2019，这注定是中国房地产市场上一个值得纪念的年份。在这一年里，房地产的某些底层逻辑发生了一些小的变化，这些“小趋势”将对未来整体市场的走势发挥很大的影响。下面，就让我们来扯一扯2019年到底发生了哪些值得注意的“小趋势”呢？
因为地产行业涉及民生，影响很大，所以下面的小趋势并不仅仅只涉及到地产本身，大的经济环境、国际格局等可能都会提及。
2019年的那些小趋势：
全国层面
01
中美毛衣战的常态化
中国毛衣战打打停停，到现在也有1年左右的时间了，国人心态开始发生微妙的转变，从最初的慌乱中逐渐走了出来。
毛衣战对中国的经济实际影响虽然大，但是更大的是对国人心理的影响。经过tlp先生这段时间的反反复复，国人也慢慢习惯了，也不指望谈出个啥结果来了。你想加关税尽管加，杀敌一千自伤八百的事情，咱家大业大的，大不了多去找其他小伙伴玩好了。
经济形势虽然不容乐观，好歹咱还在稳定的增长，放眼全球，“这是个比谁更烂的时代”也已经成为一个共识。
毛衣战对经济的影响也没有之前想象的那么大，日子该过还得过，就让这种谈谈打打成为一种新常态吧。
对于老百姓置业的影响——合理杠杆，保持合理的风险即可。
02
“赚钱效应”的破灭
房地产行业的调控加码持续至今，也算不清到底出台了多少次了。到了2019年，终于有了实质性的变化——国人的预期开始转变。
以前无论是“黄金10年”还是“白银10年”，普通老百姓对于房产增值的预期都是非常明确的。但到了今年，未来房产“暴击”的可能性基本没有了这句话成了很多普通购房者的口头禅。说明确实很多人对于房价暴涨的预期被遏制住了。
这是一个非常好的现象，靠玩房地产起家的那些国家最终没有一个能有好下场。
中国要崛起，实体经济才是根本，高端制造业是核心，房地产不能成为经济发展的绊脚石。
但是房价也不能大幅下跌，所以只能通过这种以时间换空间的战术来延缓房价的上涨。
这是非常高明的战术。
从全国范围内来讲未来房价“暴击”的可能性确实么有了，甚至有些地方的房价能否撑得住也是个问题。
但是，是不是所有地方都没有机会了，这就是个见仁见智的问题了。
03
中国城市发展格局的重大转变（底层逻辑是从人定胜天到顺应自然规律）
今年发生了一件将对中国未来发展发生重大深远影响的事件，就是中国城市发展格局发生了重大的、根本性的转变。
从原来的“共同发展”转变成了“重点发展”，这个底层逻辑是从“人定胜天”向顺应自然规律的重大改变。
上层终于开始认识到，不是我们想发展落后地区就能发展起来的，人类社会发展的基本规律不可抗拒。我们已经走了不少弯路，幸好及时刹车。
未来发展各片区的“中心城市”成为了一种共识。
中国国土辽阔，不可能把人都聚集到几个核心城市居住，我们需要更多的、广泛分布的“中心城市”来分别带动各个地区的发展。
这是中心部二线城市的重大机遇，这也是类似于郑州这样以前根本不被待见的城市现如今也经常活跃于大众视线的原因。
但真正的“中心城市”并不是说上面划了几个就是几个的，城市的发展、人口的聚集最底层的逻辑是经济规律，人为的政策只能影响而不能改变，不然就不会有今年这样的重大政策转变。
所以，中西部省会城市只是引来了自己的“小时代”，大时代依然是东南沿海的核心城市。
理解这点，对于全国置业的朋友来说至关重要。
04
“逆城市化”
刚刚说了人口向中心城市聚集是未来的大势所趋，这里立刻又提到了“逆城市化”。这里的逆城市化，主要指的是逆“核心一线”城市化，也就是逃离“北上广深”。
这是一个非常热门的话题，被讨论了很多年了，时不时就来刺激下大众的神经，最终的结论通常都是逃回去的用不了多久又都后悔回来了。
但这里的逃离北上广深并不是指回老家种田，而是去到离家更近的省会城市或核心二线城市发展。既有机遇，生活质量也不是太遭。
改开至今40年，已经是二代甚至是三代的时代了。白手起家的一代可以吃苦受累，只要下一代更好可以完全没有自己的生活。而二代、三代自我意识开始觉醒。除了发展，自身的生活质量也必须要考虑，一线城市巨大的生活压力和残酷竞争使得很多人开始逃离。
现在并不是一个离开了北上广深就一定没有未来的时代，中西部的中心城市以及沿海的二线核心城市一样可以有很好的发展，并且生活质量比一线不知道要好多少。
夸张点的例子就是香港，看上去收入有多高，餐厅端盘子的一个月都能收入1、2万，但生活质量呢？有生活可言么？底层能看到上升的可能么？
所以，与之前要发展只能去核心一线城市不同，如今，逃离一线去核心二线发展也成为了一种不错的选择，大家可以根据自己的能力来挑选更多适合自己发展的城市。
