文/田大叔
3月31日的土拍已过去数日，但土拍后遗留的话题热度依旧未减，“后土拍时代”留给业内和购房者一个很沉重的话题，房价是否会迎来新的“拐点”？
我的个人观点是，在坚持“住房不炒”的主基调下，无锡房价会迎来“二次补涨”，受政策及限价影响，房价涨幅或相对有限，顶多贴着备案价卖。
这个判断仅限无锡对楼市现有的调控政策下，我们忽略了外部环境对楼市及房价的影响。
当前外部环境十分复杂，尤其是在疫情影响下，各国经济陷入衰退，全球央行“大放水”，货币超发，引发经济通胀，钱不值钱，房子作为抗通胀的产品，可能会引发房价新一轮上涨。
中国百城近几年房价走势
今天我们不讨论悲观的国际市场，主要对“后土拍时代”给市场带来的影响展开讨论，本次讨论的区域仅限梁溪区。
3月31日的土拍，梁溪区有两幅地块参与竞拍，其竞拍结果大家已经知晓，我再稍微重复一下：
太湖淀粉厂地块被阳光城以12548元/平的楼面价竞得，成交总价11.632亿元，溢价18.31%；庆丰B地块被中梁以13324元/平的楼面价竞得，成交总价6.138亿元，溢价20.87%。
这两幅地块的竞拍过程持久漫长、竞争激烈，说明开发商对梁溪区土地价值的认可，凸显了梁溪区房地产市场的价值空间还很大。
截止目前为止，梁溪区共诞生10幅万元地块，高价地块遍布全域，甚至有些地块楼面价几乎要追平房价，给未来房价提供很大上涨空间。
梁溪区10幅万元地
我们来追溯下三区（北塘区、崇安区、南长区）合并为梁溪区后的土拍史。
2016年是梁溪区土拍元年，这一年梁溪区成功出让10幅地块，其中融创、融侨、富力、恒大、中洲表现抢眼，各在梁溪区斩获一幅高价地，除融创外，融侨、富力、恒大、中洲斩获地块楼面价都突破万元。
值得注意的是，融侨是首个在梁溪区拿地楼面价突破万元的房企，其溢价率达到269.23%，最终楼面价仅次于2019年南昌同创基业＆蓝城联合竞得的太湖广场E地块，太湖广场E地块成为锡城首个触顶竞自持地块，触顶楼面价18000.17元/㎡。
梁溪区太湖广场北E地块航拍图
2017年，受调控政策的影响，开发商拿地意向出现衰退，梁溪区仅成功出让9幅地块，且楼面价和溢价率都不高。
2018年，房地产市场重拾信心，开发商拿地再次出现激进苗头。这一年，梁溪区就成功出让13幅地块，其中华发、万科、绿地香港、华侨城、世茂、贵州大兴等均在梁溪区斩获优质地块。
值得注意的是，华发、华侨城、贵州大兴首次进驻无锡，其中华侨城带着一种全新经营理念和城市运营能力改变梁溪区乃至无锡，这是后话暂且不表。
深圳华侨城
2019年，梁溪区土地出让有所放缓，所出让地块都安排在下半年，下半年对开发商拿地很不友好，没有充沛的资金考虑优质的地块，所以在拿地上有点畏首畏尾。
我统计了下，2019年梁溪区共出让7幅地块，除太湖广场E地块表现抢眼外，其余6幅地块表现平平。
前面说过，太湖广场E地块被南昌同创基业＆蓝城联合以总价3.16亿元，自持面积450㎡拿下该地块。而该地块也成为锡城首个触顶竞自持地块，触顶楼面价18000.17元/㎡。
以上就是梁溪区合并后的土拍简史，从中我们可以看出梁溪区土地价值的不断改变，也感受到开发商对梁溪区土地价值的认可，我们也似乎看到主城区王者贵族的荣归。
既然有那么多开发商选择梁溪区，梁溪区必定有它的优势所在。
如果无锡格局像一张摊开的棋谱，那么梁溪便是那毫无争议的天元。
2016年2月，无锡原崇安、南长、北塘3区合并成立梁溪区，时至今日3周年过去。合并后的梁溪区更有效的实现资源整合，版图变大，拉开了大城市的格局。
无锡主城梁溪区
当时有业内称：区域调整有利于政府统一协调管理，打破现在因为部分区划不合理导致的各种城市管理的矛盾和冲突。
从地产层面讲，整个无锡区域划分更加合理，合并后的梁溪区市场容量相当，区域市场的可比度也更高了。
这次行政管理体制调整后，有利于市中心商业资源的整合抬升，合并后的新城区对于人口的吸附能力更强。
再有，历史人文的积淀主要还是集中于三大老城区，这对无锡整体城市的规划有促进作用，也更有利于奠定无锡在长三角的地位。
据统计，梁溪区累计完成重大项目投资466.23亿元，新增高新技术企业69家、雏鹰企业18家、瞪羚企业4家，主板上市企业3家、新三板上市企业14家。可谓集聚三区精华，发展大放异彩，取得了诸多新成就惠及板块市民。
无锡华侨城古运河大型文旅综合项目签约仪式
另外，梁溪区的城市配套和教育资源是其它区域无法比拟的。
