2020年的上海楼市可谓“命途多舛”，尤其是在2020年年底，似乎又掀起了一波“翘尾小高潮”。
要说上海楼市的“崛起”，实际上从去年的下半年就开始了。伴随着疫情的影响力下降，房地产市场的复苏加速，“嗅觉”灵敏的上海楼市可以用“滚烫”来形容。
但随着2021年的开年，在“二手房两小时跳价40万元”的躁动之中，上海政府“稳、准、狠”的一系列调控操作，让上海的房价迅速回稳，回顾2020一整年，上海楼市又给大家留下了哪些深刻的印象？
我们请到了幸福里签约专家团中的三位成员：@黄欣伟、@三缅和@xi说楼市来为大家解答上海的置业新逻辑。
伴随着年末汹涌的抢房潮，每一个身处其中的人都切实感受到了城市的变化，而这些变化究竟给人们带来了什么？又将对2021年的刚需买房带来哪些新的影响？
2020年，总共有四个大事件可能影响2021乃至更深远的上海楼市。
第一个事件是2020年三四月间的中海退地：在疫情刚过全面复工复产期间，开发商本着谨慎心态，采用业内半公开的围标方式实现底价拿地，但是之后不论是对该事件的定性和【罪与罚】，这之后的上海商品住宅开发用土地基本都实现了溢价30-40%，这基本注定了市场乃至管理层对后市的预期和要求，虽然不能百分百地“地价决定房价”，但对于地价支撑房价的态度已经明确。
第二个事件是抢人大战，其实抢人大战不是从2020年开始的，但是各地抢人大战的“大尺度”是从2020年开始的，或者说疫情加剧了各地对于抢人大战的参与紧迫感，包括上海在内的“利好一再释放”，本身已经反证了——前期抢人大战条件同质化之下的效果有限，所以连北上广深这般皇帝女儿不愁嫁的城市都开始加入其中，各地包括高房价地区需要鲜活和积极购买力的迫切可见一斑。
第三个事件是恒大先跑。在2020年四季度尚未到来之际，恒大率先宣布全国楼盘统一七折，这比那些按部就班（等国庆长假再做动作）的房企而言纯属“抢跑”，事实上恒大在四季度来临之前已经通过抢跑来获得了领先身位，可见在刚需购房群体中，价格仍然是最有效的驱动力。
第四个事件叫做翘尾行情。四季度上海楼市“越来越像深圳”，不论是打新摇号，还是“短期贷款支持打新”，还是“房东买菜回来跳价50万”，追踪源头都是因限价导致的一二手房价格倒挂所衍生出来的各种乱象，年底达到高峰。一般而言翘尾行情存在惯性事实也如此，于是在2021年的1月21日，上海楼市新政率先登场，那些以为“文件上没有房住不炒就万事大吉”的经验主义者，将重复2016年四季度全国楼市巡回调控的应对表情——源于满不在乎，过程步步惊心，最后草木皆兵。
总结一下，2020年的上海楼市，留给我们的“需要上海房价坚挺上海房价果然坚挺上海房价坚挺误会”，可能在2021年1月21日之后，要重新认识上海房价的预期。
2020年是极不平凡的一年，由于新冠疫情的影响，世界格局发生了深刻变化，并将对全球经济产生深远影响，而对中国来说也是“危”“机”并存。上海作为中国经济的桥头堡，也有许多令人瞩目的事情发生，比如陆家嘴论坛，世界顶尖科学家论坛，疫情影响下的上海进博会，促进消费复苏的五五购物节，上海国际电影节，如期开跑的上海马拉松等。
当然，同期上海楼市也有不少大事令人印象深刻，如徐汇滨江板块香港置地创造内地总价地王310.9亿元，中海600亿投资黄浦旧改，共有产权房扩围聚焦刚需人群，土拍规则三大变化，户籍与人才政策等，市场方面，最严征信遏制假离婚炒房，新房供应量上涨，年均认筹率暴增等等，楼市的各种信息也令人目不暇接。
但是要说对未来上海楼市的影响，还是要用更宏观一点的视角来看，个人认为在未来对上海楼市能够产生影响的大事件，可能表现在这几个方面。
影响事件一：浦东大开发30周年。
