7月的房地产市场调控力度并未减少，7月29日，住建部更是约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市，要求加大调控和监管力度，稳定房价。在这样的政策背景之下，各个城市的房价将会迎来怎样的变化？又有哪些城市可能面临新的调控？今天，国家统计局公布了《2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的权威数据，幸福里研究院分析师将为你进行通俗易懂的分析和预测。
核心观点：
1、7月涨幅全面回落，新房、二手房涨幅收窄城市均达到29个；
2、新房方面，青岛、海口、银川领涨全国，而重点城市深圳、成都趋于稳定；
3、二手房方面，海口、长沙涨幅突然增高。
据国家统计局70城新房价格指数计算，6月70个大中城市中，51城出现环比上涨，3城环比持平，16城环比下降。其中，上涨的51城中有29个涨幅收窄。所有城市平均涨幅为0.3%，比6月涨幅回落0.1个百分点。
二手房房价41个城市环比上涨，3城环比持平，26城环比下降，6月则是48个城市环比上涨。7月41个涨幅上涨的城市中，有29城涨幅收窄。所有城市平均涨幅为0.1%，比6月涨幅回落0.2个百分点。与6月相比较，7月份的二手房价比新房房价有更明显的回落势头。
分城市等级来看，一线城市的新房二手房涨幅回落都很明显，直落0.3个百分点，而三线城市的二手房涨幅回落最为明显，直接转为负增长。
幸福里分析师表示，7月份全国房价的涨幅全线回落。7月份多个城市调控政策频繁出现，而且多地传出贷款额度紧张的消息。新房方面，新房积分摇号购房、凭票购买新房等措平抑房价手段持续加码。加上7月不少城市新房去库存完毕，出现涨幅回落现象亦在情理中。二手房方面，深圳打响二手房指导价第一波，随后成都、西安跟进，紧接着宁波、三亚、上海、绍兴、无锡、东莞、金华等地相继出台相关政策。截止到8月初，已经累计10多个城市出台二手房参考价格机制，加上贷款紧张，二手房的回落有迹可循。
新房环比涨幅前五的城市是青岛、海口、银川、无锡、北京。
其中，北京涨幅0.8%，比上月涨幅有所回缩，但仍然是一线城市中涨幅最高的。这是由于北京7月新房入市仍然较多，市场交易量没有下降。也从侧面证明了北京新房需求确实庞大，需要比较长的时间进行“软着陆”。希望8月北京第一批“两集中”供应土地的市，给北京市场加大供给量，能够让市场价格趋于稳定。
青岛、海口、银川是省会城市涨幅最高的前三位，涨幅均达到1%，也是全部城市涨幅最高的前三位。但是这个涨幅要远小于6月最高涨幅（济南1.5%）。这三个城市中，银川由于上半年平均涨幅较大（新房1-7月平均涨幅达到2.28%，全国第1），已经在8月1日被住建委约谈，要求加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
综合今年1-7月的情况，青岛、海口月平均涨幅在全国前20之外。幸福里研究院认为，这两个城市本月出现在涨幅前列，或是由于其他城市纷纷出台调控政策；或是其他城市新房去化完毕，楼市快速降温；因而将两个暂时没有强力调控政策的省会城市推到了前列，需要持续观察一定时间。
根据幸福里研究院的初步观察，青岛的这波新房大热，是由于城市区与黄岛开发区之间隧道与跨海大桥开始施工，开发区海景房突然大热带动的。这也意味着工作在市区、生活在西海岸也这种都市圈生活模式更加趋向现实。
幸福里研究院在上个月已经发现，无锡领涨同等级城市（非省会的三四线城市），6月涨幅1.2%，7月涨幅0.9%，仍然处在高位。无锡已经在7月颁布了二手房指导价格，可能新房方面需要新一轮调控。
环比下跌最明显的5个城市是岳阳、遵义、昆明、大理、韶关，可见我国西南地区城市，新房供给是比较充分的，再加上人口吸引力较小，城镇化动力较弱，因此房价下降。幸福里研究院认为，这些地区需要注意控制新房供给数量，以免造成房价大幅下跌。
最近四个月，新房房价波动最小的5个城市分别是，襄阳、西宁、深圳、宜昌、成都。襄阳、西宁、宜昌由于位置偏远，供应适中，人口吸引力较小，市场需求并不旺盛，因此新房房价波动不大。
幸福里研究院认为，其中更值得关注的是深圳和成都，深圳新房房价涨幅连续4个月稳定在0.5%左右，成都稳定在0.3%左右，说明这两个城市调控政策确实起到一定作用，至少稳定了涨幅。但是，成都涨幅稳定在0.3%，要明显弱于今年1-3月的平均涨幅。深圳涨幅稳定在0.5%，却要高于今年1-3月的平均涨幅。成都新房市场是涨幅逐步下跌，而深圳新房市场或许还有调控的空间。
二手房环比涨幅前五的城市是海口、长沙、北京、上海、广州。
海口这波房价上涨来势汹汹，二手房、新房同时上涨，而且新房涨幅达到1.3%，需要持续观察市场的后续变化。
除了海口、长沙之外，其他二手房涨幅较大的三个城市分别是北京、上海、广州，均为一线城市。不过，三城市环比6月涨幅有明显回落，属于正常范畴。
二手房环比跌幅最高的5个城市城市是，南充、岳阳、牡丹江、呼和浩特、常德。
幸福里研究院认为，这些城市与新房跌幅前5位的城市比较类似，房价下跌多与这些城市人口稳定，城镇化动力较弱有关。值得注意的城市是岳阳，面临着二手房和新房的同时下跌，是此轮调控中第一个发布楼市“限跌令”的城市。岳阳市新建商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。
幸福里分析了最近4个月涨幅的稳定性，二手房房价涨幅最为稳定的5个城市分别是：济南、广州、沈阳、青岛、西安。其中平均涨幅最低的是青岛，涨幅稳定在0.3%左右；最高是西安，持续保持0.9%左右的涨幅。
幸福里研究院分析师认为，7月房地产市场与上月相比，涨幅回落更为明显。新房方面，环比6月55城上涨情况，本月房价上涨城市减少4个；二手房市场41城上涨，其中29城涨幅出现收窄。国家统计局权威的房价指数统计已经成为了调控政策的主要参考。
当下政策主要目标是“稳房价”，市场既要注意海口、长沙等涨幅突然扩大的城市；也要注意岳阳这类非热点三四线城市，楼市价格持续下跌的情况；还要注意观察长期稳定在较高涨幅的城市。这些城市是否会跟进调控加码，将是购房者迫切关注的问题。