谈到近期的广州楼市，不少人感到迷茫。
“深八条”于7月15日出台，执行近一个半月后，深圳楼市降温明显，也令部分深圳客外溢广州，南沙、黄埔楼市升温尤其显著。这么看来，广州楼市似乎有回弹的可能。
听到这个，有人就不乐意了。相比深圳、东莞，广州楼市的盘子太大，多区域、多中心，广佛一体化，供应没个边、没个界，随便都能找到200万平方米的超级大盘，楼市弹性不足。再说，“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后，政策基调转为收紧，反弹不到哪去。
楼市“金九银十”即将到来，广州楼市未来的走向如何？此时“上车”可行吗？
本期“幸福城市观察”聚焦广州楼市，为你解读广州楼市的风向。
我们先从近期较热的南沙、黄埔楼市说起。
@大咖聊房
7月中旬，深圳、东莞限购之后，仓皇逃出的资金一路向西，狂奔到了广州南沙。记得当时，南沙某楼盘打出“身在南沙、心在前海”口号。
南沙的定位，比深圳前海还要高端，不仅是广州“唯一不二”的副中心，还是华南最大的自贸区，真正的大湾区核心。但是，南沙整体房价还停留在“2万+”，即便是南沙核心——明珠湾起步区的房价，也才“3万+”。面对这样的价格，比前海还高端的规划，深圳客当然毫不手软了。据悉，南沙新房成交客户来源中，深圳客户占比从7月份之前的17%，提升到了50%。
从南沙看，广州楼市确实火，7月中旬以来，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是达到创纪录的664套。而且，南沙土地市场也热得发烫，8月先后诞生2个地王，8月20日深圳房企深业置地拿下横沥岛摇号地块，楼面价19140元/平，刷新南沙地价。
广州的另一个热点片区——新黄埔（萝岗），近期楼市也比较热。以区政府所在地、片区面貌最好的科学城为例，学区房、次新房的价格涨幅在10%左右。
这里的楼市回温，一个重要的原因是区域定位很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比较快，知识城、科学城产业集聚效应好，区域面貌也不错，交通短板在迅速补上，而房价还在2-3万元，这是各路购房者看好新黄埔的主要原因。
图：6月份以来南沙新房周成交量（单位：套）
还有一个重要原因，就是名校加持。作为高端产业集聚区，新黄埔这几年一直在招商引资，但教育配套比较差，拖累了招商工作和引进人才。为吸引大家买房，中心区优质教育资源——华师附、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了。一旦和名校沾上边了，房子就好卖了。
其实，不仅是黄埔，南沙、白云、增城，这些外围楼市供应的主力区，靠名校卖房是普遍套路。
试想，中心6区名校学位房价格，都到“8万+”了，如天河华附、广州中学；越秀区名校扎堆儿，执信、省实等名校的学位房价格，甚至到了“10万+”，但在新黄埔这里，名校学位房价只要3万多。
有学位光环，甭管是不是合作办学，需要多长时间沉淀、分校和本部师资有无差距，名校加持能抓住购房者的心思，房子卖的就是好。华师附、广州外国语、广大附等作为广州最好的中学、小学，都在南沙设分校。
去年，广外南沙分校“开放日”，数万家长参观，楼市能不好吗？
除名校外，轨道交通也少不了。广州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科学城要30公里。买房选择多，同样是3万元的均价，番禺、白云、老黄埔、广佛等，选择很多，通勤也不错。所以，轨道交通就是卖房的利器。在新黄埔，除已开通的6号线、21号线、28号线外，有轨电车1号线试运营，7号线开通首段。未来，还有电车2号线、17、23、29、37号线等。
南沙也一样。原来的地铁4号线因“太慢”被诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓自贸区速度。作为广州唯一的海岸线，南沙地处珠三角几何中心，珠江口有12条跨江通道，其中有7条途经南沙，足以看出南沙“枢纽”的地位。
近期，南沙到深圳机场水上航线开通、使得南沙和深圳的距离都大大拉近，从一个小时的路程缩短到了30分钟。
@楼市黄大大
中国四大一线城市，北上深的均价都到了五六万，广州只有三万多。这是为什么？
其实，这跟广州发展的历史进程有关。
从2005年算起，15年来，其实广州的涨幅跟北京、上海，甚至深圳相比，差距并不算大。
北上深的一手房均价，涨幅大约在8倍多，而广州的涨幅也接近7倍。
广州，只是比较“慢”一点。
这跟广州执政者的思路有关，他们有个比较比较根深蒂固的观念，认为房价低是城市发展的一大优势。
最近的“海珠之眼”，大家都看到了。
一个钉子户不肯拆迁，最后海珠区的环岛路，只好绕过他们家的小屋，形成独特景观。
拆迁，一直都是广州非常头痛的问题。
大家想过没有，一个城市的房价越高，拆迁成本就会越高，难度也越大。
房价下降一半，就意味着旧城改造的成本减少一半。
所以，广州曾经有很长的一段时间，拼命摁住房价，无情打压楼市，形成了“失落”的十年（1996年到2005年）。
正是有这十年的克制，奠定了广州楼市比较理性的基础，虽然此后15年的涨幅接近7倍，也很少有泡沫迹象。
所以，我对广州楼市的判断是，广州是是中国非常少见的，一个长期健康的“慢牛”市场。
@大咖聊房
随着政策开始收紧，前期需求释放，加上大盘密集上市，后续成交量可能高位回落，涨价也持续不了多久。当然，相比北上深，广州楼市的韧性很足，未来一段时间，高位横盘是基本态势，前期较热的区域有所回落，市场带旺的中心区（越秀、海珠、天河等），继续回升。
广州的底盘非常厚，这是广州的优势。不仅商品房价格较低，城中村占存量住房的50%，也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以，广州每年都有40万以上的人口净流入，就业和扎根容易，也就给楼市打下坚实基础。
近期，广州开始跨区域抢人，长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。
另外，随着大湾区轨道交通规划出炉，广州与外围的通达性会越来越好，省内居民到省会广州买房，将是未来的常态。
底盘稳、有韧性，这就是广州楼市的气质。
这几天，不断有人咨询我广州买房的建议。我认为：投资广州是没有问题的，你不会高位站岗，但也别指望绝对的洼地，更别指望短期获益（除非有2015-2016年那样的刺激，但这是不可能的）。要耐得住性子，无论是南沙、科学城，白云新城，还是番禺万博、白鹅潭、北部空港新城，规划是有点超前，但基本面是健康的，未来都会慢慢地发展起来的。
我们要做时间的朋友，分享城市长期释放的红利。
当然，到处都饼摊、饼摊得太大，而政府财力有限，总难免有坑，关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进，交通接驳等一些关键指标。
@楼市黄大大
高层领导去年12月在《求是》杂志发了一篇文章，“推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局”。
文章很直接地点出了当前中国区域经济的两大特点：分化、极化。
分化就是，长三角、珠三角等地区已初步走上高质量发展轨道，全国经济重心进一步南移。
而极化指的是，经济和人口向大城市及城市群集聚的趋势比较明显。
“北京、上海、广州、深圳等特大城市发展优势不断增强”。其中，广州排在第三位。
这是一个长期有效的判断。
事实上，源源不断的资金仍然在流入广州。
今年一季度，广州的资金总量增速在全国属于领跑阵营。
图片来源：刘晓博说财经
资金总量增长最快的四大城市，分别是深圳（+17%）、杭州（+17%）、东莞（+15%）、苏州（+13%）。
广州的增速也不低，达到了12%。
增速比较高的城市，都是楼市火热之地。