和萬科商管集團合作的利好對於華南城控股有限公司（股票代碼01668.HK，以下簡稱「華南城」）股價提振作用並沒有持續多日。2019年最後一天，華南城以下跌1%、0.99港元/股結束了這一年在資本市場的表現，甚至不如2018年12月31日報收1.21港元/股。
深圳華南城作為其邁向資本市場的基石項目，多年來面臨轉型困局，2019年12月25日宣布與萬達商管合作，正在尋求一個突破機會。
在一個月前，華南城交出了2019/20財政年度上半年業績，實現收入58.27億港元，其中持續性收入為11.97億港元，同比增長15.5%，距離其「實現持續性收入每年20%~30%增長」目標還有一段距離。對此，華南城方面表示：「公司會將業務重心放在提高持續性收入上，並在多方面提升運營效率。」
現狀：商戶流失、空置率高
2019年12月25日，華南城和萬達商管集團簽訂合作協議，將其位於深圳市龍崗區平湖的深圳華南城4號交易廣場整體總建面30.5萬平方米，交由萬達商管集團運營。該項目計劃2020年啟動改造，2021年開業。
筆者在2020年1月1日實地走訪深圳華南城4號交易廣場，作為華南城和好百年集團聯合打造的建材博覽中心，總建面31萬平方米，號稱是「珠三角規模最大的泛家居購物中心」。但現場門可羅雀，只有1樓至3樓有商家，4樓至6樓已是關閉狀態。有商家入駐的樓層，粗略估計也有三成空置。
「我們在這邊已經4年了，2016年、2017年生意還可以，這兩年很少看到人來。目前已經通知我們今年5月項目要交給萬達，希望能帶來人流。」一位商家表示。
隨後筆者前往招商中心進行詢問，工作人員拒絕透露租金情況。不過，據了解，1號交易中心的1樓租金50平方米要2000元/月以上，二樓、三樓的租金最低的20平方米為660元/月，30平方米~50平方米為900元至1500元/月，四樓以上的電商產業園租金是50元/平方米/月。世聯行(002285,股吧)集團首席工改顧問董極表示：「華南城空置嚴重主要是因為電商發展迅速，類似華強北、華南城這樣體量大的項目受衝擊很大。另外，深圳實體企業經營壓力大，房租、用工成本都很高。」
轉型：萬達出現的新契機
深圳華南城轉型之路並不順暢。2007年，其第一次業態調整，整合了各類分散的專業化市場，形成超大型綜合商貿物流中心，還打造了緊鄰主體的配套住宅和完善的一站式商務服務設施，被稱作為「華南城模式」。
好景不長，電商發展壓縮著傳統商家的生存空間，而製造業企業因成本高昂離開珠三角，去往國內更偏遠的區域或是東南亞，數量不斷萎縮。
深圳華南城不得不在2012年至2013年開始第二次業態調整，成立了華南城電子商務產業園，還引入了華盛奧特萊斯和乾龍物流，逐步向「網際網路+」轉型，提出要形成「現代化綜合商貿新城」。
該思路依然無法解決難題，華南城2013/14財年首次破百億大關後，在2015/16財年合約銷售腰斬至66.28億港元。華南城解釋稱：「中小企業直接需求被削弱，致主業難以保持活力。」
2019年華南城尋得的「良方」是和萬達聯手，在深圳華南城這個「實驗田」打造中國首個「24小時」商業中心。項目業主仍為華南城，萬達商管負責改造設計、招商和運營。資料顯示，此次萬達廣場將突出旅遊、運動等實體商業創新業態，零售業態比重只占三分之一。將對原有建築內部進行創造性地多場景再造，設計世界最高、最長商業室內扶梯，要成為深圳旅遊「網紅」打卡地。
對於雙方的合作，華南城方面表示：「合作契機在於深圳華南城獨特地理位置、交通設施和商業環境，以及城市所在區域的發展潛力。華南城一直隨著市場變化，不斷創新改造，與萬達合作是華南城新時期各項舉措之一。」
戴德梁行研究院副院長張曉端認為：「該項目在區位上還是具備一定優勢的，加之軌道交通加持。目前平湖片區及鄰近東莞臨深片區，商業配套設施不完善。一旦有大型的優質商業項目彌補市場空白，還是能吸引到周邊的消費需求支撐。」
高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋也表示：「深圳華南城體量太大，這麼大面積也需要相應力支撐。經過將近20年的發展，平湖是深圳商貿物流重鎮，已經聚集了大量的產業企業和居住人口。」
目標：提升持續物業收入
據了解，除了深圳華南城空置率高之外，南昌華南城、南寧華南城也遭遇了空置率高的問題。一旦深圳華南城轉型成功，未來或將複製到多地。
「華南城模式」作為一種傳統商貿物流中心模式，隨著商業和電商迅猛發展陷入發展窘境。為此，華南城不得不通過物業的開發和銷售來加快資金回籠。2019/20財年，半年報顯示，公司合約銷售同比增長13.7%至77.33億港元，物業銷售收入為46.3億港元，占比為79.01%。雖然管理層提出了持續性收入每年增加20%~30%目標，實際上持續性收入在總收入的占比不到三成。
不過華南城依然想優化自身的收入結構。2019年初，華南城成立了投資開發集團和商業管理集團，分別管理本集團的項目開發建設及項目招商運營。華南城方面表示，此舉是瞄準華南城漸見規模的已建成和規劃中的商業物業，提升現有物業的商業價值，「在內部耕耘的同時，尋機拓展外部市場」。
華南城一直以來強調的「我們和房地產行業是不同的」，但持續性收入的穩步提升，還需要不短的時間才能實現。
文章來源：中國房地產報
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文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-sg/C3pDhW8BMH2_cNUgtSd8.html