在商業地產發展的黃金時期，企業因看好升值前景，紛紛採用開發或者持有運營的「重資產」模式。如今，這一重資產模式已無法適應政策環境與市場形勢，單打獨鬥的運作使盈利增收越來越困難。眾多企業相繼擺脫重資產模式，將目光投向輕資產模式。
商業資產新格局，轉型成為關鍵
據相關物業機構的統計數據顯示，2015年底，全國主要城市商業綜合體存量面積達到3.6億平方米，2016年之後更突破4.3億平方米。與此同時，2014年全國主要城市綜合體個數達到885個，2015年主要城市的綜合體數量突破1000個，較2014年增長12.99%；至2018年，商業綜合體的年供應量達到1200個。可以看出，商業地產呈現出「供大於求」的局面。面對資金成本巨大、回報周期長、融資壓力大等問題，輕資產模式應運而生。
輕資產模式的定義是在資源有限的形勢下，以智力資本的運營為基礎，槓桿利用各種資源，從而實現以最低的投入得到最大的商業運營模式價值的戰略管理。這一模式不以擁有土地資產為核心，而是注重運營過程中帶來的價值激增。有效地解決了商業地產企業面臨的資金壓力大的難題，成為存量時代開發商的破局關鍵。
輕資產模式興起，三種主流模式
從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，國內商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式。
由萬達引領的以運營方為核心的模式。投資方投入資金，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理。使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息管理「慧雲」系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
集運營與投資於一體的凱德模式，將投資開發或收購項目，打包裝入私募資金或者信託基金，自己持有該基金的部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITS的方式退出，從而實現循環投資。
萬科辦公樓實景
由萬科引領的輕資產模式集鐵獅門模式與凱德模式於一體。萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和採購資源。將房地產和商業地產緊密結合，實現資產滾動。
由萬達、萬科、大悅城等企業引領的輕資產模式具備的強大潛力與發展空間，將為眾多商業地產發展提供無限可能。
大悅城實景
輕資產模式，商業地產發展主要戰略
通過將資本、運營能力等資源整合的輕資產模式，成為國內頭部商業地產企業部署的主要戰略。
王健林在年初的萬達集團2018年工作總結會上強調，「萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發也不能有，成為徹底的商業管理運營企業。這是協議約定，今年必須完全剝離。」
今年萬達商管計劃新開業萬達廣場43個（未含萬達茂），其中輕資產29個，餘下則是重資產項目。因此今年地產集團還要保持幾百億銷售額，收入要達到521.9億元。
從王健林的發言與今年的萬達廣場的布局來看，萬達正在追求將輕資產運營策略作為企業發展的主要路徑。
面臨同質化競爭激烈、運營模式存疑、資金壓力過大形成的三座大山，輕資產化贏得眾多商業地產企業的青睞與關注。雖然輕資產模式正處於探索階段，但告別包攬全程的粗放式發展，輕資產模式正集約利用各種資源，助力商業地產走向專業化發展。
文章來源：北京商辦周刊
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