新城吾悅廣場旁邊的新地塊最終能賣多少錢?

2019-07-23     溫州新地產

來源:溫州新地產 作者:陳叉叉

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蒲州又要拍地了!關注度一路飆升


小夥伴們,蒲州又要拍地了:

3月29日,新城吾悅廣場邊上掛出一宗新地塊(核心片區開發區西單元D-12地塊),將在4月29日出讓,占地51畝,起始樓麵價11497元/㎡。

這一消息一宣布,地產群和購房群當天開始刷屏,關注度一路飆升。

(核心片區開發區西單元D-12地塊基本信息)

地塊位置圖(圖片來源:好地大數據)

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這宗蒲州新地塊最終能賣多少錢?

年後回來,溫州土拍熱度升溫,背後由幾大市場運行推動土拍升溫:

(1)銀根放鬆,融資政策放鬆,政府開閘推出大量地塊,有可能在第二季度形成高峰。

(2)房企資金充裕,金科,融創,新希望,德信,招商等多家房企布局溫州拿地補倉。

這樣的大背景下,不太可能出現像去年新城吾悅廣場以及遠洋世紀宸章,中南南湖地塊這樣撿漏的機會。

溫州土地市場從19年第一季度開始,告別低溢價率的常態,土拍拍一場火一場,這一點從融創南塘地塊,德信桃花島地塊的高溢價率,多家房企報名可以洞察先機。

桃花島德信地塊溢價率21%,競價71輪,樓麵價14541元/㎡。南塘桃花島地塊溢價率 34.8%,競價157輪,樓麵價17527元/平。

真所謂,忽如一夜春風來,千樹萬樹梨花開,幾場土拍將溫州樓市又拉回到「回暖」的畫風。

對於4月29日即將出讓的蒲州新地塊,我們「溫州新地產」,也對這宗地塊做了幾大預判,你認為靠譜嗎?

價格猜想

(1)在土地市場回暖的信號強烈衝擊下,最近多家開發商活躍度高,拿地補倉意圖明顯,這宗51畝的蒲州新地塊掛牌,起始樓麵價11497元/㎡,規模適中,出現低溢價率或底價成交的可能性不高。

(2)蒲州板塊價值潛力升級,加上彩虹灣,易初蓮花超市,新城吾悅廣場的商業體帶動輻射,居住價值進一步凸顯,讓更多的購房者和開發商看到了蒲州板塊的未來潛力。

板塊優勢顯現,這種背景下,也給新地塊的出讓創造了很多天時地利的時機。

蒲州板塊的微妙變化,各大開發商也覺察到了,對於板塊內的地塊拿地意願無形中會加強,而且開發商目前「囊中充裕」,也從側面反映了一個可能會出現的競拍畫面:該地塊報名人數不少,競拍過程應該比較激烈。


多個市場變動因子疊加,讓這宗蒲州新地塊充滿了變數。

土拍,大家除了關心拿地房企之外,最關心的恐怕就是樓麵價了。

本次土拍,「溫州新地產」平台給粉絲網友們帶來了一個大福利:

蒲州新地塊不太可能低溢價率成交。

那麼11497元/㎡的起拍單價,將有怎樣的溢價幅度?這宗蒲州新地塊最終能賣多少錢?

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蒲州區域格局被逐漸打開


近兩年,品牌房企如綠城,多弗,新城,遠洋等房企入駐蒲州板塊,開發商對於該板塊前景的看好可見一斑,城市資源也在不斷的向這個板塊傾斜。

區域格局被逐漸打開,眾人拾柴火焰高,多家房企推動下,蒲州板塊整體房價經歷了跌宕起伏的歷程。

如蒲州區域附近的留香園開盤惠後均價29798元/㎡(含精裝),多弗綠城翠湖裡惠後均價3.8萬(含精裝);

黃嶼板塊二手房2.5萬一2.8萬,德信愛琴海岸北苑和南苑目前二手價格27000-28000元/㎡。

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蒲州新地塊與周邊項目大PK


這宗4月29日出讓的蒲州新地塊,大機率溢價率不低,當達到30%溢價率時,樓麵價14946元/㎡,保本房價24800元/㎡(毛坯價格),如果以3000元/平的裝修標準計算,均價達到約27800元/㎡(最終售價以拿地開發商的定價為準)。

這個30%溢價率的的樓麵價和未來售價,乍一看,可能有些人沒有概念,那麼找個同板塊位置相差不遠的項目的拿地價做個參照物,對比一下。

(蒲州新地塊與周邊相近項目位置圖)

與該地塊位置最近的項目有遠洋世紀宸章和新城吾悅廣場。新城吾悅廣場目前價格尚未對外釋放。

遠洋世紀宸章目前毛坯折後均價21300元/㎡。

從這個維度看,這宗新地塊項目未來售價可能與遠洋世紀宸章形成價格差。

當然遠洋世紀宸章定價存在較大的價格優勢也是有歷史背景的,18年8月14日遠洋輕鬆以11875 元/㎡拿下遠洋世紀宸章,在去年下半年房企市場拿地籌碼最高時,以零溢價率撿漏,成為18年主城區少數幾宗零溢價率的地塊。

零溢價拿到地塊後,定價有很大的空間。

在這一點上,遠洋還是比較明智的,選擇了「以性價比打開銷量」,事實上也獲得了很好的銷售量回報,一期開盤熱銷7成,成為18年的年度紅盤。

縱觀目前蒲州片區的幾個新盤的進度:綠城多弗翠湖裡預計上半年實景示範區開放,新城吾悅廣場臨時展廳已經開放,目前進度不快,預計5,6月份才有大動作。

遠洋世紀宸章,一期開盤到現在三個月基本售罄,預計4月初二期開盤,據說104平的中小戶型和139平的改善面積同步推出。

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文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/FPKCHWwBmyVoG_1Z861Y.html