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我们经常看到某些自媒体软文为了推一些很难卖的乡镇盘动不动就吹嘘哪里哪里是下一个园区，比如不久前就好多吹捧漕湖的文章，理由很简单，某个“土财主”在那高价拿了块地，2年了一共也没卖掉几套，于是发动没有底线的自媒体狂轰乱炸。但是再怎么轰，漕湖就是漕湖，相城区里也算是最为偏远的板块之一，所以“土财主”的项目几年内怕是都得继续煎熬了。
今天我们也跟个风，不吹某个单独的项目，我们吹一个板块！
如果说苏州只有一个板块未来能接近园区的高度，这个板块最有可能是哪里？
近期的土拍给了我们一个明确的方向！
11月14日，吴江苏州湾三宗地块无悬念的以现房前一手拍出，各项指标都非常接近，楼板价15500左右，容积率1.5或1.6。
先说说土拍反映出的市场热度：
1、苏州土地市场依然比较强势
近期挂出的优质地块基本还是现房前一手售出，只有那些位置非常偏远的板块会有国企背景的企业托底。相对于全国市场来说还是比较强势的存在。
比如隔壁的无锡，近期就出现过多宗地块流派的现象，而苏州到目前为止还没有地块流拍，比较偏远的通安地块也被金地以1万1的楼盘价拍入囊中。
2、为了拉低地块的溢价率，让数据好看，现在流行的直接挂高地价的做法，底价和最高价之间的空间很小
所以一个地块成交，一般只剩下2个价格，1是底价，2是现房前一手的价格，考虑到目前总体融资环境的严峻，几乎没有企业再敢以现房价格拿地。
所以大家判断一个地块是否优质的办法也非常简单：
底价成交的：基本没人要的，很有可能还是被地方zf托底的
现房前一手成交的：优质地块，未来可期
现房成交的：手滑了要拿人问责的那种
3、一个城市是否不断有新的开发商加入是这个城市是否有吸引力的重要体现
早些年的苏州楼市，是个标准的地级市，虽然不缺大牌的开发商，但总共也就那么几家，数也数的过来。但近两年品牌开发商数量大幅增加（伴随的也是城市价值的巨大提升，这点和楼市很像，价格低的时候无人无津，越涨买的人越多，今年上半年涨成这样周边上海的客户都跑过来买房了）。
近两年来苏州的土拍，几乎每次都有新的面孔出现。7.24二线最强调控出台之后，是否还有新的开发商加入战局，对于我们判断开发商们是否还看好苏州这个城市的前景有重要的影响。还好，依然有新玩家入局，这个玩家就是近期因为手滑而一炮而红的南京星河地产。
虽然木渎的第一块地因为手滑而以现房价拿下，提高了不少项目财务成本，但是这个乌龙事件已经成为各家自媒体茶余饭后的话题，通过这种方式让苏州的地产界以及购房者了解项目的品牌，这笔免费的广告费倒是也不亏。
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星河不来则已，一来就是连续3块地，一副来势汹汹的样子。
看了下他拿的3块地和楼面价，不错，都是可以操作，有利润空间的项目。在这个时间节点以这样的楼面价进入苏州市场，这家开发商的眼光还是不错的。未来的项目大家也可以小小的期待一下。对比下当初比他“豪气”的多的大举杀入苏州的两位“大佬”，恒大和鲁能，星河的战略眼光要好的多。
星河近期拿的3块地：
9月27日，竞得木渎37号地块，楼面价15380元，现房销售（就是手滑出名的这块地），其实这个楼面价对比木渎之前众多的2万5左右的“地王”们已经很幸福了，地价便宜了近1万，未来操作空间很大的。
11月6日，星河拿下平江新城45号地块，楼面价近1万8，就在仁恒浅棠的南面，参考仁恒的售价，这个楼面价的利润空间还是很有保障的。
11月15日，星河挺进新区，拿下横塘55号地块，楼面价17340元，这个价格也不算高，旁边吴中区的旭辉都会上品就卖2万6了，而项目地块属于新区，往北1公里左右就是仁恒3万多楼板价的项目，所以这个价格妥妥的也是稳赚不赔的。
从星河最近大举拿地进入苏州我们可以得知：
