文/吴婷婷
这几天无锡二手房成交还挺火，尤其是昨天，达到了3月1日中介复工以来的峰值：271套！
（数据来源：e房网）
不过，这个成交量，和无锡二手房每日新增的挂牌量比，就有点小巫见大巫了
（数据来源：诸葛找房。这还只是早上9点50的数据，晚上一天下来的数据我就不拿出来吓唬大家了）
和二手房近5万套的库存量比，每天200多套的成交量更是杯水车薪了
为什么会有那么多房子剩下呢？是价格不够低？还是房子有问题？
今天我研究了无锡1500多套房的成交数据，发现了二手房卖不动的三个关键！
大房子求别人买，小房子看脸色买
大房子总价高、对应的首付也高，而很多人又有着“这套这是过渡、之后还要再换房”的想法，所以第一套房不求大、够用就行，总价不要高，越便宜越好。
反映到二手房上，就是大房子得求人买，小房子得看房东乐意卖给谁。
从数据上看也论证了这一点。我从链家网上看到，去年11月1日到今年3月26日成交的1500套二手房，成交周期小于7天的，85%以上都是小户型。
我们来看下抽样数据。下面这张是挂牌1天就成交的房源信息表
这43套挂牌1天就成交的房子里，勉强进局的几套110平以上的中大户型，基本上都是靠低于同期市场成交价才成交的。
比如首创隽府132.6平的四房，16214元/平成交的，同时间成交的小户型单价在16900-17600元之间。
天竺东苑118平的三房，11610元/平成交的，同期其他小户型的价格都在13000元/平以上。
就算是热门的学区房也受大面积所困。
来看看成交周期大于300天的房源信息
就说那套曹张新村78平的两房，挂牌133万，卖了311天，最终128万成交，比同期小户型的成交价低了2000-3000元/平。开句玩笑，这一年的时间，把钱放银行定期也可以把差价赚回来了
如果你手里也有110平以上的中大户型二手房（老新村65平以上），挂牌超过3个月都没卖出去的，看完本文后第一件事，先把挂牌价降到同小区小户型的9折再说。
二手房首付太高，同样的首付情愿买新房
大部分人买房的首付卡在60-80万。按首付最低三成算，可以买200-266万的新房，按100平算，就可以买单价在20000-26600元的房子。
如果买二手房，同样是80万，只能买总价在160万左右、房龄在2000年之后的房子。按100平算，只能买单价在16000左右的房子。
单价2-2.66万，和单价1.6万，在无锡的房价梯队里，就是一个梁溪、一个洛社的差别。
相比，眼下无锡的新房价格就占了绝对优势。
年后复工到现在，不少中介经纪人跟我透露，自己3月的业绩就靠新房撑了，“二手房，报价太高，没戏！”
就算是学区房，市区老破房源也在面临前所未有的危机，尤其是老破大，很可能挂。
“总价太高是最大的问题，没有性价比。“
“差不多的总价，客户肯定更愿意选经开区的次新房了，房龄新、环境好、贷款也好批，学校么，说起来都是锡师的集团或分校，以后教育资源均衡了，能有多大差别？”
利率太高了，付得起首付却还不起月供
高到什么程度呢？
这是全国平均利率水平
这是我们最新的利率
我们5.9% VS 全国平均5.52%
前几天一个朋友来找我推荐南长区100平左右的次新二手房，她有80万首付+4000元的月供能力，最多还能贷25年。
我表示无能为力。
80万的首付，挺足天，可以买170万的次新房（且不说南长有没有这个价位的房源，哎，事实上没有，主城区范围内都没有这个价位的次新房），但这意味着之后每个月要还7425元的月供。
她全家每月的余粮加起来都没有7425……
无奈，她打算回宜兴官林买新房了，“反正早晚要回去”。
这就是无锡二手房目前尴尬的现状：
- 房东膨胀，觉得自己的房子应该卖的和新房差不多贵；
- 首付太高，高到比新房还高，然后中介费、税费等一大堆的费用要付；
- 利率太高，贷的越多觉得自己亏的越多，关键还是工资跟不上。
你们说，怎么破局？
文章来源: https://twgreatdaily.com/zh-hans/ZUgaHHEBnkjnB-0zvpTL.html