编者按：随着调控收紧，各地楼市紧急“打补丁”，因此全国22城第二批集中供地纷纷延期，而作为全国楼市风向标的北京，一举一动都牵动着全国的神经。回顾第一批集中供地，仅仅过去三个月时间，北京首批项目就已陆续入市，新房市场集中放量，将会对楼市带来怎样的影响？幸福里推出系列策划——探房，实地探访北京首批集中土拍地块，结合大数据分析下半年市场走势，还原真实楼市动态。第三期聚焦——京西南版块。
来源：幸福里资讯
作者：齐思蕾
编辑：王小玉
北京首批“两集中”供地30个项目即将入市，截至8月13日，京西南已有8项目宣布亮相。
“集中入市”四个字就像一个加速按钮，所有在赛道上的人，主动或被动的，都在跑。
首批集中供地项目来了，京西南9盘已有8盘入市
8月11日，距离熙悦晴翠拿地正好一个月，幸福里实地调研发现，该项目在没有户型图、没有效果图、销售价格未确定的情况下，就已搭建了城市展厅匆忙蓄客。
“3个月入市，4个月开盘，每天最少要有100组带看！”位于石景山的长安悦玺则给“着急”二字添加了具体“指标”。
现场销售告知幸福里，不出意外，该项目将在8月底开盘。
两个项目“超速”入市，只是个别开发商在“焦虑”吗？事实并非如此。
据幸福里统计，三个月前北京首批集中供地中，京西南片区共成交9宗地块，其中8宗于日前公布案名，3个月内亮相率高达88%，近半数开放了售楼处或城市展厅，仅门头沟1个项目还在“酝酿”。
“抢跑入市”成为了这批地块的四字真言。
附近中介人士向幸福里表示，由于长安悦玺、熙悦云上等即将入市的项目，最高售价高于区域在售楼盘，导致部分在售项目近期大有趁势炒作区域“涨价”之意。
对此，幸福里认为，多项目加速推盘一定程度上会稀释市场购买力，促使市场降温，但从过往市场表现来看，如果多个开发商同时“渲染”楼市热像，购房者很难保持理性判断。
8个楼盘集中入市，将给京西南楼市带来什么影响？购房人又该做何选择？
由于房山、门头沟分别仅有一宗地，且有明显的刚需和改善的倾向，因此幸福里将针对购房者关注度较高的石景山、大兴和丰台，一探市场。
石景山、丰台-有项目主动“避战”，加速推盘
石景山作为近年来北京新房主战场之一，有长安街、“西贵”、冬奥、新首钢园区改造等诸多利好因素为其贴金，因此吸引了大批海淀、西城、丰台甚至房山等区域的购房者前来置业。
又因挨着横贯北京东西方向的长安街，经常发生楼盘重名。2020年至今入市的楼盘超过71%冠“长安”之名，如刚亮相的长安悦玺，以及已经入市的长安九里、长安云尚、长安和玺等。
“长安”二字就是石景山新房的金字招牌，楼盘名称同质化相当严重。
那么，他们产品形态和户型也存在同质化情形吗？
目前，区域内在售新房项目超过8个，其中4个楼盘房源还存在可选择空间，与刚入市的长安悦玺一样，主要是100平米以上的大户型，可选择面积段大同小异。
户型、面积段、价格，甚至连开发商口碑都高度相近，长安悦玺的“超速”入市导致区域新房项目不得不调整推盘速度，以避免“近身肉搏”。
不过不同的是，长安悦玺此次入市将补足石景山新房市场中170平米以上户型的缺失。
值得一提的是，一向以改善为主的丰台园博园板块，此次即将入市的熙悦晴翠和园博金茂府都将面向刚需客群，供应部分小户型产品。
如熙悦晴翠将在南区地块供应少量40-70㎡一至两居，园博金茂府则会推出80㎡左右两居，总价分别为340万和480万起。
幸福里从中介处得知，该片区在售新房项目有中建·国望府和首开保利·熙悦天寰，最低总价480万起，以改善和高端改善客群为主。中建·国望府起始总价更是高达1200万/套。
因此，过去刚需客群大多选择二手房或外溢至其他城区，未来新项目入市后，将为首套置业客户带来有效补给。
大兴-二手房销售转战新房，改善客群选择增加
“现在的大兴新盘多，佣金高、成交快，而且相对省事，所以最近会投入更多精力卖新房。”一位二手房中介对幸福里表示。
曾几何时，开发商在北京拿到一块地，会投入大量时间研究产品，争取在全国打响口碑，一举成名。如今，这一切都在渐行渐远。
拿地三个月入市，直接上渠道，成了部分楼盘的标准动作。
据幸福里了解，这套“打法”多用于竞争激烈的区域，比如此次入市的石景山长安悦玺。“大兴的楼盘后续大概率也会使用渠道，”该中介表示。
作为刚需主战场的大兴，其实自去年开始就动了“改善”的心思。
此次亮相的4个项目，从指导售价和将推户型来看，仅有德贤华府和和悦璞云有小户型，面向刚需购房群体，其他两个项目已经在价格和产品上全面向改善“进击”，大兴缺位多年的高端产品将得到进一步补充。
通过实地了解，幸福里发现区域内在售新房较去年上半年数量明显提升，价格也对应有所上涨。
目前活跃新盘熙悦宸著、新城·熙红印均价分别为6.52万/平米和6.47万/平米，中海京叁号院更是以约7万/㎡均价入市，新房项目价格持续走高，去化速度却放慢了。
需要注意的是，以上三个楼盘在采用了渠道销售的前提下，去化速度仍不及预期，或一定程度上说明大兴改善客群还待进一步发掘，市场对高端产品的认可度尚待提高。
此外，近期新城熙红印还因为销售违规，被北京市住建委暂停了网签。这或一定程度上代表了操盘企业“焦急”的心态。
未来4个项目入市，纯改善项目如未来云城和熙悦云上或将面临一定的去化压力，至于区域内其他项目，压力或许更大了。
通过实地走访与数据分析，幸福里发现了北京楼市的一个现象：
北京西南片区新房的区域壁垒、一二手房的壁垒正在逐渐减弱，并且彼此之间的房价会相互影响。
截至目前，北京首批集中供地成交的30宗地块里，已有20宗完成亮相，近半数搭建了售楼处或临时展厅。
心急如焚的开发商、斗志昂扬的中介、窃窃自喜的竞品销售、观望的“改善”客户以及彷徨的“刚需”......幸福里认为，随着北京第二批集中供地日期临近，“抢跑”入市将成为各楼盘的常规动作，新房市场的竞争激烈程度将进一步提升。