1、市场说冷也是真的有点冷，很多优质的地块没人问津以至于被外人“捡漏”（更有可能是开发商融资渠道被堵，有心无力）
2、地价有了实质性的大幅下降，购房者的春天正在来临
3、星河眼光不错，苏城连下3子，都是有不错利润空间的好项目
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聊完近期土拍的总体概括回到本文的重点，未来具有巨大发展空间的整体板块，这个板块就是吴江的苏州湾体育路以北板块：
算上11月15日成交的这3块地块，苏州湾体育路以北的板块里已经汇聚了9个在售、待售的项目。并且，所有的项目容积率不超过1.8，这点至关重要！这也就意味着未来，全苏州范围内，低密楼盘最为密集，整体板块价值最为统一的高端改善板块出现了！
即使是园区，也很难找到一个板块能完全符合以下的要求：
1、环境优美（天赋）
2、板块配套成熟
3、交通便利（高架、地铁都有）
4、产业发达
5、“人心所向”
6、低密楼盘汇集
对于园区来说，最难的一点就是最后一条，低密楼盘汇集。
除去金鸡湖东西两岸的低密别墅不谈（这个普通人真的够不上），即使是目前环境最好的月亮湾板块，花语江南本身也是高低配的项目，旁边的铂悦犀湖、月亮湾也是高层为主的社区。奥体板块也是一样，仁恒海和云庭的容积倒是不高，但周边全是高容积率项目。
青剑湖板块项目容积率倒是都不高，环境也还凑合，但青剑湖板块没有地铁，现在没有，规划中也没有看到，配套也完全谈不上完善。
所以，一个板块要成为真正有潜力的高端板块，难的不是满足其中的一两条，而是全部满足以上的条件。
回到吴江苏州湾这个小板块来看，1,2,3,6这些条件都已经成型这点不需要多言了。
最为大家所诟病的是第4点和第5点两项，没错，也正是这两天让大家的看法产生了分歧。
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我们也不认为苏州湾已经达成了这两点，但是我们看到了苏州湾达成这两点条件的一点小趋势。
苏州湾规划就是总部经济为主，周边完全没有工厂，所以产业发达这一点一直是最为让人所担心的，这里会不会成为一个睡城？
总部经济的大楼没少盖，但引进情况目前来看并不太乐观，关于日后这边的CBD能否成型或者说多久能成型，老实说小编也不知道。
但是，小编认为我们是不是可以这么想这个问题，总部经济CBD不是苏州湾的底层基础，而只是锦上添花，抛开这个CBD不看，苏州湾现在是什么样子？
目前朗诗熙华雅苑和名门府都已经公开，如果你去他们的销售聊一聊就会得到两个消息：
1、客户很多，南面过来的为主。
2、全款客户很多。
这里面体现了什么信息？
1、吴江的产业很发达，并且这几年来取得了不错的发展成果，本公号前两天有专门的文章介绍；
2、吴江以盛泽为主乡镇经济很发达，有钱人很多，他们买房的第一选择就是苏州湾，这里已经是全体吴江人“人心所向”的所在（运东这样的板块吴江人是不会买的）
3、多数苏州人还没有“觉醒”，就像当初错失园区一样，绝大多数的人也将错失“苏州湾”
本公号有不少有眼界的粉丝，在群聊天中我不少次看到有人在问及建发苏州湾的两块地的进度，明显已经盯上这两个项目了。小编不得不说他们真有眼光。
建发在苏州的项目品质有目共睹，如今又在如此优越的板块连拿了2块地，不得不让人对这两个项目充满期待。
所以对于苏州湾而言，本身产业发不发达并不重要，整个吴江产业发达就够了，因为这里已经是全吴江人的“人心所向”，只要在吴江混的不差，都是要在这里买房定居的。
近期小编收到的高端付费咨询，也都是吴江盛泽那边的置换咨询，也是把吴江其他板块的房子卖掉然后到苏州湾去买房。
苏州湾的小趋势已经成型，自身CBD的成型则最好，慢一点也不影响这个板块的崛起。
所以，小伙伴们，如果你们也有买套终极改善的需求，这个板块里的项目，是应该重点考虑的。反正，小编看完那边的项目后是只恨兜里没粮啊！