30年前的浦东大开发是中国改革开放的一个标志性事件，无论是放在中国还是在上海，它都有非常典型的历史意义。在30周年之际，不仅以往的成功发展经验让这座城市更加富有魅力，同时也让上海站在了一个新起点上，结合去年提出的“浦东再出发”“再造一个浦东”的新蓝图，让整个市场对浦东乃至整个上海未来的发展充满期待，这会对上海未来楼市产生积极深远影响。
影响事件二：“十三五”圆满收官，“十四五”蓝图展现
“十三五”时期上海取得巨大成就，城市能级上升、核心竞争力更强，2020年，上海跃居全球城市经济总量第六位，首次跻身“全球金融中心指数(GFCI 28)”、《新华—波罗的海国际航运中心发展指数报告（2020）》两个排名前三。在此基础上，上海制定了十四五规划和2035年远景规划，明确了今后5年乃至更长时期的发展目标和任务，这些措施将会对上海楼市的产生长期深远影响。
影响事件三：深化“两张网”，推动上海城市数字化转型
2020年上海互联网与智能城市建设进入一个新时期，移动端“随申办”服务已全面覆盖上海常住人口，平均月活超1000万。2020年7月上海“一网通办”作为经典案例被写入《2020联合国电子政务调查报告》，11月18日，上海获得世界智慧城市大奖，这是中国城市首次获得该奖项。
2020年9月上海市城运大厅启用，12月10日，上海城市数字化转型工作领导小组会议举行，提出加快打造具有世界影响力的国际数字之都。一个城市的发展最终体现在城市的综合管理能力上，数字化时代的上海犹如注入新的灵魂，给未来上海带来更多能级提升，会对楼市产生积极影响。
影响事件四：人才争夺战
在全国各大城市“人才争夺战”打响了好几年以后，2020年上海终于坐不住了，这个老龄化严重的城市，在9月、11月、12日连续三个月连发5次落户开放政策。从应届毕业生、留学人才、骨干人才以及技能型、特殊贡献型人才，上海对人才的吸收政策更加灵活，面更加广。人才的合理流动和吸收也将对未来上海楼市产生积极影响。
除此外，在本月（因春节未过，我们暂且把它归为2020年的政策）上海市十五届人大五次会议中提出，未来五年上海将加快构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇打造成“独立的综合性节点城市”。
与之前提出的“城市副中心”、“卫星城市”不同，上海即将打造的5个新城是相对独立的城市，是与中心城区并驾齐驱的城市群，突破了单中心的城市框架。这种建立独立型城市的信息，也让上海未来楼市有了极大的想象空间。
2020年，上海楼市可谓是“跌宕起伏”，尤其是年尾的一波“涨价”，让刚需们措手不及，而2021年新年伊始，住建部就造访了上海，接着，这座城市就接连发布了一系列新的调控政策，新政策具体是哪些内容，又将如何影响房价，哪些版块刚需购房者更应该重点关注？
上海房价突然“起飞”的原因其实有很多。
第一个很重要的原因：需求。自16年发布60个月社保要求之后，自2020年末已将近有5年时间。这个时间正好对应60个月的社保缴纳期限，换言之大量上海外来人口已经获得房票。
第二个很重要的原因：渴望。眼前他人起高楼，眼看他人宴宾客，别说深圳、杭州，就连众多三四线城市，过去几年房价都大幅上涨甚至翻番，反观上海在强力调控下连续4年房价几乎横盘。换成谁，谁不羡慕嫉妒恨？尤其是随着深圳二手房均价一步步破5、破6、破7，已经与上海房价逐步拉开差距。这可不仅仅是数据上的差距，更是心理上的一种不平衡。
第三个很重要的原因：推力。上海这一轮房价的启动，是从二手房市场开始的。2020年全年二手房市场成交量突破近4年的新高，尤其12月达到4年来的新高3.88万套。而这一轮二手房市场的成交热，又是靠学区房带动的。大城市每年年尾、三四月份都是学区房旺季，学区房又本身在任何调控下都属于强势优质资产，或者称强刚需。因此，这一轮的成交热，始于学区房，但最终波及到了整个二手房市场、新房市场。
