文/吴婷婷
2020无锡学区房将发生重大变化！未来房价走势也将受到较大影响！
1、政策变化！公民同招后，学区房成保底选择，房价还要涨！
2、首付变化！一梯队老破小1年涨百万，手握150万买不到房！
3、心态变化！90后新手父母入场导致二梯队老破大房价上涨！
变化一、政策！
公民同招后，学区房成保底选择，房价还要涨
中国楼市一直是政策市。学区房这种和政策密切相关的房子更是脆弱的经不起一点风吹草动。远的北京、深圳、上海、南京我们就不说了。光看无锡。
去年5月5日前，受所谓54平以下不能入学的传言影响，连小、锡师40多平的学区房全线滞销，就算有人敢买，价格也很低。
但5月5日，各公办小学招生细则曝光后，直接击碎了54平的谣言，当天，连元街、锡师、扬名等学区40多平的小户型学区房立刻猛涨了2000元/平。
5月20日，受无锡实验幼儿园发通告划分的新的服务区的影响，锡师本部学区房成为继阳光城市花园之后第二个12年制资源都很优质的施教区，房价一夜涨10万！
而今年最可能影响房价的政策，是公民同招和民办摇号！
去年4月4日，江苏省教育厅公开发布的《省教育厅关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》中第一次提到，公民同招，对报名人数超过招生计划的民办学校，通过区域统筹、“一校一策”等办法，引导学校采取电脑随机派位方式招生：
8月19日，在江苏省教育厅分赴教育一线展开专题调研、针对老百姓关心的教育问题进行的回应中，进一步提出对报名人数超出核定招生人数的民办学校要进行100%的电脑摇号：
截图来源：交汇点新闻
以大桥小学为例，近两年报名人数都超过了8000名，去年招生人数不过360人，录取率为4.5%。通过率虽然低得有点残酷，但在考生家长看来却是相对公平的。
因为，对于本身很优秀的孩子来说，录取的概率可能是100%，稍微优秀点的孩子也有三四成的机会进入大桥小学。对于本身没做什么准备，只是去考着玩的孩子来说，录取率可能是0。
换言之，那些考了试试看的分母再大，也基本不会影响到那些优秀孩子的入学概率。
但如果施行民办100%摇号后，假设还是8000人报名，假设还是录取360人，就真正变成了4.5%的录取率。不管你很优秀，还是考着玩，都有被摇到的机会。考的人越多，几率被稀释的越低。
这下，那些孩子被逼一逼还能更好的家长急了！如果摇不进民办，还有校风严格、适合让自己孩子更上一层楼的学校能进？
就这样，大家都想到了进好公办，以及进好公办的唯一途径，买学区房。
虽然目前公民同招、尤其是民办摇号的施行细则还没出来，但大批受政策大方向影响的家长已经进入疯狂的抢房行列。
光是咨询我的读者，去年是幼儿园小班的父母居多，现在很多孩子刚出生的父母，甚至孩子还在肚子里就想买学区房。
一位做了五六年学区房中介的经纪人告诉我，往年的学区房交易到5月学校报名结束后就基本冷却了，但去年7月份之后的市场比4、5月旺季的时候还要火热。
“最夸张的一天，我带一个客户看了4套房，有3套都是刚到房东家门口就通知我房子被上一组客户的成交了！客户气疯了，最后一套看都不看了，直接就成交了。”
买房需求激增的情况下，学区房的房东们也变得极为膨胀，尤其是那些可以确保孩子9年甚至12年都能资源无忧的学区房。
举个例子，阳光城市花园。下图是100平左右去年3月的行情：
来自一个买房人去年此时的看房记录
而前两天我刚刚摸底下来的挂牌价已经是这样的了：
- B区98平的通透两房单价3.9万（去年此时是2.96万）
- B区不通透的99平3.5-3.7万（去年此时是3万）；
- C区104平单价3.3万/平（去年此时是2.59万）；
- A区和D区92平的单价在3.5-3.6万（去年此时是2.81万）。
同样100平左右的房子，一年涨了50-90万。
再看锡师。优房置业的经纪人小唐告诉我，他去年到昨天一共成交了3套育才弄的锡师学区房，亲眼瞧着这个小区的成交价从2万多飞奔到了最高的56000元。
“19年1月，我成交了一套育才弄6楼45平的房子，当时只要100万。”
“4月，一套48平的，6楼，挂牌价120万，议价现场房东直接加到130万，买房人眼睛都没眨一下就签了。”
“12月的时候，其他中介公司成交了一套56000元/平的，当时房东都疯了，直接挂到了6万！”
“前天，我新成交了一套66平，3楼，296万。”
