資……
可能，這就是格局上的差距吧。
央行每個季度都會出儲戶調查報告，其實站長本來是不太關注這事的。但前兩天新的調查結果出爐後，業內不少人就像打了雞血一樣振奮，恨不得把它當成樓市回暖的絕佳信號。
這可就讓我不得不出來潑潑冷水了。
首先，我們判斷一個調查問卷是否真實，最重要的肯定是調查對象的普及性。而央行這個調查報告的對象，來自全國50個調查城市的400個銀行網點，每個銀行網點隨機抽取50名儲戶，在全國湊出2萬名儲戶。也就是說，這個調查在設計時就已經排除了沒有儲蓄的窮人。
這就像記者在春運列車上採訪，問大家「都買到火車票了嗎」，結果發現每個人都買到了票，於是歡欣鼓舞地說：「太好了，看來每個人都搶票成功了！」
整個火車裡爆發出雷鳴般的掌聲。
另外，就算忽略調查對象的倖存者偏差，我們直接看數據——問及未來3個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：教育（28.4%）、醫療保健 （27.6%）、旅遊（24.0%）、社交文化和娛樂（19.9%）、大額商品（18.9%）、購房（17.5%）、保險（14.1%）。
看完簡直默默無語兩眼淚，傳統的「醫療教育買房三座大山」竟已分化至此，教育和醫療成了重頭，買房反而只微弱領先於保險。
教育對應的是育兒成本，醫療對應的是養老壓力，這兩塊支出占比過大，鬼都知道擠壓的是中青年。而這群人把更多的錢拿去雞娃、贍養父母，也意味著他們買房的幾率會進一步坍縮。
如果教育成本太高，會逼退國民生育慾望。另外，教培行業稅率是3%，對財政貢獻不算大。更何況很多家長給孩子請一對一家教、小班課都是跟老師直接付款，壓根兒不產生稅費。醫療就更不用說了，公立醫院不需要繳稅，其他醫藥行業基本上也是3%的稅率，而且很多地方還有稅收優惠。
這麼算下來，還是房地產更香——不光有契稅、個稅、增值稅、印花稅等等；房企土拍拿地的大額資金更是直接進了地方的錢袋子；買房人申請房貸後，月供里又有很大一部分是利息，源源不斷地給銀行提供優質資金；而且後續還有房地產稅箭在弦上，隨時可以進一步變現。
所以你用腳後跟想，也能猜出高層會向哪個方向發力嘛。
針對樓市，從高層到地方近期已經出台了很多措施，目的還是要救，只不過得救得有技巧。要保持樓市平穩生存，不上呼吸機，不進ICU；同時也要讓整個行業記吃又記打，不能像前幾年那樣大而無當，四處募資圈地，一旦爆了雷，既還不上錢，又交不出樓。
最近最新的新政，就是自然資源部聯合銀保監會出台的「帶押過戶」措施。具體是指，已經抵押的房產買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、註銷抵押權，就可以完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。
這個新政可以解決以前二手房買賣時的一個痛點：如果你要賣掉自己仍在還貸的房子，就需要先籌錢還貸、辦理不動產抵押註銷，再辦理不動產轉移，然後買家申請新貸款、辦理新的抵押權登記，一整套流程干下來，絕對是成本高、時間長、流程繁瑣。而「帶押過戶」改革後，不光省事，還能省錢。
為啥省錢呢？因為以前籌錢還貸（也就是「贖樓」），很多人都要依靠第三方金融公司去借過橋資金。過橋資金當然不能白借，費用和資金使用時限相比堪稱暴利。而且對於金融公司來說，這買賣絕對安全，借錢給你不需要擔心，你手裡有房子壓著呢，跑得了和尚跑不了廟。
那麼問題來了，這麼好賺的生意是不是誰都能去干？當然不是，市面上的金融公司想接到銀行的業務，總得有點本事，這些公司都是哪路神仙，想必不用站長拆解，你自己也能蒙出個四五六。
一旦「帶押過戶」全面實行，金融公司這躺賺的生意形同廢掉，銀行不但沒了油水，還得辛辛苦苦給二手房業主白忙。這誰干啊？
前陣子提前還貸潮風行的時候，銀行搞出了排隊預約，就是怕優質貸款出清。現在買家賣家直接轉移貸款，雙方在同一個銀行還好辦，萬一在不同銀行，那就意味著賣家的貸款都要騰出去，業務流失，不共戴天。
這個政策初衷是好的，對於買家賣家來說都有利無害，唯獨傷害了銀行。所以，推行起來的阻力也在銀行。
當然，縱有千般難，也擋不住二手房業主拋售的決心。
58同城和安居客4月3日發布報告顯示，3月全國重點監測65城中，二手房新增掛牌房源量環比上漲了7.6%，其中上海、廣州和深圳等城市都有明顯增長。北京3月網簽22192套，讓人看到了點小陽春的意思，但這背後還有二手掛牌量10.6萬套的大池子。
很多人分析認為，二手掛牌量大，折射出的是改善性需求的集中釋放。誠然，有這方面的因素，但也別忽略其中炒房客、多套房持有者逃頂的可能性。
市場略微熱乎點，套現自救的人就會聞風而動，這是人之常情。
未來「帶押過戶」推行起來，逃頂就會更加方便。如果能把自己供不起或者不看好的房子轉移出去，讓別人去還貸，這份幸運，不亞於抽中上上籤。