三阳广场当年有着直逼新街口的气势，至今也是无锡商圈的绝对C位，一二号线也在此交汇，意味着地铁规划也是梁溪为核心。
作为无锡历史资源最丰富的城区如果加上锡师附小、连元街等这样百年名校，支撑梁溪区房价破3万不无可能。
江苏省无锡市连元街小学
以上种种因素就是开发商选择梁溪区的原因，而华侨城选择梁溪区更多的是站在城市运营的角度，去改变这个区域乃至无锡的规划和格局。
接下来我将着重聊一聊华侨城运河湾这个项目。
实不相瞒，前几天在锡楼文章中出现的马赛克截图都是来咨询华侨城运河湾的。
土拍之后，大家都在担心房价会不会再次上涨，尤其是各大售楼处临时取消优惠，加大了购房者的焦虑感，也加速了购房者的快速成交。
华侨城运河湾的热度从未消减，即便在疫情期间，华侨城运河湾的来访和成交都是佼佼者。
就在我码稿的过程中，就有一位同行向我打听华侨城运河湾的价格和优惠情况，这说明华侨城运河湾这个项目已深入人心。
戴着口罩来看房的客户
之前，我通过《在无锡，只有这家开发商注重产品细节和生活理念！》这篇文章重点介绍过华侨城的品牌和经营理念，在这里我就不多做赘述，感兴趣的可以再翻一翻。
华侨城是通过“文化+旅游+新型城镇化”的产业布局，进一步优化无锡城市布局，完善城市功能，提高城市人气，实现梁溪区乃至无锡价值的整体飞跃。
这种大格局的城市规划只有懂情怀、懂艺术的开发商“玩”得游刃有余，由此，华侨城坐着游船邂逅了锡钢地块，迸发出“运河湾”这样的生活方式。
提前感受“湾区”生活的客户
保留是华侨城对每一方土地的尊重。结合城市特色，在无锡，华侨城也付诸了思考。
华侨城思考的不仅仅是结合本土的文化元素，还将保留很多具有历史文化和无锡记忆的东西。
区域内厂房的存留、热电厂中冷却塔的重塑，结合运河而建的水上乐园、融合无锡文化打造的艺术街区……这一切的一切都是华侨城对无锡的尊重、对文化的敬畏，更是对文旅项目打造的赤诚之心。
两个标志性的“大烟囱”不会拆除，未来会进行一定的包装改造，很快就会成为文旅项目的重要标识，也会成为城市的新地标。
运河湾区域规划示意图
比如在锡钢浜项目中将保留建筑面积约3800平方米的老厂房，利用原锡钢厂的工业遗产价值，改造成游客集散中心，老厂房的主体钢结构将被保留，在此基础上，打造可移动的运行模块。
在这里业主可以尽情享受生活，足不出区就可以办公、绘画、搞创作、住酒店，俨然一副浓缩的小都市。
还有，运河湾会和南长街区完美衔接，无论你是步行还是坐船都能体验一种不一样的湾区生活。
华侨城运河湾新的生活理念
可以大胆设想一下，出门或许有一种叫做“船旅”的出行方式、下班回家或许可以在水上市场完成晚餐食材的采购、茶余饭后扶老携幼夜游古运河或者欣赏一出充满科技色彩的水上名俗剧场、周末逛逛家门口的主题乐园或许正巧赶上节日巡游……
这就是华侨城运河湾所要呈现给大家的生活方式，也是众多人选择华侨城运河湾的原因。
为了满足大家的需求好好奇，我再次走访了华侨城运河湾，了解到华侨城运河湾的整体情况和在售情况。
华侨城运河湾位于清名桥古运河核心绝版地段，坐拥政府规划、交通、教育、商业等聚合红利。
就项目自身，华侨城运河湾打造一个集居住、商业、办公、旅游、教育等多元化业态为一体的高端复合人居社区。
华侨城运河湾整个项目共分为A、B、C、D四个地块，同时项目自带一所16班制的幼儿园，且规划九年制教育用地就在项目周边。
华侨城运河湾整体规划以高层为主，整体建筑采取围合式布局，最大的楼间距超100米，建筑由北向南依次降低，为居住者争取最大的日照条件。
华侨城运河湾鸟瞰效果图
此外，华侨城秉持“在花园中建城市”的开发理念，将项目打造成大型花园生态空间。
C地块配备了400米有氧环形跑道，跑道串联多个功能场地，如儿童游乐区、环形游乐场。
华侨城运河湾景观效果图
据置业顾问介绍，目前在售的房源主要位于C地块、D地块。
其中C地块在售毛坯均价20500元/㎡，主力户型面积108㎡、121㎡、129㎡、145㎡；D地块在售精装均价23000元/㎡，主力户型面积95㎡、105㎡、129㎡、162㎡。
华侨城运河湾主力在售户型图
从面积段上来说，华侨城运河湾考虑到各个阶段的购房能力，首次置业可买95、105、108㎡，刚需改善可买121、129㎡，改善买145㎡，终极置业推荐买162㎡，总价区间220万-400万元，有毛坯，有精装，满足多重购房需要。
最后总结一下，土拍之后买房莫纠结，买的越早越省钱。买房如果考虑主城区，想要生活氛围和投资价值，首选肯定是华侨城运河湾。