随着昆明安居集团拿下老国贸二期68亩住宅用地，昆明上半年土地市场已基本收官，不出意料，昆明土地供需两端仍十分低迷，据统计，上半年主城成交的商住土地仅约308亩，延续了2021年下半年以来土地交易遇冷的局面。
上半年昆明主城商住土地仅卖出308亩
实际上，由于房企拿地意愿空前低落，昆明上半年土地供应本就很少，成交的土地也大部分为国企托底，因此更准确的说法是，最近两年土地供应和成交量双双急剧萎缩。
后果也显而易见：昆明的新盘越来越少。
与此同时，对规划条件有较高的新洋房项目则基本消失，在售的洋房项目都是至少销售一年以上的“老面孔”，洋房市场进入以消化存量为主的时期。
昆明主城有洋房产品在售的楼盘仅有19个
用在售楼盘数据更能说明问题，据统计，上半年昆明主城五区在售楼盘共有101个，其中绝大部分为纯高层项目，共有82个，有洋房类产品的项目仅有19个（其中包含跃层产品，通常称为叠墅或叠院），如上图所示，全部位于环滇池和主城临山片区，而滇池边的在售洋房项目只有6个，分别是草海片区3个，会展片区1个，大渔片区2个。
如果对洋房的定义更严格一点，昆明在售的洋房还要更少。
什么样的房子才是真洋房？
虽然洋房已经成为高端住宅的重要类型，但其实洋房只是一个约定俗成的概念。
按《民用建筑设计通则》，住宅分类中并没有洋房，只有低层（1—3层）、多层（4—6层）、中高层（7—9层）和高层（10层以上）的分类，但在现实市场中，洋房是特别常见的住宅产品，一般来说，将不超过8层的称为洋房也没什么问题，毕竟还有小高层项目都敢自称洋房的情况。
绿地滇池国际建康城实景
除了楼层，洋房还有一些对建筑密度、容积率、绿地率、公摊率的要求，这也不难理解，由于高品质的洋房一般都是6—8层，项目地块必须要具备低容低密和高绿化率的条件，比如绿地滇池国际建康城山重院的几个洋房合院地块，容积率在1.1—1.2之间，建筑密度只有20—30%，绿地率最低的也不低于40%，加上多层板式建筑的低公摊，这样的洋房可以算得上是真洋房。
昆明洋房市场出现供不应求，有逆市走强趋势
供应减少、消化速度加快、库存降至历史低点，昆明洋房市场呈现出几大特点，有逆市走强的趋势。
昆明洋房市场从高峰下滑（克而瑞数据）
如前所述，昆明近两年土地市场供需不旺，能开发洋房的地块更是几乎绝迹，从克而瑞的数据看，实际上从2021年开始，昆明洋房的供应量就开始明显下降，到了去年，供应量更是断崖式下跌（从2021年的102.53万方猛降到去年的29.59万方，跌幅达71%）。
再看销售成交，虽然去年洋房的成交量也同比下降到了64.59万方（降幅37%），但由于供应量下降幅度更大，首次出现了供不应求的状况。
也就是说，即便是房地产市场整体不景气，但在可见的未来，新增洋房供应肯定还会持续缩减，因此相对于整体市场，昆明洋房逆市走强的趋势还将保持。
改善需求依然很旺，但洋房供应有限
最近两年昆明住宅市场整体下滑，行业进入底部空间，但如果分住宅类型来看，高层住宅市场量价萎缩更为明显，而洋房和别墅类的情况相对就好很多。这也反映出当房地产投资属性基本消失、居住属性凸显的时代背景，尤其是宏观经济不景气的情况下，以洋房为代表的改善需求受到的影响要小很多。
最近五年昆明主城各类型住宅供应量（克而瑞数据）
从近五年昆明主城各类型住宅供应数据看，尽管供应总量逐年下降，但高层住宅仍占绝对大头，这是土地供应紧缩、新盘上市量减少的连锁反应，同时由于主城发展外拓已接近极限，生态环境保护要求更严格，土地集约化利用的趋势越来越明显，大多数住宅土地都有高容积率高密度的特点，导致昆明的住宅只可能是高层占据主流地位。
但昆明这些年已进入改善时代，对洋房合院类产品的需求只增不减，而洋房别墅的供应量有限，总体来看是越来越稀缺，这种供需矛盾的关系即使是在房地产陷入低谷的时候，也无法回避和掩饰。
最近五年昆明主城各类型住宅成交价走势（克而瑞数据）
洋房的供需关系体现在价格变化上，就是房价相对更为稳定。据克而瑞数据，去年昆明高层住宅和别墅的成交价环比跌幅分别为8.8%和12.3%，而洋房五年来的成交价走势相对平稳，去年只降了4.2%。