第四个很重要的原因：购买力。上海虽限购门槛超高，但之前对于JLH这些漏洞并未封堵。房价风平浪静时，很少有人会提前布局JLH，但一旦楼市起来，八仙过海各显神通就纷纷出现了。而上海本地的购买力、上海企业的购买力放之世界都堪称巨无霸级，一旦楼市拐点出现，流入楼市的购买力堪称惊人。这也是为何能1小时就能涨价40万的其中一个所在。
当然，还有一些共性的因素，比如本土楼市分化、资源分配不均匀、货币流入喜好等，这些就不展开了。
综上，深圳、杭州、东莞与上海房价上涨的本质逻辑并不完全相同。逻辑不同，说是轮动效应并不完全准确。这次上海更像是一次需求被点燃后的集中爆发。
那么，哪些因素会主导上海今年的房价走势呢？
来看下这次上海出台的具体调控政策。
1、加大土地供应，主要集中在5大新区（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）及郊区沿轨道交通周边；
2、JLH的封堵；
3、提高二手房交易成本，增值税从2年免征改为5年免征，不足5年的全额征收；
4、严防资金违规流入；
5、无房人优先购房。
不难发现，这次调控主要集中在新房购买+二手房交易环节，目的是抑制炒房、保护自住，也是对国家“房住不炒”长期大方向的又一体现。
整个2020年，上海的刚需房市场（假设以上海新房均价定义刚需客群）主要是两大方向：一是享受了所谓“定向放开（限购）”的临港区域，看起来其具备“落户政策优惠导入人口”和“房价尚处于上海的洼地之一但规划看好”；二是从大虹桥到长三角一体化的利好脉冲，带来的沪西门户特别是青浦第一松江其次的两大板块，“刚需向西走”已经成为用脚投票的事实佐证。
在上述“两股三区”之外，嘉定和奉贤次之或者说“风头不够健”，原因多方面，可能是比较优势当中的暂时落后，也可能是（比如奉贤）内需切面仍然深入人心，轨道交通5号线通达奉贤，但不改奉贤“本土房子本土人口消化”的对位关系，可见“地铁为导流第一载体”的经验主义在“规划+地铁”的双剑合璧面前，已经落后。
结合到2021年，不可不提2020年12月31日的【上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2030年远景目标纲要】。在该文件中规划了上海的空间新格局——把嘉定、青浦、松江奉贤和南汇，打造成五个“独立的综合性节点城市”。
坊间一片叫好，认为和之前上海曾经规划的城市副中心提法相比较，“五个独立城市”更加霸气侧漏，但冷静之余也不妨担忧，相比较之前“享受市中心辐射效应的城市副中心”定位想必，“五个独立城市”因为受制于（1）和市中心距离不可拉近（2）需要自力更生来实现城市中的城市，其发展长度和难度不可乐观。
所以，站在上述认知之上，可以将“五大独立城市”作为远期目标，也可以说五大独立城市的提法，之于房价的印象分不增反减，更可能认为是“开发商透支五大新城规划利好来收割房价”，那么五大独立城市的提法对上述区域是——减分项。
将上述两个时代背景结合来看，或者说运用对冲思维来看，原本就导（外来）客相对不利的奉贤和嘉定，可能要被从推荐名单中率先撤下，结合后期供应量的预期，临港和青浦仍然值得首排推荐：前者看产业导入，后者看大虹桥的辐射效应和长三角一体化的推进实证，相对而言，他们的概念、规划、产业、现有基础都领先于其他三区，推荐刚需购房者适当侧重。
《幸福锦囊·新春置业特辑》栏目系列文章，汇聚了房地产业内资深人士、行业大咖以及一线从业者等群体，从全国热点购房区域入手，深入分析近期各地楼市行情，旨在聚焦房地产市场的现象与走势，为大家梳理2021年城市置业新逻辑。