集體經營性土地入市是今年新《土地管理法》最大亮點，是對現行土地管理制度的一個重大突破。這意味著農村集體經營性建設用地可以和國有建設用地享受同等的待遇，同等入市，同權同價。而這將改變當今土地市場的供應格局，關係到房地產行業走向，甚至關係到未來房價走勢。
現階段集體經營性建設用地入市的制度性障礙已被打破，但業界還缺少一份具體的落地、執行方案。近期，多部門接連發文，加快集體經營性建設用地入市指導文件的起草進程。
今天，北京京康律師事務所主任史西寧律師就此熱點問題進行詳細解讀！
01
集體土地入市四條件
入市的集體土地，要同時符合以下4個條件：
- 必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體土地；
- 須經依法登記的集體經營性建設用地；
- 應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；
- 還得納入土地利用年度計劃，合理安排。
以上4個條件同時滿足的集體土地，就可以入市和國有建設用地享有同等待遇了，很多城市周邊的農村價值大增，會出現新的一批新富階層。
02
政策完善 推進形成入市具體方案
《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》
中共中央、國務院公布《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確制定出台農村集體經營性建設用地入市指導意見。
《意見》針對農村土地長期被排斥在土地市場之外，城市土地存在「招拍掛」和協議出讓等不同價格，制定出台農村集體經營性建設用地入市指導意見，加快修改完善土地管理法實施條例，完善相關配套制度，擴大國有土地有償使用範圍等改革舉措。史律師分析認為，這將推動相關政策的落地，並提高可操作性。
《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》
國家發展改革委發布《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》。
全面推開農村集體經營性建設用地直接入市，出台農村集體經營性建設用地入市指導意見，啟動新一輪農村宅基地制度改革試點。
允許農民集體妥善處理產權和補償關係後，依法收回農民自願退出的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地使用權，按照國土空間規劃確定的經營性用途入市。
《中華人民共和國土地管理法實施條例（修訂草案）》
（徵求意見稿）
《土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》）是《土地管理法》重要的配套法規。《土地管理法》修正案已於2020年1月1日起施行，在土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等方面進行了較大幅度的完善，並作出了授權立法的規定。史律師認為，這些規定亟需在《條例》中對改革措施的具體操作程序和授權立法的具體內容進行明確。
在集體經營性建設用地入市方面，《條例》明確了集體經營性建設用地入市交易的要求和程序。使用集體經營性建設用地必須遵循節約集約的原則，優先使用存量建設用地，嚴格控制新增集體經營性建設用地規模。允許採取土地整治等方式進行區位調整，合理利用集體經營性建設用地。