上周，巫家坝片区59亩土地规划调整公示，由商住混合用地变成纯住宅用地，同时容积率、建筑密度、限高等地块指标全面降低，这块地位于紧邻地铁1号线巫家坝站，综合来看，这可以算巫家坝自启动开发以来条件最好的住宅地块。云南房网了解到，不出意外的话，地块将被东航收归旗下。
本次巫家坝片区调规地块位置
从位置来看，本次调规的地块位于春城路北侧，紧邻地铁1号线巫家坝站，地块东侧和东南侧为绿地东南亚中心和龙湖时代金融中心，即属于巫家坝核心区，但实际上也紧挨着成熟的关上片区，对巫家坝配套的依赖度不高，这一点和旁边的龙湖天璞很类似。
再看具体的规划调整内容，调规前的商住混合用地的指标其实并不起眼，商住比3：7，容积率4.5，建筑密度40%，限高120米，如果照此开发的话，和巫家坝其他项目差不多，无非就是高层住宅加公寓的模式。
但调整成纯住宅用地后马上就不一样了，住宅地块的容积率调低至3.1，建筑密度降低至22%，限高降为80米，绿地率提高至40%，一下子从巫家坝脱颖而出。
巫家坝规划的纯住宅地块不多，核心区更少
巫家坝现行的控规是在2017年调整确定，核心区基本规划为商业商务和商住混合用地，纯住宅用地占比较小，且主要分布于片区西侧和北侧，其中西侧的一部分为早年开发的别样幸福城等项目地块，北侧的纯住宅地块集中于雨龙路北侧，而已经有主的纯住宅地块只有寥寥数个，见下表：
巫家坝纯住宅地块规划指标
可以看出，和巫家坝在建的几个纯住宅地块相比，除了万科翡翠比较接近外，此次新调规的纯住宅用地在容积率、密度、绿地率等指标上优势都比较明显。
再结合该地块的区位条件，说它是巫家坝迄今为止条件最好的一块住宅用地应该是没有疑问的。
但这块地其实已经“有主”了，据了解，这59亩住宅用地为东航自有地块，预计未来将进行自主开发。
根据昆明市与东航集团签订的《东航巫家坝土地利用事项框架协议》，东航集团按照巫家坝片区控规对自有地块进行自主开发。据东航云南公司方面透露，其中就包括了这次调整规划的59亩土地。
东航旗下的云锦东方为巫家坝片区占地面积最大的项目，而从此次调规土地的现状看，东航在巫家坝的第二个项目已基本具备开发条件。
本次巫家坝调规地块现状
云南房网现场实勘看到，该地块上只剩两三栋房子还没有拆除，其余土地已基本上是净地状态。东航如果决定像云锦东方一样对这块地进行自主开发，那么应该也是要先完成补缴土地差价并协议转让，相关手续完成后，这块地才能启动开发。
不过东航在巫家坝地产开发的投资已经不少，2020年第一批292.68亩土地协议出让花了28.05亿元，2021年以14.69亿元拍下88亩土地，去年底花了1.8亿元拍下9.05亩整合用地，土地上已经投入44.54亿元，再加上建设成本，仅云锦东方一个项目的投入已相当巨大，但云锦东方到目前为止都还没有正式开盘推售，销售回笼资金还需要较长的时间。所以如果东航要独立开发巫家坝第二个项目，短时间内恐怕也比较吃力。
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