來源：溫州新地產 作者：陳叉叉
今天溫州全城的視線都集中在甌江路核心位置的老港區二期土拍上，王牌對王牌之戰火花四射。
光「老港區」三個字就能奠定它的江湖地位，作為甌江路最後幾宗寶地，具有很強的辨識度。
去年12月28日，（溫州時代）以35.48億元競得該地塊，溢價率12.71%，樓麵價為17956元/㎡。
一期老港區（時代濱江上品）與二期地塊相比，最大的區別是，一期以「住宅為主，商業為輔」，二期地塊正好反過來，以「商業為主，住宅為輔」。
難怪有網友戲言：「二期為一期做配套，助攻一期」。但二期強大的綜合功能加分不少。
近158畝體量、有一棟330米超高層、10萬方以上商業綜合體, 高端住宅區及產權式酒店。匹配了大量商業，開發成本進一步提高。
（項目效果圖）
(一二期對比圖）
還有人戲言，上圖中左下角的那個安置房，上輩子拯救了地球吧，竟然占據了這麼好的地段，與大佬們的商品房同享「日月光輝」。
PART 1
老港區二期地塊， 吸引了 華潤置地，時代，東湖集團（這家聯合了寶龍等） ，等幾家報名。經過競價，最終由時代 以 43.73 億競得該地塊，溢價率 27 %，樓麵價8527元/㎡。
報名房企很有意思，華潤置地沉澱了豐富成熟的商業綜合體操盤經驗。時代是一期在先，也想尋找機會包攬二期。東湖集團融合了強大的多家房企。
這宗地塊既然被稱為是「王牌之爭」，整場土拍充斥著滿滿的火藥味，報名房企的實力都是「硬核級」裝備，報價環節也直接省去一般的地塊每輪300萬的報價，直接每輪報價規定最小單位是1000萬。
地塊從9點10分進入報價，起始總價34.43億，截止11點5分，報價38.43億，接近2小時的報價，報價總額正好增加了4億，截止11點14分，報價38.73億，溢價率12.49%。
看了二期地塊的指標，叉叉簡單拎出來關鍵的五點：
（1）容積率也夠刺激的，在3.5一5.5區間；
（2）其中甌江路沿線江景一排03-01-14地塊，規劃了330米的超高層；
（3）規劃了產權式酒店；
（4）產權式酒店銷售和超高層建築工程進度相互牽制捆綁；
（5）簡單的說,03-01-11、03-01-17地塊以住宅為主，03-01-14、03-01-19以商服為主。
（老港區二期實景圖）
PART 2
老港區地塊地塊位於鹿城區濱江商務區。北臨甌江路，南至江濱東路，東到加州路，西面為府東路（北延伸段）。
（老港區二期區位圖）
總用地面積137513.98平方米，其中出讓用地面積105167.76平方米。
03-01-11地塊：1.5-4.0；03-01-17地塊：1.5-3.58；03-01-14地塊：1.5-5.5；03-01-19地塊：1.5-3.5；
（老港區二期地塊詳情）
地塊總價344300萬起，保證金68860萬起。
當地塊競價總價達到448300萬元時，轉為競報保障性住房。
（老港區二期地塊詳情）
1、03-01-11地塊：總建築面積≤83004平方米，建築高度≤150米（且住宅≥60米）。
2、03-01-17地塊：總建築面積≤89651平方米，建築高度≤150米（且住宅≥60米）。
3、03-01-14地塊：總建築面積≤292171平方米，建築高度≤330米（其中應設置兩棟標誌性塔樓，一棟300米≤建築高度≤330米，另外一棟建築高度≥130米）。
4、03-01-19地塊：總建築面積≤48177平方米，建築高度≤150米（需設置一棟超高層塔樓，其建築高度≥130米）。
（地塊規劃設計圖）
PART 3
03-01-14地塊集中式商業面積需≥100000平方米。03-01-14地塊除330米地標性超高層建築以外的其他辦公部分以及03-01-19地塊，可設置產權式酒店（建築面積≤80平方米/套），產權式酒店計容總建築面積≤98000平方米。
03-01-14地塊集中式商業（建築面積≥100000平方米）為整體產權，不得分割登記；03-01-14地塊地標性超高層設置餐飲酒店功能（建築面積≥60000平方米）為整體產權。
（項目效果圖）
功能布局可在超高層建築內部不同區域設置，但不得分割登記；03-01-14地塊地標性建築辦公部分建築面積中不小於10000平方米為整體產權，不得分割銷售（轉讓），可整體轉讓；
其餘辦公建築面積可分割銷售（轉讓），最小分割單元建築面積不小於200平方米。03-01-14、03-01-19地塊的產權式酒店可分割銷售（轉讓）。
（老港區二期實景圖）
當03-01-14地塊非超高層部分、03-01-19地塊工程形象進度達到設計標高±0.000並符合預售條件時，可預售不超過03-01-14、03-01-19地塊產權式酒店可售面積的50%。
在03-01-14地塊地標性超高層建築工程形象進度達到設計標高±0.000並符合預售條件時，可預售不超過03-01-14、03-01-19地塊產權式酒店可售面積的80%，並允許銷售超高層的可售面積。
在03-01-14地塊地標性超高層建築工程形象進度達到地上30層時，可預售03-01-14、03-01-19地塊產權式酒店剩餘可售面積。
（老港區二期實景圖）
（近幾年周邊地塊出讓情況）
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