存量时代，商业地产项目改造中应注意哪些问题？

按照过往商业地产的发展速度推算，未来5年左右，二线城市将迎来存量改造高峰，而三线城市也将在十年内迎来存量改造高峰。面对存量市场，“改造”是一个绕不过去的问题。如果我们的商业终将改造，那应该注意哪些问题？

再定位：大数据算法提供精确依据

改造的目标一定是为了获得更好的经营效果，而改造的原因一定是业态、品牌、场景等方面不再匹配消费者的需求。而改造项目相较于新增项目最大的优势在于，随着多年的经营，已有相对成熟的消费环境。因此，基于消费者的大数据算法较传统方法更能获得精确的数据。目前包括龙湖、华润、三井不动产、印力等多家企业已在开业的购物中心中引入了大数据监测，用以为品牌调整、业态调整、经营活动调整等提供依据。

建筑改造：适应最新趋势的场景

建筑是商业项目的骨架，决定了能长出多大体格的肌肉。商业项目的改造往往都离不开建筑的改造，除了我们第一印象的外立面和内装改造以外，建筑的改造更应该是符合新趋势的需要，如业态、场景等。朝阳大悦城的改造是一个非常经典的案例。从一开始适应永旺百货的建筑格局，改造为适应室内场景的建筑格局。在业态上为了适应由零售转餐饮的变化，加宽了通道宽度，并在通道上设置外摆区；在场景上为了适应消费者对单一场景到体验场景的变化，打造出室内场景室外化的空间。

品牌更迭：选择最适合的品牌

品牌的调整不能一味的求新、求多。对于原场品牌，对比新定位，加以分析，适合者可进行保留，通过位置替换、店面升级等方式，使之和新的定位进行匹配。当然，一定要有新的品牌进入。商业是永远走在时尚前端的产业，一定要选时下最流行、最有话题性的品牌，一如几年前的快时尚，现在轻奢，未来的文创品牌。

时间把控：效率第一

改造项目切忌不能周期过长，目前新开发项目动则3-5年的开发周期，对于改造型项目来讲太过漫长。不管是闭店改造还是边经营边改造，过长的周期都会使消费者丧失消费习惯和忠诚度，进而流失本已培养起来的忠实客群。

因此，改造项目一定要招商先行，在确定改造计划后，先启动招商工作。比较理想的状态是建筑改造和商家进场装修能够同步，这样能极大缩短改造的时间。通常半年之内完成改造是比较理想的时间周期。

收益测算：成本把控必不可少

在本文一开头就谈到，改造的本质是要获得更好的经营效果，从而产生更高的经营价值，因此改造前的算账必不可少。付出的代价必然要通过后面的经营进行回收，改造所得到的租金增幅必然要有明显的提升。因此销售型项目通常不具备改造意义，而持有型项目的改造空间更大。笔者曾经操作的一个项目，改造后租金基本翻倍，可以说达到了改造的目的。

相对于拆旧盖新，老旧项目的改造，是一个城市集约化发展的体现。我们通过这样的一个手段，延续了城市发展的历史，同时也节约了社会资源，并发挥出最大的价值。改造对于商业项目来讲，就如同我们对收藏品的定期保养，既要保持历史的沉淀，又要去除岁月的痕迹。

文章来源：房观察

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