05
去高层化
现阶段，中国在开发的主流住宅形式是高层。
因为中国房地产商业开发的时间总共也没多久，所以问题并没有显现出来。但是，国人还是比较有眼界和智慧的。通过全球的考察已经慢慢意识到了问题所在。
去高层化这个词开始逐渐出现在购房者的眼前。
最近看到一些资料显示，在美国，质量非常好的核心地段的景观高层住宅，年限超过40年的，价格要比同地段、同年限的低层住宅低30%左右。即使这样，也很难卖。并且持有成本惊人，这里的成本是抛开房产税另说的，每月的保养维护费用在1-2千美元！
当然，作为国人其实我们没有什么好担心的，因为有资料研究显示，中国建筑的平均使用年限才30多年，也就是说我们根本等不到40年时房子就没法住了：）开个玩笑！
对于购房者来说，房子挑低的买总归没错的！
06
另类“通胀”——二师兄和水果们
上半年水果价格涨势喜人，大家纷纷调侃问你水果自由了么？
下半年二师兄强势崛起，大家又纷纷调侃二师兄身价要超过师傅了。
当然二师兄崛起是因为非洲猪瘟这个外来疾病侵袭，大家可以理解。
瞎想想以后会不会再有个啥禽流感之类的，然后禽类再来爆发下，最后一圈下来，大家慢慢发现，咦，怎么啥都涨了就是工资没涨？
以前有个馄饨面理论，就是说你家的房子和你家楼下小店里的馄饨面是有比值关系的，一套房子可以换多少碗混沌面，这个关系长期来看是稳定的。
所以，当所有物价都轮番上涨之后，啥叫房产（应该是优质房产）的抗通胀性大家自己体会下。
苏州层面
01
苏州的崛起
今年的绝大部分时间里，在全国的城市里，苏州都是个当红网红，吸引了无数羡慕嫉妒恨的眼光。啥上海自称园区东之类的段子层出不穷。最终，苏州也在众人的起哄之下被政策三连击回归沉寂。
但是经过此次之后，那个以前从来不被待见，无人问津的苏州却真正走进了很多人的心里。大家会想知道，为何在今年全国市场一片沉寂的情况下，苏州能如此鹤立鸡群的一枝独秀那么久？并且苏州沉寂之后为何是南通来接棒？
大家会明白时间终会填平那些价值的洼地这句话的含义。
在所有的核心二线城市里，苏州是目前限购政策最为严格的城市，这也从一个侧面反映了这个城市的价值和潜力所在。
02
限价的常态化，园区限价玩真格的
限价执行至今，大家可以清楚的发现上面是动真格的。不但没有一丝放松的迹象，还有越发严格的趋势。
尤其是在园区这样的地方，上面并没有一个板块一刀切，而是根据不同项目的开发成本，按项目来审批，青剑湖3个盘的价格，一个比一个低。到了龙湖熙上这个项目，价格真是低的让人惊掉下巴。120平的精装修小高层3房，300多万就能搞定，换了去年简直不敢想象。
这让泊云庭的107小三房显得有那么点尴尬。
不得不说现在手握重金的购房者真是太幸福了，小编要说的是，机不可失啊！
03
房价开始实质性下降
调控政策刚加码的时候，要求每个城市每年的房价上涨不能超过5%。小编还在想苏州今年的涨幅早超过5%，咋办？
现在小编明白了，那就是接下来的项目全部降价呗，把超过5%的部分给降下来。
苏州的新房价格是真的在往下降。
园区青剑湖的新房均价居然接近了3万一平，木渎2万6地价的项目预售均价2万8，房子白送呗！真是欲哭无泪啊。
上半年还手握重金害怕买不到房的人现在心里是不是美滋滋的，也特淡定了。慢一点说不定还能买到更便宜的好房子！
04
对于学区预期的逐渐统一
今年之前，大家对于学区的谈论还都是围绕在某个学校的考试成绩和排名之类的内容上，而最近，风向开始有所转变，大家开始逐渐讨论起每个学校的生源情况咋样了，并以此来判断日后这个学校的成绩会如何。
这是一个非常好的良性的转变，说明大家开始逐渐理性的看待学区问题的本质了。
古有孟母三迁，现在社会也讲究圈层，这些是现实，没啥好回避的。
小编对于此观点也非常赞同，与其去高溢价买A类学区房，不如买高端新建社区扎堆的B类学区房。
05
限墅令从一份纸面文件到落地实行
限墅令其实早就有了，年头不短了，但一直都是纸上文件，这些年来别墅项目从没有断过。但今年开始，趋势有点不一样了。全国层面怎么样小编并不清楚，至少在苏州来看，上面已经开始真的在抓了。并且，在土拍环节就开始明确要求了。
最近很多低容积率的土拍地块要求上，都明确表示了不得建造低层带花园的独立住宅。限墅令开始严格执行了。
对于别墅生活有特别向往的朋友需要注意下，看到合适的带花园的项目，该出手就出手吧，说不准哪天就真绝版了。
暂时只想到了这些，还有哪些值得大家注意的“小趋势”，欢迎大家在留言区补充。