在拆遷實踐中，不少地方都會出現以拆違代拆遷的現象，其背後的原因不難猜到，實質就是拆遷方希望通過拆除違法建築的方式，來降低拆遷的成本，壓低甚至不予補償。
通過認定被徵收房屋或廠房為違法建築，給企業主造成心理壓力，降低補償預期，促使企業主早日搬遷。
北京京康律師事務所史西寧律師為大家講解拆遷方的這類企圖，因為拆遷房往往伴隨著大量違法點，只要被徵收人懂得抓住這些違法點，「拆違代拆遷」的如意算盤，就難以打響。
違建形成原因
1、土地總體規劃法律規定調整以前建造的房屋，不是違建。
符合修建時規定，因為法律改變不能隨便認定為違章建築。
2、2008年以前首次完成建造或者改擴建的建築，不是違建。
2008年！2008年！2008年！
2008年以前建造、翻建、擴建的房屋，有相應職能部門確定的房屋使用權，不是違建。
3、只有土地使用權，沒有房產證的房屋，不應直接認定違章建築。
4、政府同意招商引資企業建設的建築不是違章建築。
5、1986年6月25日之前建造的農村房屋，不屬於違章建築。
1986年！1986年！1986年！
自從1986年6月25日《土地管理法》實施以後，所以說，1986年6月25日之前建造的農村房屋，不屬於違章建築。
6、農村的三種土地上的建築，不屬於違章建築。
農村承包地、荒山荒地、基本農田生產建設土地，三類土地上的建築，不是違建。
違建的認定程序
首先，拆遷方對涉案房屋進行登記，然後由執法人員進行調查、證據收集，並製作筆錄。
這裡被徵收人要注意，我們的意見、申辯，對方應該要聽取，同時對我們提出的事實、理由、證據進行覆核。
其次，行政機關還必須依法對調查結果進行審查，經過審查，認定的確是違法建築的，出具違法建築認定書，並依法將認定書送達給當事人。
面對違拆如何應對
一般企業為當地經濟做出了巨大貢獻，相關部門針對企業的違法建築通常不予關注，但一單涉及拆遷利益，沒有共識，就會以各種藉口找企業的違建的點，企業面臨這種情形該如何破解呢？
第一，必須由主管部門對涉案房屋進行認定，如是違建，那對企業主體房屋作出限拆決定，企業不拆除不複議不訴訟三不，會對企業作出強制拆除。
第二，企業收到限期拆除決定後，必須依法及時審查作出機關主體性、法律依據、程序的合法性，然後第一時間起訴到人民法院依法撤銷決定。
第三，不能等到作出強制拆除決定再進行訴訟，此時起訴就不能阻止房屋被強拆了，也就是說在訴訟過程中，相關機關可以強拆你的廠房。
史律師提醒
廠房拆遷是目的，違建拆除是藉口，如果我們的被徵收人不同意安置補償方案，也沒有房屋徵收部門達成補償協議，被徵收人被行政機關被以違建代替拆遷侵犯合法權益的情形時需要及時走司法途徑來爭取權益，這種涉及諸多複雜環節，如果您遇到這種情況，建議諮詢專業征地拆遷律師，獲得幫助。
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