文/杨荣
01、
对于绝大部分投资公寓，尤其是在无锡这样的二线城市购买投资公寓的购房者而言。其实公寓本身一直是一件挺鸡肋的存在。
对于有居住需求的刚需购房者来说，如果不是实在没有更好的选择，一定是不会选择公寓的。
商水、商电、没有天然气、梯户比高、居住舒适度低、交易税费高、几乎无流动性等等，公寓的这些缺陷其实早就不是什么不为人知的秘密了。
过去无数次的经验证明，公寓是初级投资者的埋葬地，早已尸骨累累。
但为什么市面上的公寓产品却不减少，而且不少公寓项目最终都能卖掉呢？
道高一尺，魔高一丈，不是购房者没有防备心，实在是“敌军”太狡猾啊。
过去大部分公寓还会去讲区位、讲配套、讲价值、讲产品。。
而如今的公寓市场两大全新的杀客利器——返租与小面积、低总价，让投资者防不胜防。
我们先了解一下返租。
公寓投资的痛点是啥？是商水、商电？是交易税费高？
是一部分，但不是重点。
这些痛点，对于高阶投资者来说，确实是比较影响投资收益的痛点，但对初级投资者而言，并没有太大影响。
某种意义上来说，只要价格够低，一切房子都有价值。那么，当租金回报率够高，所有公寓也有价值。
所以对准备长期持有去收租金获取回报的的客户来说，公寓的两大痛点：租金、出租的管理成本,往往也是投资者的软肋。
如果说，开发商营销的本质在于给客户造梦，那么，返租就是造梦的极致。
你买公寓是要租出去对吧？租是不是意味着你需要去找房客,还需要维护打理？
太麻烦了，我这直接给你返租，减少了你大量管理成本，你直接坐家收租金就行。并且，开发商承诺的租金往往也比市场价高。让人心动不已？
问题在哪？
我们先假设购房者为A、开发商为B、开发商下属公寓运营公司为C、社会上酒店运营公司为D。返租的本质是A与B签订房屋买卖协议，A与C/D签订长期租赁协议。
实际上，现在开发商为了规避责任和风险，市场上返租的公寓都是和第三方公司签约了。
但问题是，公寓运营公司是可以倒闭，也是可以跑路的，而你的钱沉就沉进去了，这才是关键点。
至于有些开发商承诺的直接返前5年租金抵扣房款的政策，往往更坑。羊毛出在羊身上。开发商卖的出去的价格才是实际价格，标的原价都是烟雾弹。往往其公寓的实际价格就是返租后的价格，相当于“白嫖”了你5年。
其实，我们冷静下来想想，如果好卖，开发商会这么费劲？如果性价比真那么高，为什么要返租给你？
往往不好的区域、位置，不好的配套，不好卖的公寓才会搞这些花里胡哨的，
02、
为什么奢侈品牌的产品线中，口红往往是买的最好，走量最大的？
最重要的原因就是，作为奢侈品其一只200~330元的价格，准入门槛太低，你想要就能够得到。
目前无锡主流的公寓产品一般是45㎡-55㎡的面积区间，总价一般需要60~80万，首付则在30万左右。
而这几年市场上最好卖的爆款公寓就是则是三四十平的小面积公寓，深层次的原因是租房的市场结构，一室一厅的投资回报率是最高的，而40平以上的公寓，其实现的居住功能没有本质差别，面积增大租金并不会显著增长。
在无锡商品房动辄总价两百来万、月供五六千的情景下，公寓的锚定效应异常显著。30万的公寓，月供2000出头极易让大多数人冲昏了头脑。
五六十万买套房子还有什么可挑剔的？
月供才两千多点，我房子随便不能租个两千多？
于是，继人生三大错觉“手机振动、有人敲门、他喜欢我”之后，又两大错觉出现了“房子能租的出去”、“房子能租到这个价格”。
03、
而事实是，2019年50个代表城市租金收益率显示，无锡平均租金收益率只有1.8%。而根据历年数据来看，越是一线城市的租金收益率越低。
公寓的产品价格定价往往根据住宅价格来衡量，一般是住宅价格的7折左右。
可房地产最大的价值是金融属性，租金只是住宅投资的一部分，最重要的是城市发展、升级，动能跃迁背后，住宅单位占有的如户口、学区等城市资源的发展、升级。城市房价暴击的背后深层次原因亦是如此。
然而现实是，这些公寓全都没有，城市越发展，租金收益率只会越恶劣。
从有商品房开始，享受楼市红利的人如过江之鲫，到了今天你听过无数买房暴击赚钱的例子，里面有几个是买公寓的？