前不久，昆明市自然资源规划局公布了北市区麦溪村城改项目调整后的控详规。关于此次调规，不看也知道调整方向，基本上就是砍商业、增住宅、加学校、提高容积率几点，因为昆明市这两年城改项目的调规基本上都是这个套路，果然，实际公布的麦溪村调规方案也是如此。
麦溪村建筑密度很高，拆迁体量大、成本高，调规有合理性
具体来看，调整后的麦溪村控详规将纯商业用地从三块砍成了一块，还有块60多亩的商住混合用地也变成了住宅用地，纯住宅用地从之前的7宗约661亩，增加至11宗692亩。当然更明显的变化是提高住宅地块的容积率，原来在龙泉路东侧的住宅地块容积率基本在2.5-2.8，但调规后猛增至3.72。
由于麦溪村城改项目有上千亩之多，所以调规后住宅可开发面积着实增加不少。
这是个对开发企业非常友好的规划方案，基本按着房企的愿望来调整——你不是不愿意干商业吗？那好，只保留一块商业用地怎么样？嫌容积率低是不是？增加！绿地多了，那就少一点。学校？既然住宅这么多了，配建学校管够。
当然，麦溪村调规并不是个案，去年以来，昆明多个片区和项目的调规基本都是这个思路，总体都是往降低开发难度，对房企友好的方向上走，比如建工技校片区旧改项目、东华北区旧改项目、关上老国贸片区改造项目、经开区小新册村改造项目、西北新城东片区、下马村二期、棕树营旧改等等，都是如此。
你不能说这么调规不对，昆明商业过剩，降低开发强度肯定是必要的。住宅总体容易被市场消化，开发商也愿意多建住宅，那就增加住宅用地。如果因为改造投入大，账算不过来，提高一点容积率自然不在话下。至于说容积率高了建筑风格单调，居住舒适性下降，话虽不错，可是低容的代价谁来承担？开发活动总得算经济帐对不对？
昆明商业过剩，新开发项目已经在大量削减商业开发比重
总的来看，几乎每一次调规都是对当下市场状况和城市建设现状、经济发展水平、地块自然条件与经济地理的回应，算得上有理有据，但调整口径越来越宽松，越来越照顾开发企业的利益也是不言自明的一个事实。有人甚至总结说，当下有些规划调整甚至有点“讨好式调规”。
为什么会“讨好”？当然是生怕土地卖不出去，现在土地交易是买方市场，房企出手谨慎，如果不是条件很好，房企宁愿袖手旁观。如果土地卖不掉，地方政府财政收入受影响，一级开发企业也会被套牢，尤其是城改项目，一级开发企业投入巨大，类似于风投，如果土地不交易，就相当于被投资企业上不了市，长此以往，不仅影响企业参与一级开发的积极性，更影响城改推进。
昆明已经有过城改项目一级开发完成但土地无法出让的例子，2021年，云南城投完成一级开发的白龙寺村115亩城改土地上市交易，但因无人报名拍卖取消。这块地之所至今无法出让，除了一级开发企业云南城投资金吃紧无法实现一二级联动开发之外，也与地块商业比重较高，外挂条件过多，开发企业负担较重有关。
但问题是虽然规划调整已经在尽量考虑开发企业的接受程度，可是房企拿地的积极性却并没有调动起来，昆明市多次土地出让仍旧以冷场告终，要不是本地几家国企关键时候“救市”，状况还要更加惨淡。
回过头来再看麦溪村片区此次调规，作为北市区又一重量级城改项目，虽然一级开发主体是盘龙区国投，但社会投资人云南麦溪房地产公司的背后其实是万科。在天眼查等网站的资料中，干脆称云南麦溪房地产公司是深圳地铁集团成员。众所周知，深圳地铁集团是万科第一大股东。
万科在昆明已经多年没有拿地，如果没有意外，上千亩的麦溪村城改项目将会是万科未来在昆明的重点项目，但如果规划条件不是很有利，就算前期已经投入很多，恐怕在拿地的关键时候万科也会犹豫。
现在这个时候，昆明可得把万科留住了。
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