环滇又可观滇的洋房进入了纯消耗状态，快要绝版
昆明的洋房出现较严重的供需失衡，根本原因在于开发洋房需要低密低容的规划条件，而且高品质的洋房往往诞生于优越自然环境中，但城市的发展和生态环境的保护决定了这类土地必然是少数，昆明就是典型的例子。
如果说洋房越来越稀缺主要与城市总体规划原因和改善需求旺盛有关，那么滇池边的洋房项目就基本到了“只出不进”的纯消耗状态，这与环滇池开发的治理管控更趋严格有直接关系。
众所周知，环滇池区域本来可开发土地就比较稀少，再加上2021年5月份“长腰山事件”暴发，环滇房地产开发一度被按下暂停键。后来2022年初滇池重新划定了“两线”范围，实行更严格的管控措施，禁止新增工业和住宅项目。
这就能够解释为什么环滇洋房项目数量远少于靠山的洋房，由于滇池边居住资源的稀缺性已经注定，绝版货源卖一套少一套，其中最稀缺和最有可能率先断货的毫无疑问是能观滇的真洋房。
更具体一点来看，主城的滇池湖岸线长达数十公里，不同项目的地段、资源和定位差异也很大，比如最靠近城区的草海与最南端的大渔片区，同样是限高24米，容积率也都是1.0出头，但售价悬殊甚至可以到3—4倍。
如果说草海片区的洋房定位于城市豪宅，那么大渔片区洋房的度假型、第二居所的属性就更为突出。
地段和定位的差异，导致不同洋房项目产品设计的不同。
最重要的一点，是观滇这个关键价值点都得到最大限度的发挥，仅有的6个环滇洋房无不根据地块条件，在楼栋分布、朝向、视野上精心设计，力图获得最佳的观滇效果。不过大部分观滇洋房受高度限制，想达到像山海湾高层那样的观滇效果是办不到的。
而唯一的例外是绿地滇池国际建康城。
绿地滇池国际建康城山重院地块的观滇视野
绿地滇池国际健康城观滇洋房已成“孤品”
和其他环滇项目都位于平地上不同，绿地滇池国际建康城的山重院地块整体依山而建，呈背山面水的布局，东面背靠3200亩关坡山原始森林，西面俯瞰滇池美景。山重院地块的洋房，可以算主城观滇视野最开阔的洋房，没有之一。
不仅视野最开阔，而且角度也最佳，山重院地块隔着环湖东路就是网红打卡点海宴村，海宴村能看到的日落号称最美滇池日落，而在地势更高的山重院，视角与视野的优越度还要超过海宴村。
山重院一期规划图
不过如此珍稀的自然景观资源，即便是在绿地滇池国际健康城这样的大盘项目中，也非常难得，在项目约4600亩的规划用地中，山重院一期虽然仅占到约289亩，但位置最好，位于最邻近滇池的坡地上，整体容积率仅1.13，规划有总高6-8层洋房及低密合院产品。
值得一提的是，山重院一期的洋房并没有做成清一色的8层洋房，而是本着资源利用最大化和最优化的思路，将其中部分洋房楼栋设计为6层，堪称观滇真洋房的“孤品”。
在山重院一期地块上看到的滇池晚霞
6层洋房在昆明本就极为少见，从更苛刻一点的角度说，6层洋房属于多层住宅，在很多人的观念中，只有多层才算得上是真洋房。如果在加入能观滇的条件，那山重院一期的洋房就是独一无二的那一个。
上海天地商业街已开业，填补大渔片区商业空白
从绿地滇池国际健康城项目整体来说，经过多年开发，大盘配套也逐步趋于成熟，4月30日，绿地滇池国际健康城昆明·上海天地首期商业街正式开业，大渔片区首个集中商业的开业运营，标志着片区商业短板被补齐，大盘生活的便利度大幅提升。
绿地滇池国际健康城配套项目落位图
目前山重院还有少量90平米洋房在售，三室两厅一卫一阳台，一梯两户，南北通透的标准洋房设计，同时客户可以自主选择精装或毛坯，对不同要求和预算的客户都比较贴心。
绿地滇池国际健康城山重院90平米洋房实景样板间
绿地滇池国际健康城山重院90平米洋房实景样板间
据了解，山重院一期目前开发已到尾声，6个组团中已交付2个，剩余组团预计今年也将全部完成交付。
总体来说，绿地滇池国际健康城配套正在逐步兑现，千亩大盘稳步推进，整体居住氛围日渐成熟。其中山重院已是准现房的观滇真洋房，由于稀缺资源的独占性和不可复制性，性价比凸显，加上兑现交付力度不小，现在正是入手置业的最佳时机。