昆明商业过剩已经是不争的事实，大型购物中心严重供过于求，积压未能消化的商业面积也居高不下。但硬币的另一面却是，尽管商业面积总量过剩，可是分布并不均匀，二环内市中心、南市区以及北市区商业供应量太大，购物中心摩肩接踵，而另外一些区域，大型商业中心却相对短缺，商业供应相对不足，比如经开区、空港等区域。
云南房网近期策划了一组系列报道——昆明商业洼地，试图以更全面的视角来解读昆明商业开发的区域不平衡现状。本文是第一篇。
保利城拾光坊是东三环沿线商业“补课”的一部分，只不顾体量仍然较小
东三环沿线开发已经持续多年，如果从最早的金沙小区算起，已经有25年历史了，但东三环沿线作为一个城市板块，却很少有人提及。之所以如此，是因为板块整体性并不强，而是分散为相对独立的几个片区，这些片区的名字更加为人熟知。
比如开发历史已经有20年的世博片区，近些年开发火热的方旺片区和白沙河片区，以及即将大规模开发的凉亭片区。
在上述片区中，除了尚未真正启动建设的凉亭片区，都有一个共同特点，即商业相对不足，不要说大型购物中心，连中型购物中心也凤毛麟角，导致东三环沿线没有肯德基、麦当劳、星巴克、优衣库、无印良品等体现商业成熟程度的品牌，甚至就连在其他区域早就过剩的电影院、大型商超，东三环也只有朝九晚五小区的福缇商业中心才有，可是这个商业中心体量只有2.1万平方米，在昆明根本不值一提。
位于金瓦路上的福缇商业中心，体量约2万方左右
即将开业的保利城拾光坊算是东三环商业补课的一部分，但也只有2万平方米，体量仍然较小，基本属于社区商业规模。据说保利城后续还有商业，不过眼下是指望不上的。
东三环沿线过去的商业规划以汽车销售服务、旅游商业等业态为主，比如白沙河片区的花之城、车行天下，虹桥立交附近的虹桥车市等，都是如此，并不面向区域居民，导致东三环商业发展结构不合理，商业消费落后。
本来，规划中三环沿线也有几个商业综合体项目，比如博欣时代商业中心（占地约60亩）和虹桥·惠悦城（占地约23亩）两大商业综合体项目，前者现由昆明交投旗下昆明建投地产开发，后者则是昆明公租房公司开发，但兑现还需要时日。
东三环两大在建商业综合体：虹桥·惠悦城和博欣时代商业中心
另外，大华公园天下也规划有环湖商业走廊，可是距离全面建成投用还要很多年。白沙河片区的另一个商业项目位于白沙河西侧，现在更是连影子都还没有。凉亭片区因为有新昆明体育中心和新昆华医院，规划居住人口也比较多，又有多条地铁经过，规划的商业面积倒是不少，可是整个凉亭的一级开发才刚刚起步，商业兑现遥遥无期。
东三环目前建设中，规模较大的商业项目倒是还有两个，一个是地铁5号线终点站的上盖TOD项目，另一个是世博园门口的商业街。后者已经在招商阶段，前者正在建设。可是地铁TOD的开发方是轨道公司，这些年房地产开发的表现表现平平，能不能做好这个TOD项目的商业运营大有疑问。华侨城在世博园门口的商业规划倒是颇有雄心，但受制于片区人口密度，只能走旅游商业的道路，并不容易做好。
东三环沿线的商业发展为什么比较落后？
首先是因为东三环沿线开发相对较晚，大规模开发是最近10年的事，人口聚集更晚，错过了商业地产的黄金时期。规划的不少商业项目就因为错过了发展黄金窗口，导致开发企业畏手畏脚。
其次是东三环沿线是狭长地带，南北跨度超过8公里，人口分散，对商业开发不利。另外，东三环作为双向6车道的快速道路，割裂了道路两侧的联系，同样不利于商业人气聚集。
东三环沿线的住宅在历经20多年后倒是已经颇具规模，近些年有人口聚集加速之势，但商业供应不足的短板让整个片区的配套水平相对落后，补课刚刚开始。