特色小鎮如何衝出房地產包圍圈？

近年來，特色小鎮在中國的發展之勢有如星火燎原。從中央到地方多項政策密集出台，鼓勵特色小鎮的發展。各級地方政府努力尋求渠道，試圖創新建設理念，轉變發展方式，探索出一條小城鎮健康發展之路。在政策鼓勵下，不少房地產企業將開發特色小鎮作為重點業務之一，參與特色小鎮建設的計劃或項目也紛紛出爐或在各地布局。然而，當前許多特色小鎮的發展似乎偏離了初衷。大部分或流於形象工程、表面光鮮但卻沒能帶動產業發展、農民致富；更有甚者淪為穿著「特色小鎮」馬甲的房地產項目，成為房地產商新的金礦。

本文指出和分析了目前特色小鎮主要面臨的兩大問題。一是地產模式過度依賴；二是土地政策支持不足。然後提出了三種發展模式，即龍頭帶動模式、平台驅動模式和功能聯動模式。

特色小鎮面臨的兩大問題

問題一：地產模式過度依賴

特色小鎮建設中出現了一哄而上、定位雷同等現象。其根源就在於對房地產模式過度依賴，其商業模式甚至是「以特色小鎮之名，行住宅開發之實」。特色小鎮需要聚焦於可以支撐當地經濟長遠發展、有競爭優勢的特色產業，如醫康養、旅遊、金融、高端裝備等，以此促進產業轉型升級，進而成為經濟發展支柱。

目前特色小鎮多以房地產開發為主，「房地產化」非常突出，土地成本被節節拉高，特色產業則難以實現，農民利益無法保障。為遏制房地產模式的泛濫，各地政府紛紛出招。北京市政府即明確表示，以功能產業和人口合理確定建設規模，嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發。

誠然，過度的「房地產化」絕非正確發展方向，但我們也應認識到，在合理範圍內對住宅用地鬆綁，能有效激發社會資本的活力，促進特色小鎮的發展。因此過度的房地產化應堅決杜絕，而合理的商住配套應酌情支持。但隨之產生的問題是，土地政策能否提供支持？

問題二：土地政策支持不足

特色小鎮的建設必然會出現與土地相關的問題。特色小鎮土地性質複雜，既有國有建設用地，也有集體建設用地和農用地。如何妥善處理好各種性質土地之間的關係，提高利用效率，解決特色小鎮新增用地需求大、存量土地利用率低、土地結構不合理等矛盾，對特色小鎮的開發至關重要。因此，有效處理好集體土地的流轉問題、實現集體土地的合理利用也是土地集約發展、推進特色小鎮培育工作的重點。

應該說，現有的土地政策仍舊存在不少限制，導致農村土地市場具有較大的限制性和不確定性，無法真正推進其流轉和置換，降低了企業參與特色小鎮建設的積極性。因此，如果能在法律法規制度上有所創新，對特色小鎮的培育有重要的推動作用。其中，重慶「地票」模式，給統籌城鄉用地的制度創新帶來了不少啟示。將農村閒置的宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、公共設施用地等集體建設用地復墾為耕地，能夠盤活農村建設用地存量，增加耕地數量。按照我國土地用途管制制度和城鄉建設用地增減掛鉤、耕地占補平衡的要求，增加的耕地數量可作為國家建設用地新增的指標。重慶新增指標的節餘部分（優先保障農村建設發展後的節餘指標）就形成了地票。按照增減掛鉤政策，地票與國家下達的年度新增建設用地指標具有相同功能。通過交易，獲得地票者就可以在重慶市域內，申請將符合城鄉總體規劃和土地利用規劃的農用地，征轉為國有建設用地。

誠然，農村土地制度改革是一項系統性、全局性、政策性極強的複雜工程，關乎億萬農民生存根本，關乎城鄉統籌發展，也涉及土地管理法、物權法、擔保法等法律法規的適時修訂。各地政府在小鎮建設的過程中，可積極尋求制度創新，統籌城鄉發展，激發企業參與特色小鎮的積極性。

特色小鎮產業發展的三種模式

特色小鎮的生命力在於產業。在人口規模不足、產業動力不足的情況下，即使再好的規劃，也沒有辦法實現。地方政府可考慮龍頭帶動、平台驅動或功能聯動這三種模式，真正打造出特色小鎮的產業之魂。

龍頭帶動模式：在選擇特色小鎮的開發合作夥伴時，很重要的標準是能否帶來龍頭企業，或者與當地龍頭企業合作，以產業資源形成集群效應。從而形成主題產業生態體系。這個模式的典型代表是杭州雲棲小鎮。在這個模式中，如何給予龍頭企業充分的激勵，使其成為小鎮發展的主角而非被招商的對象，如何讓整個生態體系中的利益相關方——龍頭企業、產業生態體系相關企業、開發商、當地政府等等，發揮各自的價值並獲得合理的回報是兩個根本性問題。

平台驅動模式：如果一時難有龍頭企業，那麼打造培訓未來龍頭的各類平台就尤為重要，如研發、商貿物流、金融、IT服務類等平台，以使形成產業集聚。服務類平台屬於第三產業，對建設用地的需求相對較低，污染小，且能帶來同類型企業的集聚，對特色小鎮的產業有很強的促進作用。

功能聯動模式：如果當地有很好的資源稟賦、區位環境、歷史文化等，那麼可以將多種功能有機組合、充分挖掘。比如通過「旅遊+農業」、「旅遊+文化」、「旅遊+康養」等做足、做強、做出特色產業鏈，覆蓋「居、職、娛、教」功能。隨著城市化進程的發展，居民對農業（包括觀光和科技）、文旅和康養的需求越來越大，若能挖掘當地特色，在城市周邊布局，形成功能聯動，也會培育以大消費為特色的產業集群。

特色小鎮建設對推進新型城鎮化、推動經濟轉型升級和發展動能具有重大意義。特色小鎮應以鮮明的特色產業為基底，讓真正有產業資源的企業扮演主角，通過制度創新為小鎮建設保駕護航，使特色小鎮真正促進地方經濟轉型升級，推動新型城鎮化和新農村建設。

文章來源：麥肯錫諮詢公司

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

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