來源：溫州新地產 作者：陳叉叉
01
市區這一波土拍迅猛的升溫，來的有點猝不及防。
4月市區直接上演了「土拍三連擊」，讓吃瓜群眾大呼過癮。
率先點燃土拍市場熱情的是，4月17日10餘家搶奪的攻擊下，華鴻+中梁11705元/㎡拿下64畝龍灣萬達邊上地塊，保障面積1000平。
隨後，萬科競得17畝的會昌河畔葡萄棚地塊，樓麵價15371元/㎡，保障面積3200平。
昨天華潤突破重圍，拿下七都北區53畝地塊（鹿島萬象天地旁），樓麵價13606元/㎡，該樓麵價也刷新了近幾年七都板塊的土地樓麵價。
近期的土拍一場比一場出於意料，基本上都以比較亢奮的「封頂價+競報保障性面積」結束土拍。
如果說土拍是傳遞市場情緒的助推器，那麼，逐漸寬鬆的銀根政策，就是市場的鼓風機。
尤其是4月17日出讓的永強地塊，當土拍落槌定音時，全龍灣都開始沸騰了。關鍵是樓麵價數字——該地塊成交價高達11705元/㎡，保障房面積1000平，（含保障房代建成本的話，實際成交樓麵價為12272元/㎡），光是這成交價格，就刷新了近2年龍灣行政中心板塊土地的的成交價格。
這宗萬達東面的永強地塊，拍出高價，一方面是歸於市場的推波助瀾，另外一方面是靠近核心行政區的價值所在。
大浪淘沙，當市場弱周期時，其他板塊抵禦不了市場周期的衝擊，而行政中心板塊，因為它幾乎擁有全部成型的板塊內最好的配套資源，體現出超強的保值增值性。
在溫州，最典型的例子就是溫州的鹿城市府板塊，龍灣中心區、甌海中心區等幾個流量板塊，隨著行政中心區的遷移，這三個區域的中心區都實現了完美的蛻變，而且板塊地價和房價也最具有保值和溢價空間。
行政中心，素來是城市繁榮的主線、城市力量的聚集點。周邊貫串住行政，金融商業，市政配套、文化休閒、商業中心，教育，醫療的城市資源，牽動萬象更新。
（龍灣中心區實景圖）
02
政府在哪，產業、商業，城市資本自然就在哪，產生聚集效應，而且往往是一座城市的優質資源集中所在地。
龍灣區行政中心遷入中心區，中心區按下了「快捷鍵」：
龍灣決策者們，把龍灣中心區放在了他們認為龍灣最好的位置，為了凸顯這個位置的優越性，用更高的規劃，以及更加強大的城市配套來匹配。
（龍灣中心區實景圖）
自從龍灣區府搬到中心區之後，整個板塊各種配套快速崛起。
依靠區府旁的城市風口，如今龍灣中心區的周邊，不僅有萬達廣場、奧體中心、 黃石公園，附一院，溫州銀行大樓，萬康財富中心、億象廣場等大型配套，還有遍地2萬+的房價。
還有約660畝中央綠軸公園、市區東片最大的城市公園——黃石山公園、龍灣城市藝術公園（規劃）等。
（龍灣藝術公園效果圖）
（龍灣奧體中心二期）
周邊浙南科技城，浙南產業集聚區這些承載著龍灣產業提升，不斷推高該區域的人氣。
龍灣區府板塊同時享受到了萬達商圈的便利和浙南科技城的發展潛力，整個板塊價值又上了一個階梯。
03
行政，教育，文化，商業，金融等價值資源集聚龍灣中心區板塊，具有其它板塊無可比擬的優勢。圍繞龍灣行政區周邊的土地價值也日益突出，但是城市框架進一步打開後，行政區周邊的土地越來越少。
與其他城市一樣，龍灣中心區在房價上，無形中也自成規律：距離行政中心越近的樓盤，往往價格越高，潛力也越大。
理由無外乎2個字，保值。比如離甌海中心區區府最近的已經交付的新盤如國際華府，二手房報價均在3萬以上。再比如溫州市府旁的金茂府均價接近4萬，一期開盤當天熱銷8成以上。龍灣區府板塊的萬科龍庭、綠城海棠灣等項目二手報價也已經達到了2.8萬
以龍灣區府所在地為中點的600米範圍內，黃金輻射圈內的中心區板塊目前趨於斷供，僅潤園、瓏庭、海棠灣三個小區就集中了9000多高凈值人群，人居氛圍成熟，但幾乎沒有在售新盤。
雖然中心區板塊周邊庫存巨大，2018年龍灣瑤溪板塊和浙南科技城，市場上在銷售的樓盤達到8，9個。
但是真正的龍灣核心區庫存很少，華鴻中梁·首府一號已經基本售罄。整個龍灣區府中心區板塊唯一在售樓盤就是理想之城了。
（理想之城所在的區位圖）
理想之城位於龍灣區甌海大道與龍蟠路交匯處,由萬科、碧桂園、陽光城聯合開發。東側是萬科瓏庭，距離龍灣區政府僅有幾百米的距離，走路約為10分鐘以內，2首歌的功夫，區域位置優勢非常明顯。
理想之城的工地實景樣板房上周剛剛開放，活動直播點擊量超12萬，也是溫州唯一敢365天開放的工地現場，受到一致好評，讓業主提早真實觸摸到自己未來的家。
（理想之城工地現場實景圖）
04
雖然龍灣核心區在售房源庫存僅剩理想之城，不過周邊待售房源還有一個4月17日中梁華鴻聯合拿下的永強北片區永中單元64畝商住地塊。
該地塊位於萬達廣場東面，摺合代建安置房後的約12272元/㎡的樓麵價，也打破了近2年來龍灣中心區的土拍價格的堡壘。
永中單元64畝商住地塊周邊成交地塊
該新地塊的樓麵價與理想之城8669元/㎡的拿地價（17年10月成交）形成3600元/平的價格差。與17年12月25日拿下的華鴻中梁首府壹號8812元/平也拉開個土拍價格。
那麼理想之城樓麵價8669元/㎡，開盤折後均價（帶裝修1800元/㎡）在20000/㎡左右。而這個華鴻中梁新項目樓麵價12272元/㎡元/㎡，未來售價多少?
地塊西北側華鴻中梁首府壹號拿地樓麵價8812元/平，高層售價23000元/㎡（裝修標準1000元/㎡），區位十分相似。
華鴻中梁新項目樓麵價達到11705元/㎡，溢價率30%的封頂價，未來預計毛坯售價在23000元/平以上，如果加上精裝修價格，未來售價預計2.5萬以上。既然拿地價沒有優勢，未來只能依靠在產品上下功夫，提高溢價空間，才能撫平高地價的價格差。
拿地價比理想之城高出3600元/平，假如未來開盤定價和產品沒有太大優勢的話，會被理想之城分稀釋走部分客戶。
不過理想之城本月底即將推售四期，剩下的房源已然不多了，若根據本月的流速看，不出幾個月，理想之城預計會賣空，或許理想之城售罄之時剛好迎來該地塊的高價入市。
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