“这套房年前已经成交过一次，当时价格是278万，后来因为买房人付不出余款就取消了，重新挂牌后没两天就成交了，就过个年的功夫，总价高了18万。”
但即便如此，这套涨了18万的房子也已经是这个小区目前最便宜的一套房子了。
这就是政策影响下的无锡学区房市场。买家越急，卖家越涨，愈演愈烈。
变化二、首付！
一梯队老破小1年涨百万，手握150万买不到房！
去年12月中旬我在做无锡学区房交流咨询会时拿到的数据是：第一梯队学区房首付起步90万，第二梯队首付起步60万。
按照这个首付能力来，不说一定能买到买房人满意的房子，但一定有的选。
然而市场变化实在太快。
12月底，各大中介又开始新的一轮询价确认后（中介一般会每隔10天或半个月和房东再次确认挂牌信息是否要调整），我拿到的最新数据显示，一梯队学区房首付起步已经变成了120万！
从90万到120万，不到半个月。
而现在，120万已经变成了150万。
具体150万够不够还得看房子的房龄，能不能贷款，房东能不能接受买房人贷款。
我一个有150万首付的读者，从1月中旬孩子刚刚出生没几天就找我咨询房价。当时150万首付还能买一个230万的连小学区房新街巷，年一过，这套房涨了30万，现在是260万。
150万，不够了。
再说阳光城市花园，户型越小，能贷的比例越小，首付比例越高。目前A区大户型首付150万起，C区100平以上的两房首付180万起，最小的五六十平因为评估价低，贷款比例小，算下来首付要200万。
最夸张的是锡师本部，因为房龄太老的关系，很多房子贷不到款，过去一年，60多平的学区房，从总价180万蹭蹭蹭的涨到了近300万，直接导致买房人的首付能力的巨变。
一个从去年一直看到今年的读者是这样跟我描述他的经历的：
一开始拿着100万想买锡师的学区房，但看来看去觉得房子都太老，没法住，结果看着看着，小户型已经涨到了4万+，大户型也在跟着喊3万4万，我的100万连一个老房子的首付也付不了了，于是转去看连元街。
一开始大面积的公寓还能买，但觉得里面太杂了，就去看大户型，现在连大户型都要3万+了，我又不能买了。
去年年底开始看崇宁路，才开始看他们就开始涨，我眼看着一套房从2万出点头涨到现在2.8万。算算首付，又不够了。
现在我们多攒了20万，有120万首付，打算从这个月开始去看五爱或者积余的学区房，他们还没怎么涨。
不知道能不能等我买了再涨。
变化三、心态！
90后新手父母入场导致二梯队老破大房价上涨！
之前，学区房还没有那么热的时候，只是一些家庭的增值配置。有余钱，就去买个学区房，即能上学又能保值。
从2018年下半年起，学区房突然就上升为了很多家庭的标配。购买力跟得上的情况下，买一套住，再买一套老破小上学。
到了2019年，追逐学区的人更多了，自己可以没有好房子住，但孩子一定要有好学区上。
一个明显的变化是，90后新手父母正在成为无锡学区房市场的主力军，预算有限的情况下，学区房既要满足学校好还要满足住起来舒服。
市区一个主做连小学区房的经纪人告诉我，90后对市中心那些名校的老破小非常排斥，“我一个客户直接跟我说，不可能买那些年龄比她还大的房子！更加不可能住在这样的房子里！”
“这种情况其实蛮尴尬的，90后不肯住老房子，然后购买力又买不起太新的房子，只能退而求其次去买崇宁路、五爱、积余、扬名、南长街的房子，总价不高，房龄也还可以，贷款比例较高，首付也就比较低。”
一些靠自己奋斗攒了钱的80后，也在面临二胎去哪儿上学更有前途的问题。很多买不起城中的一梯队和太新的次新房的家庭，只能选择买一个可以住下一家四口甚至更多人的城中二梯队老破大。
典型如崇宁路小学，对应的留芳声巷老破大，因为需求大，从7月的1.8万/平已经涨到了现在的2.3万/平。
还有南长街小学的新江南，一年内大户型均价涨了差不多2000元/平。积余的中大颐和湾、五爱的金马国际、香榭花园等15年左右的小区，装修较好的小区也在稳步往2万+/平上升。
有个有趣的中介小道可以分享给大家：之前五爱、东林小学附近的学区房，因为关注度和成交量很低，只有个别中介驻扎，去年年底开始，几所二梯队小学的咨询量突然加大，年后已经有好几个中介准备去附近开门店，专做对口学区房的生意。
很多人都说，房价上涨，中介功不可没。如果真是如此，那么那些还没被中介关注的区域的房子或许还在购买的窗口期。等这些中介门店真的开出来了，或许就不是现在这个价格了。
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