商業地產的三種運營模式

一般來講，商業地產是指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閒等經營用途的房地產形式，兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別於單純的投資和商業，又有別於傳統意義上的房地產行業；大體可分為商業廣場、Shoppingmall、商業街、大型商鋪、購物中心、休閒廣場、步行街、專業市場、社區商業中心等。

傳統上來說，商業地產主要有以下三種運營模式：

分割銷售

採用這種模式可以快速回籠資金，化解大賣場面積消化的難題。房地產開發商通過將其開發的商場分割成不同面積單位出售獲取開發利潤。在商業地產發展的早期，開發商的融資手段相對單一，沒有多元的融資的手段就必然需要將物業分割銷售來快速回籠資金，減小自身的資金壓力，以及實現快速的盈利，現在也依然有很多中小型的開發商更傾向於採用這種模式。然而從大的趨勢來看，全部散售會導致項目失去控制，影響開發商的口碑，由此可見這種模式是必要被淘汰的。

租售結合

租售結合的商業地產開發模式是目前市場上較多見的模式，這種模式最大的特點就是開發商持有主體商業，銷售部分商鋪，直接參與主體商業經營。在這種模式下，開發商對於整個商圈的定位、規劃往往有自己的策略，也會有相應的主力店入駐，對於其餘自主招商的投資者來說，符合這一商圈的定位和氛圍是做好自身投資的第一步。從財務成本上來看，同時自持部分的商業運營之後還是可以向銀行申請貸款，這也是一種快速回籠資金的方式。目前部分開發商通過將物業與第三方共同建立商業經營公司，專門經營其開發的商業物業，同時享有租賃收入、合夥經營收益、物業增值三部分利益。

只租不售

這是現在大型商業地產開發商普遍採取的模式。這種模式下開發商對於整個商業項目的發展全權把握，但在運營能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰。

首先在前期就應該對於項目有合理的認知和規劃，充分調研項目的所處城市（包括南北地域、氣候分析、城市政策、城市規劃等）、人口（城市中的民族、年齡、學歷、收入比、目標客群分析等）、產業結構、商圈分布等。其次通過前期標杆項目展示開發商自身強大的運營能力，讓具有受到市場認可且與自身定位相契合的商戶進場，並達成合作共識。在開業前制定項目業態認識系統，使消費者能深刻認識商業項目的業態功能、分布、定位和組合方式，開業時對消費市場有轟動性的市場推廣計劃並鎖定開業時的促銷對象進行宣傳，以求一炮而響。開業後儘可能的達成前期的各項經營方案和規劃，以系統的管理運營能力幫助商戶經營。由此開發商可以依靠長期穩定的現金流，獲得項目物業的增值。物業通過商業運營包裝進入資本市場，可通過經營性物業貸款、商業抵押貸款證券化（CMBS）、房地產投資信託（REITs）等方式進行融資。

結語

近年來商業地產的管理越來越規範，開發商的運營模式直接決定了整體項目的成敗，隨著市場以及國家政策的變化，開發商們也開始注重整體項目的租售比例。商業地產的本質在於如何處理供需關係，通過發現消費者需求，滿足消費者需求和適度創造消費者需求來解決日益變化的供需關係。通過精確鎖定目標消費者需求，營造最具吸引力的消費場景，合理組織商品供給，才能提升項目經營業績和投資回報。

文章來源：仁達評估上海

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