11月初，昆明市终于取消了已实行5年之久的限购和限售政策，虽然云南房网对昆明半真半假的限购政策一直觉得形式大于意义，而且取消的时机太晚，连对市场的心理暗示作用都不大，但上个月有房地产行业内人士在接受媒体采访时仍认为，市场有望短暂回暖。
转眼之间，昆明“双限“取消已经一个多月了，房企盼望中的回暖并没有到来，克尔瑞的统计数据显示，上月昆明主城新建住宅的成交面积仅有23.99万平方米，不仅比10月份有14%的巨大降幅，而且创下了今年第二低的月销售纪录，仅比今年受春节影响的1月份成交面积略高。
虽然成交均价倒是略微上涨了一点，但这主要是因为几个价格比较低的老项目完成了集中备案，不再拖累大盘，而不是昆明在售新盘有什么涨价举动。
限售解禁后，海东俊园等滇池湖滨楼盘开发大量进入二手房市场
进入12月后，虽然凭借众安白马御府的历史销售集中备案，让第一周的成交量有所放大，但到了第二周就迅速回落，周成交只有4.67万平米，和11月相比并无起色。对此，克尔瑞也总结说，预计“12月成交‘翘尾’，但幅度有限”。
其实这样的结果也在预料当中，当初昆明出台限购政策就是迫不得已，限购条件也放得很宽，对降低当年的楼市“高烧”作用本就有限，如今取消限购，自然也不会有多大的反向效果。这个道理实际上也不难理解，就像是一根弹簧，你当初压制有多厉害，取消压制后的反弹就有多可观。相反，如果当初的压制就是意思意思，解压后也就不可能有多少反弹。
然而，昆明限购取消对楼市的刺激作用虽然没多大，取消限售对二手房市场的冲击却实实在在地发生了。
国家统计局发布的11月国内70城房价指数显示，上个月昆明二手房房价继续下降，环比降幅达到1%，在全国名列名列前茅。而上月昆明新房的价格其实略有上涨。
之所以如此，是因为上月昆明二手房挂牌量猛增5%，总量达到41401套，是下半年挂牌量最高的一个月。而11月更是当月新增挂牌量5380套，不仅是今年新增挂牌最多的一个月，也创下了昆明二手房新增挂牌量的月度历史纪录。
对此，克尔瑞认为主要是由于限售政策放开，二手房东出货加速，次新房挂牌量明显增加带动。从具体楼盘看，上个月新增挂牌销售二手房的滇池俊府、海东俊园、金科江湖海等楼盘，都是原来限售区域的项目。
昆明过去一年二手房新增挂牌月度走势（克尔瑞数据）
其实昆明在2017年和2018年分别公布过一次限售政策，2017年的限售仅限于呈贡新城，限售时间也比较短（取证后2年内）。2018年则将限售区域扩大到二环内，以及广福路以南到滇池之间的范围，限售期限也增加到3年（以取证时间为准）。
昆明限售区域示意图
昆明限售区域的二手房除呈贡新城外，其他都在滇池湖滨地带，绝大多数观滇项目都包括其中，房价相对较高，解除限售后虽然挂牌数量大增，但挂牌价其实并不低，像海东俊园的套均价高达667万，可是即便新增众多高价二手房，由于昆明二手房卖盘增长更加迅速，而需求方面观望情绪浓厚，导致成交价仍在进一步降低。
从昆明二手房成交价格变化趋势看，进入今年下半年后成交均价就稳定地处于万元线以下，随着限售政策取消，二手房价格还承受进一步下滑的压力。
有关昆明二手房均价跌破万元的现象，云南房网两个月前已经有过报道，有人质疑说现在二手房的成交价有水分，因为有许多继承过户的房产刻意做低成交价，但这种情况在过去也同样存在，并不是今年才出现。
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